房屋买卖合同签订后一方违约怎么办?

房屋买卖合同签订后一方违约怎么办?
房屋买卖虽然是一项重要的交易活动,但由于房地产市场的波动和政策的变化,实践中房屋买卖违约的情况也常常发生,买方或卖方都有可能出现违约。房屋买卖合同签订后,一方违约怎么办?另一方该如何追究违约方的责任?
我国《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。下面就具体介绍一下不同违约责任的承担方式。
一、继续履行合同
如果当事人一方不履行合同,另一方可要求违约方继续履行合同。例如,在房屋买卖中,如果买方已支付价款,但卖方迟迟不交付房屋,买方就可以要求卖方继续履行交房的义务;或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款,卖方就有权要求买方继续支付价款。同时,继续履行不影响守约方继续追究违约方的违约责任,如:向守约方赔偿损失或支付违约金等。
但有下列情况的则不适用继续履行:
(1)法律上或者事实上不能履行;
(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(3)债权人在合理期限内未要求履行。
二、解除合同
合同法规定,当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的,当事人可以单方解除合同。此外,在房屋买卖交易中,如果当事人一方明确表示自己将不履行债务,或者以自己的行为表明不履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人也可以依法解除合同。
解除合同时可适用定金罚则,守约方可要求违约方支付违约金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款。
三、定金罚则
如果房屋买卖合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过房屋买卖合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。
四、支付违约金
违约金可以由房屋买卖合同的双方协商确定,双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,但约定不能违法,数额不能明显不合理。如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失,守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于实际造成的损失,违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。
需要注意的是,在一方违约程度不严重,另一方马上要求高额的违约金,一般情况下很难得到支持。如果房屋买卖合同继续履行,可考虑参照“滞纳金”等条款追究对方违约责任。
五、赔偿损失
在另外一些情况下,房屋买卖合同的违约方应当承担赔偿损失的责任:
(1)合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决、法院判决。
(2)合同虽约定了违约金或存在法定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失,对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失,包括合同履行后本可以获得的利益,但不得超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
以上就是房屋买卖合同中的违约方承担违约责任的形式,在此提醒大家:以上违约责任的承担并不是单一的,守约方可以按照自己的实际损失要求对方承担多种违约责任,依法自行选择对自己较为有利的方式。若房屋买卖合同的双方都违反合同约定,则应当各自承担相应的违约责任。

 

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