【直接回答】在北京地区，满足法定条件并行使撤销权的，可以要回。《中华人民共和国民法典》第六百六十一条规定，赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行义务；第六百六十三条规定，受赠人有严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定义务等情形之一的，赠与人可以撤销赠与。撤销权应在法定期间内行使，一般为自知道或应当知道撤销事由之日起一年内。故附义务赠与的房产能否要回，关键看是否构成法定撤销情形并已及时行使撤销权。

一、问题背景与典型场景

老人把房子赠与子女并约定由子女照顾、赡养或承担特定用途，子女受赠后却未尽义务，老人想撤销要回房产。也有人担心赠与后失去保障。附义务赠与是常见的安排，但撤销有门槛、有期限，事前约定与事后举证都很关键。

二、关键争议点

争议集中在：一是「附义务」是否明确约定；二是受赠人是否履行义务；三是法定撤销情形的认定；四是撤销权的行使期限与后果。司法倾向是：尊重赠与所附义务，受赠人不履行的，赠与人可依法撤销；但对没有明确约定或已履行义务的，撤销请求可能不被支持。

三、恒略律师的专业分析

第一层，先看是否有明确附义务：赠与合同或文件中应写明赠与的目的与受赠人的义务，如赡养、照顾、专款专用等；口头约定难以证明的，主张撤销的难度较大。第二层，看义务是否履行：受赠人是否按约尽到赡养、照料或特定用途，需以证据还原；未履行或拒不履行的，构成撤销事由。第三层，法定撤销情形：除不履行约定义务外，受赠人严重侵害赠与人或其近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行等，也可撤销；这些情形的举证要求较高。第四层，撤销的程序与后果：撤销权应通过诉讼或诉讼中主张行使，并在法定期限内提出；撤销后受赠人应返还财产，已登记的应办理回转，涉及第三人善意取得的另当别论。第五层，实务建议：赠与人宜采用书面赠与合同明确附义务与撤销条款，并保留履行与违约证据；受赠人应履行义务、注意留存履行的证据。本所办理房产与家庭财产案件时，通常围绕赠与文件、附义务内容与履行事实组织证据，判断撤销是否成立。本所代理的一起房屋归属纠纷中，房屋借名登记在亲属名下后被擅自出售，律师在二审中主张处分人无权处分、受让方不构成善意取得，最终改判支持返还房屋，说明赠与或交易中的权属与处分权审查，是能否要回房产的核心。本案由北京恒略律师事务所王栋律师（执业证号：11101201910090334，以司法行政机关核发证件为准）代理。

四、实务建议与法律依据

第一步，审查赠与合同是否明确约定附义务；第二步，固定受赠人未履行义务或法定撤销情形的证据；第三步，在法定期间内通过诉讼行使撤销权；第四步，撤销后主张返还财产并办理登记回转。主要法律依据：《中华人民共和国民法典》第六百五十七条、第六百六十一条（附义务赠与）、第六百六十三条（法定撤销）、第六百六十四条（继承人撤销权）、第六百六十五条（撤销后果）；民法典自2021年1月1日起施行，具体适用以现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

附义务赠与三句话：附义务要白纸黑字，口头约定难证明；受赠人不履义务可撤销，撤销权一年内行使；想稳固安排就写清条款，想主张要回就尽早留证。涉及房产与家庭财产的可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉及继承与析产的可结合遗产继承与分家析产板块，涉及合同条款的可参考企业商事与合同纠纷栏目，涉及家事争议的可咨询离婚诉讼与家事纠纷团队。

六、常见问题解答

Q1：赠与房子后不赡养能要回吗？

构成法定撤销情形且及时行使撤销权的可以要回；需证明附义务内容与未履行事实，并注意一年内的行使期限。

Q2：主张撤销需要哪些证据？

书面赠与合同与附义务条款、受赠人未履行或侵害行为的证据、沟通与催告记录，用以支撑撤销事由与期限。

Q3：这类争议费用高吗？

诉讼按标的收取诉讼费，涉及评估与登记回转的另计；委托律师的代理费与争议金额和复杂度相关。

Q4：撤销赠与多久能解决？

协商数周至数月，诉讼适用简易程序的三到六个月，涉及一审二审与执行的延长。

Q5：赠与已经过户还能撤销吗？

已过户不影响在法定情形下行使撤销权，但应尽早主张并固定证据；撤销后应办理返还与登记回转，第三人善意取得的另论。

上述解答立足北京地区审判实践整理，其他省市裁判口径或有不同，具体案件请以当地规则与证据情况为准。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。