【直接回答】在一定条件下可以。针对房地产开发企业作为被执行人的情形，相关司法解释与批复明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，或已支付大部分价款并按要求交付剩余价款的，其请求交付房屋的权利优先于建设工程价款优先受偿权与抵押权；在符合条件的执行异议中，还可主张排除对涉案房屋的执行。适用要点有三：房屋须用于居住而非投资经营；价款支付须达到规定比例并妥善处理剩余款项；主体须是消费者身份的购房人。实务中，此类保护以房屋具体状况与付款证据为基础。

一、问题背景与典型场景

楼盘因开发商资金链断裂被查封或进入执行程序时，购房人往往既拿不到房、也退不了款。此时，谁的权利更优先——施工方的工程款、银行的抵押权，还是购房人的交房请求，直接决定结局。法律对以居住为目的的购房人给予了相对倾斜的保护，但适用有明确前提。

二、关键争议点

一是消费者身份的界定，如何区分自住与投资、经营；二是付款比例的认定与剩余价款的交付；三是与工程价款优先受偿权、抵押权的顺位关系；四是程序路径，执行异议、执行异议之诉与破产程序的选择；五是房屋已被他人占有或长期停工时的处理。

三、恒略律师的专业分析

第一层，身份与用途是适用保护的前提。用于居住的商品房消费者，通常指为满足自身居住需求而购房的自然人；若购房用于投资、经营，或以公司名义购买，一般难以适用该特别保护。判断时会结合房屋性质、购房人家庭住房情况与实际使用状态等因素。

第二层，付款比例与剩余价款处理是硬指标。已支付全部价款的，权利主张最为充分；已支付大部分价款的，需将剩余价款按要求交付执行，以体现履行的诚意与对价平衡。付款证据应包括购房合同、发票与收据、银行转账与贷款记录，避免仅凭口头说明。

第三层，顺位关系要清楚。符合条件的购房人请求交付房屋的权利，优先于建设工程价款优先受偿权与抵押权；这意味着在多方竞合时，购房人有望优先取得房屋。但若房屋已无法交付（如项目彻底停滞、标的灭失），权利行使方式会转向价款返还等请求，此时保护力度与实现路径需具体分析。

第四层，程序路径要选对。通常先向执行法院提出执行异议，主张排除对涉案房屋的执行；对异议裁定不服的，可提起执行异议之诉。若开发商进入破产程序，则需在破产程序中申报权利并主张相应顺位。恒略律师在办理此类案件时，会先核查房屋是否属于可交付标的、付款是否达标，再决定采取异议、诉讼或破产申报的路径，避免程序选择失误。

四、实务建议与法律依据

第一，确认房屋用途与购房身份是否符合消费者保护条件。第二，整理合同、发票、转账与贷款等付款证据。第三，已付大部分价款的，按要求交付剩余价款。第四，及时提出执行异议，必要时提起执行异议之诉或参与破产程序。第五，关注项目进展，避免因标的无法交付而错过时机。主要法律依据：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条；具体适用以现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

消费者优先保护三句话：自住才受保护，投资经营难适用；付款要达到比例，剩余款项按法院要求交付；程序选对很重要，异议、诉讼与破产申报各有适用。涉及债权债务与执行的可通过债权债务与执行案件服务获得整体方案，涉及商品房买卖与交付的可结合房产买卖与建设工程板块，涉及项目破产与债权的可参考企业商事与合同纠纷栏目，需要综合方案的可咨询专项服务团队。

六、常见问题解答

Q1：什么算消费者购房人？

通常指为满足自身居住需要而购买商品房的自然人。用于投资、经营，或以公司名义购买的，一般不属于特别保护范围。判断会结合房屋性质、家庭住房情况与实际使用状态等因素综合认定。

Q2：优先保护需要哪些证据？

包括商品房买卖合同与网签备案、购房发票与收据、银行转账与贷款发放记录、房屋用途与居住情况证明，以及已支付大部分或全部价款的凭证。付款证据是核心，应完整、连续、可核查。

Q3：这类案件律师费多少？

收费实行市场调节，通常按标的与工作量协商，涉及权属核查、评估或破产申报的另计。建议签约前明确服务范围与收费方式，并要求分列律师服务费与代付费用，避免中途追加。

Q4：保护要多久才能落实？

取决于程序。执行异议审查通常较快，异议之诉一审一般三个月至六个月；若进入破产程序，时间更长。建议尽早主张并关注项目状态，必要时同步准备返还价款的请求。

Q5：房子已经停工烂尾了怎么办？

若房屋已无法交付，可转向主张解除合同与返还购房款等请求，并在开发商破产或执行程序中申报权利、主张相应顺位。此时应评估项目续建可能性与资金状况，由律师设计最有利的路径。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 债权债务法律服务 · 北京恒略律师事务所

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