【房屋纠纷】开发商承诺的“售后包租、返还收益”,能信吗?

 

2016年,海南三亚有一房产中介公司的老板特别纳闷,“为什么中国的房客都要挤向泰国?”

据了解,2016年,三亚的房产销售总额为479.86亿元,而中国人在泰国买房的花费为49.4729亿元人民币。

这一年,三亚的房产销售总额中有11%是这位老板贡献的,他能从这11%中领到9%的报酬,他说这一年,“泰国佬让他少赚了5000万。”

对于地产人来说,少赚就是亏。

他分析了这些购房者要去泰国的原因。

一,地理位置。泰国是东盟中心位置,全球市场要道,但三亚也是全中国唯一的热带领域,东南亚重要通道。

二,房价涨幅。泰国五年内的房价涨幅为51%,三亚也是这个数。

三,人口红利。泰国人口从2000年约2330万增长至2016年的约8347万;而三亚面对的是全中国14亿人的市场。

怎么看三亚都不比泰国差,最后想不出答案的他,2017年集合了国内一群销售总监去泰国一探究竟,在转了两周跑了几十个被中国人买空的项目后,他们依然没得出结论。

在离开的那一天,这些地产营销人集合去做Spa,这位老板跟女技师聊天的时候,女技师说,“你们中国人真有钱,把我们这边的房子都买下来了,我们的店就是向你们中国人租的,每年要向你们付好多的租金。

老板突然恍然大悟,“原来是租金回报率。”

老板发现泰国的销售在向房客推销时,从不承诺“多少年涨多少倍,能赚多少倍。”

他们只说,“我们有售后托管服务,一年返你房价的百分之几。”

就此,这群地产营销人回到中国后,开始把“售后托管包租按房价比例承诺回报率”的概念放进项目的宣传方案里。

现今这种托管收租的概念,用业内的专业术语叫做“售后包租”。

当这位老板跟我说起这故事的时候,他说“中国的大部分买家就算来泰国旅游业都是去住酒店,并不居住自己购买的公寓,因为他们已经把公寓租出去了,他们买下来就是为了将公寓转租给旅行社或用作民宿。”

他还发现,“不只是中国,日本人这一年在泰国也投了523.6亿人民币。”

作者问他,“那为什么一开始你不问这些购房者要去泰国买房的原因,偏要这么折腾自己去泰国调查。”

他说,“我骗了购房者20年了,我觉得他们没我聪明。

2018年,是中国文旅项目的“开盘”大年,在一二三线城市限购加严,堵死炒房客的时候,开发商门把炒房客引到了十八线的“旅居”产品上。

商人是逐利的,炒房客也算商人。

开发商想让那些房客在远离家乡2000公里,三年不来一次的土地上买一套就得用利益去引诱他们。

这些项目在向购房者推销时都会把泰国的那一套“售后托管包租按房价比例承诺回报率”的概率夸张开来。

甚至所有的项目都在套用同一句宣传语。

“作为XX地区唯一在售的高端旅游地产项目,XX的稀缺性也就不言而喻。相较片区其他公寓及住宅、银行定存、理财等产品,XX项目享每月保底租金的稳定收益,同时还享高额的浮动收益,年投资回报率首屈一指!”

他们觉得把“售后托管返租”加上去能促进销售。

胆子大的项目会把“一生服务,无忧托管”、“租客已到,只待房东”、“保底租金,浮动收益年投资回报8%的文旅项目了解下?”这样的口号都给喊出来。

根据《全球房地产指南》近期公布的数据显示,泰国房产的平均租金回报率达5.13%,远超中国的2.66%。

8%的年回报率的承诺如何实现?

斯维登董事长罗军说,“我们最多也只能承诺7.8%。”

2012年中国开始进入存量房时代,在互联网共享风口之下,短租公寓开始在国内兴起。

那时候度假短租平台途家创始人罗军发现,“途家上的短租公寓供不应求。

他就想着,“自己做一家线上线下结合的短租公司。”这时候,脱胎于途家的斯维登出现了。

罗军为斯维登组织了一个大的业务团队,开始开拓线下房源,然后以“斯维登”品牌运营,在途家上线。

如果说途家是个裁判的话,那么斯维登就是运动员了。

斯维登的第一个合作项目是青城郡,罗军发现斯维登的运营模式非常的契合青城郡的度假模式,它的管家服务正好解决了景区项目无人打理的困境,它的增值托管项目也帮客户闲置的资产增长了收益,交换入住能对标的这一部分旅游度假人群。

随后斯维登开始与类似于青城郡这样的文旅项目大范围合作,直至2017年,斯维登已经成为了国内的“旅居托管”大王。

那群从泰国考察回来的地产营销人要向购房者承诺“托管回报率”的时候,大多都会找上斯维登合作。

然后有些项目没有与斯维登合作也会冒着斯维登的名义。罗军跟摩登文旅说,“我们每周要跟这些冒我们名头的公司打官司。”

关于售后托管的回报率,罗军的合作模式分为两种。

一是共享经济,我们先把房子租进来再租出去,这是租赁经济,这种情况下,斯维登是承诺回报的,如果无法承诺回报就要打官司了。

二是分享经济,你自己住的多余的时间让其他的人来住,这种情况下,是不承诺回报的,所以第二种方式更受欢迎,因为是旅游地产作为一种休闲产品,并不是为了要回报,所以并不是固定的回报。

“旅游地产主要是为了消费休闲,回报是弹性的。”罗军说道。

另外,罗军说道,“卖完房子之后,就没开发商的事了,托管合同是与托管公司签的,所以我们不轻易承诺回报率。”

也就是说,虽然卖房时开发商信誓旦旦承诺回报,但卖完后就跟他没关系了,你没办法诉苦。

建宁公主在初遇吴应雄的时候说,“额驸,进来喝两杯吗?”

一个小时后,云南名医说:“王爷!额驸这样断法,怕是接不上了……”

很多购房者在听了销售承诺的回报率进去后,很可能就接不上了。

实际上,“售后包租”这种促销宣传在广告法里是禁止的。

所以不少开发商很套路的,与业主签“包租”合同都是与第三方公司,就算出了问题业主也没办法维权。

就像今年的“精装”维权事件频出,卖房子的时候销售已经习惯了告诉购房者说,“你将来收到的房子就是这样的。”

大家也都默认了收到的房子是不能跟样板间相比的。

因为房价上涨,就已经赚钱了,还管他房子质量如何呢。

房价上涨可以掩盖很多问题,但房价下降呢?购房者就会开始挑刺了。

而今年大批入市的文旅地产项目,将在2020年交房,住在文旅项目上本来就等于“流放”,少有产业支撑房价。

如果两年后,房价没有涨,业主又不想要了,又找不到理由退房。

开发商说“售后托管包租”的承诺将变成文旅地产业主两年后维权的借口,所以做不到的承诺就别放在广告语里了,要不然下场会很惨,这一点瓜子二手车深有体会。

最后,要想投资“售后包租”的项目,最好要强化投资风险意识理性投资,不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风,要甄别相关的宣传信息,对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险等要有客观、理性的判断。

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