【直接回答】在北京地区，一般以权属证书记载的建筑面积为准，未登记的按实际情况认定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格，面积是评估与补偿的基础。有不动产权证或房屋权属证书的，以其记载的建筑面积为准；未登记或登记面积与实际不符的，由征收部门结合房产测绘、历史档案、建设审批资料与现场核查认定。对认定面积有异议的，可申请复核评估或通过行政复议、诉讼主张。

一、问题背景与典型场景

棚户区改造中，老房子往往存在证载面积小、实际面积大，或年代久远没有权属证书的情况。居民担心「按证载面积算就亏了」，也有的房屋加盖部分应否计入面积争议较大。面积直接决定补偿数额，认定标准与救济路径必须弄清。

二、关键争议点

争议集中在：一是证载面积与实际面积不一致的处理；二是未登记建筑的认定；三是加盖、改建部分是否计入；四是面积认定异议的救济。司法与征收实务的倾向是：以权属登记为基础，兼顾历史与实际，区分合法与违法建筑，对符合规定的实际面积合理认定与补偿。

三、恒略律师的专业分析

第一层，以证载为准：有不动产权证或房屋权属证书的，原则上按证书记载的建筑面积认定，这是最清晰的标准。第二层，未登记建筑的处理：应由征收部门调查认定，结合建设时间、审批手续、历史档案与现场测绘判断合法性与面积；符合登记条件或属历史遗留的，可合理认定并补偿，违法部分另行处理。第三层，加盖与改建：经批准或符合当时政策加盖、改建的，可计入认定范围；擅自加盖的部分，需区分是否可采取改正措施，不能一概不予处理。第四层，测绘与评估：征收方通常组织测绘与评估，被征收人对面积或价值有异议的，可申请复核评估或另行委托评估、申请鉴定，并在复议诉讼中提出。第五层，实务策略：提前整理房产证、建房审批、历史照片与邻里证明，配合测绘并全程留痕；本所办理征收案件时，律师通过政府信息公开与行政复议等程序推动信息与补偿落实，面积认定问题往往需要通过程序主张与证据核对方能纠正。此外，棚改中常见的「借名登记」「共有产权」「继承未分割」等情形，会使权属主体与补偿对象变得复杂，应先厘清权属与份额，再确定补偿归属；对承租人而言，装修与搬迁等损失也可依法主张，不能一概由产权人独享。总之，面积与权属算得清，补偿才有据可依，切莫在关键数字上含糊让步。

四、实务建议与法律依据

第一步，核对权属证书与登记档案，明确证载面积；第二步，对未登记或加盖部分整理审批、历史与影像证据；第三步，参与测绘认定并核对结果，有异议及时提出；第四步，对面积或评估有异议的申请复核评估，或通过复议诉讼主张。主要法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条（补偿范围与评估），《中华人民共和国土地管理法》及相关集体土地征收规定，《房产测量规范》等测绘标准；相关条文以现行有效版本为准，具体适用以现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

棚改面积三句话：有证按证载，没证的按调查认定和历史实际；加盖部分要区分审批与违法，别一概不认；对面积有异议就复核评估、复议诉讼。涉及棚改与征收的可通过征地拆迁与行政诉讼服务获得整体方案，涉及房产权属的可结合房产买卖与建设工程板块，涉及评估鉴定的可参考专项服务栏目，涉及家庭财产的可咨询遗产继承与分家析产团队。

六、常见问题解答

Q1：棚改按证载面积还是实际面积？

有证的原则按证载建筑面积；未登记的由征收部门结合测绘、档案与现场核查认定，符合规定的实际面积可合理补偿。

Q2：面积认定要准备哪些材料？

不动产权证或权属证书、建房审批与历史档案、房屋照片与测绘资料、邻里与村居证明，用以核对证载与实际面积。

Q3：这类事项费用高吗？

测绘与评估按标的分档收费，复议诉讼按规定收费；委托律师的代理费与程序阶段和工作量相关。

Q4：面积认定争执多久能解决？

复核评估数周，复议诉讼三到六个月不等，整体取决于项目与程序进度。

Q5：加盖的房子面积能算吗？

需区分是否经批准或符合当时政策；经批准的可计入，擅自加盖的要按是否可改正等情形处理，不能一概而论。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 征地拆迁法律服务 · 北京恒略律师事务所

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