租房时受到误导支付定金没签合同能不能退定?

租房时受到误导支付定金没签合同能不能退定?
考虑到孩子就近读书的情况,梁女士通过某租房app联系上业主,经协商一致后,梁女士有意承租业主的某物业,支付了一个月租金等额的“定金”,并收取收据一张。该收据名为“租房定金合同”,上书:双方将于2020年某月某日前订立房屋租赁合同,租客未如期签约将视为违约,租客反悔或取消的,定金全额不退。

在签订合同前,梁女士准备将自己所有的家具搬进该租赁物业,业主突然一口咬定,物业内原有的家具不能搬动。梁女士立即联系该app(即中介)的人员进行确认,并表示,若非中介人员承诺可以搬动家具,梁女士是不会承租该物业的。另一位中介人员回复,与梁女士进行对接的中介人员是新员工,不知道家具不能搬动的要求,且业主没有仓库,家具也是新的,因此拒绝梁女士搬动家具的要求,更拒绝退还定金。

那么,在未订立租赁合同的情况下,这笔“定金”到底是否能够退还?
首先,判断“定金”的性质。

《担保法》91条规定,当事人可以约定定金数额,但不得超过主合同标的额的20%。

梁女士支付的该笔“定金”,可能是租金的一部分,也可能是押金的一部分。若为前者,该“定金”与一个月租金等额,明显不符合法律规定。若为后者,在租赁房屋的实践中,履约保证金(或押金)一般与一至三个月租金等额,因此,即使该笔“定金”将成为主合同履约保证金(或押金)的一部分,基于定金金额不得超过主合同标的额20%的法律规定,收款方主张该笔“定金”完全适用定金罚则是没有足够的法律依据的,即使该笔“定金”能够适用定金的有关法律规定,超过法定金额的部分亦应当无效。

其次,判断“定金”的效力。

定金应当为合同履行的担保,属于主合同的从合同。根据《担保法》172条的规定,担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外;担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定,“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”

在本事件中,梁女士仅与业主订立《租房定金合同》,且梁女士在面谈、微信沟通时已经向中介确认,能够在待承租物业中搬动、使用自己的家具。中介作为出租方与承租方之间订立合同的居间人,梁女士有权相信中介对于其承租该物业前的有关问题的解答,并基于该解答决定是否租赁该房屋。中介向梁女士承诺能够搬动、使用梁女士所拥有的家具,使梁女士在信任该承诺的基础上订立《租房定金合同》并支付定金,待梁女士与业主沟通有关事宜时,才承认中介解答失误。《合同法》54条规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

综上所述,该笔“定金”不完全符合有关法律法规对定金的规定,不能完全适用“定金罚则”。即使该笔“定金”不能全额退还,在扣减该笔“定金”中占待订立主合同20%的部分后,剩余款项将不再是法定的定金,不再适用定金罚则。收款方拒绝退还该部分的,将可能构成不当得利。
租赁房屋时,需要向中介或业主了解清楚有关细节,并建议以微信文字截屏、录音等形式固定有关证据。订立任何合同或支付任何名目的款项前,必须考虑清楚;并建议要求对方出具明确收据,说明是某年某月某日基于什么原因、什么形式(如微信转账、现金等)收受的什么款项,除此之外,不要约定任何条款。当自己的合法权益受到损害时,请使用法律武器保护自己!

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