承租人的违约行为应当承担哪些义务呢?

承租人的违约行为应当承担哪些义务呢?
这里和大家分享一个实务案例。某出租人将其所有的房屋租赁给某承租人使用,租赁期限为十年,双方签订了书面的《房屋租赁合同》。房屋租赁合同届满后出租人将此房屋租赁给了新租户,但承租人经多次催告后仍拒绝搬离房屋,恶意占有使用,出租人无奈将其告上法庭。
承租人拒绝搬离房屋的行为显然给出租人造成了损失,那么承租人的违约行为应当承担哪些义务呢?
1、返还租赁物的义务

一般情况下,租赁期满,双方的租赁关系终止,承租人无权再使用租赁物,也没有占有租赁物的合法依据,这时候只要租赁物还存在,承租人对租赁物就负有返还义务。承租人拒不返还的,应当承担违约责任,出租人也可以基于双方的租赁关系要求承租人返还,或基于租赁物所有权要求承租人返还。
原则上讲,租赁物返还时只要符合租赁合同约定或者正常使用下合理损耗的状态,即可以返还租赁物。承租人在租赁期间经出租人同意的,可以对租赁物进行改善、改建、改装或者增设他物,若未经出租人同意,对租赁物进行改善、改建、改装或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2.支付房屋占有使用费的义务

按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”根据此条规定可以看出,出租人有权要求承租人支付逾期占有使用费。
但《民法典》及相关司法解释等现有相关法律均未明确规定承租人逾期腾房占有使用费标准问题。因此实践中对于房屋占有使用费的计算标准产生了两种观点:一种观点认为应以前租赁合同约定租金为标准,另一种观点认为应以逾期交付租赁房屋的市场价格来确定。
本律师同意第二种观点。租赁合同中约定的租金标准仅限定为双方约定的租期内,在租赁期满后且承租人拒不腾房期间,直接适用前租赁合同租金标准显然是显失公平的,所以本律师认为第二种观点更为合理。
在本案中,原双方签订的是为期十年的《房屋租赁合同》,在房价飞速上涨的时代,十年前的房租价格已经远远低于十年后的房租,且该房屋已经出租给了新租户,故按照新的承租价格来主张逾期腾房占有使用费显然更为合理。
租赁期满后承租人不及时返还房屋的行为属于违约行为。根据《民法典》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。
以上可以看出,承租人逾期拒不腾房其实属于违约行为,出租人可以按照损失向承租人索赔。在租赁关系中承租人逾期腾房的,逾期腾房期间该租赁物在租赁市场中可获得的租金利益则为出租人最直接的损失,房屋占有使用费按照逾期腾房期间的房屋租金标准确定有其合理性。同时,因逾期腾房属于违约行为,房占有使用费作为违约金,应当允许适当高于租金标准。
3.支付房屋使用期间水、电、暖、物业等费用的义务

根据《民法典》第五百八十四条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”在租户逾期腾房的过程中产生的水、电、暖、物业等费用同样属于出租人的损失的一部分,应当由承租人承担。
虽然出租人可以要求承租人承担以上三项义务,但是对于出租人来说,承租人的逾期腾房行为造成的不仅仅是经济上的损失。对于新租户的信誉下降、在诉讼中耗费大量时间精力这些问题,都是无法用金钱来衡量的。
所以在《房屋租赁合同》中关于违约条款的约定,应当更加细化。在合同中对房屋租赁双方多一点约束,在生活中就会少一点纠纷。

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