【直接回答】在北京地区，应区分情形处理，重点看限购属于签约前的政策限制还是签约后的政策变化。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定了情势变更规则，合同成立后基础条件发生当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以请求变更或者解除合同；第五百七十七条规定了违约责任；第五百八十七条规定了定金罚则。若买方在签约时已明知或者应当知道自己不具备购房资格，通常构成违约，可能承担定金或者违约金责任；若限购政策在签约后出台或者调整，导致合同无法履行，可主张解除合同并要求返还已付款项，就已发生的损失按公平原则或者约定分担。实务中应优先协商，协商不成再评估诉讼。

一、问题背景与典型场景

购房资格是二手房交易的前置条件，政策调整常常打乱交易安排。典型情形包括：签约后购房资格政策收紧，买方不再具备购房资格；买方社保或者个税缴纳年限不足，无法通过资格审核；卖方为家庭唯一住房等条件发生变化；买卖双方对政策变化的后果没有约定；中介促成交易后收取费用却无法办理网签。北京地区实践中，能否解除合同、定金与中介费如何处理，往往取决于政策变化的时间点、双方的约定与过错程度。

二、关键争议点

第一，限购政策变化是否构成情势变更或者不可归责于双方的原因。第二，买方签约时是否明知自身不具备购房资格。第三，合同解除后的款项返还、定金处理与损失分担。第四，中介费的承担与退还。第五，能否通过变更主体、延期履行等方式补救。第六，违约责任与情势变更规则的适用关系。

三、恒略律师的专业分析

从恒略律师办理房屋买卖与限购类纠纷的经验看，遇到限购通常需要从三个方面分析。第一，时点判断。若政策在签约后发生变化，属于当事人在订立合同时难以预见的重大变化，可依《中华人民共和国民法典》第五百三十三条主张变更或者解除合同；此时合同解除一般不认定为违约，已付款项应当返还，损失可按公平原则分担。第二，过错判断。若买方在签约时已明知或者应当知道自己不具备购房资格，仍然签约，通常构成违约，需按约定承担定金罚则或者违约金责任；中介机构未尽核查与告知义务的，也可能承担相应责任。第三，补救路径。双方可以协商变更履行主体、延期至资格具备或者由具备资格的近亲属受让，但应注意限购政策对交易的真实性与合规性要求，规避限购的安排可能被认定无效。北京地区实践中，法院还会审查合同是否对政策变化作出约定、双方是否尽到审慎注意义务以及是否及时通知对方，据此确定解除方式与责任分担。因此，交易前核实购房资格、在合同中设置政策变化条款，往往比事后争议更有效。

四、实务建议与法律依据

行动清单：其一，签约前核实购房资格与社保、个税缴纳情况；其二，在合同中就限购政策变化约定处理方式与责任分担；其三，政策变化后及时书面通知对方并协商解决方案；其四，保留资格审核材料、政策文件与沟通记录；其五，评估解除合同、变更主体或者延期履行等路径的可行性；其六，涉及中介费用的，核查中介的核查与告知义务是否履行。涉及二手房交易与违约争议的，可参考房产买卖与建设工程；涉及合同履行与违约认定的可参考企业商事与合同纠纷；涉及款项追索与执行的可参考债权债务与执行案件。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百七十七条、第五百八十七条（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行）。具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，签约前务必核实自身购房资格，避免因资格不符承担违约责任。第二，政策变化的时间点是判断责任的关键，宜及时固定政策文件与沟通记录。第三，合同中可约定政策变化的处理方式，减少事后争议。第四，规避限购的安排存在被认定无效的风险，不宜轻易采用。第五，中介机构的核查与告知义务同样值得关注。涉及限购与二手房交易的，可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉及合同争议的可结合企业商事与合同纠纷，涉及款项追索的可结合债权债务与执行案件综合判断。

六、常见问题解答

Q1：签了合同后限购了怎么办？

应区分政策变化的时间点。若限购政策在签约后出台或者调整，属于当事人订立合同时难以预见的重大变化，依《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，受不利影响的一方可以请求变更或者解除合同，合同解除一般不认定为违约，已付款项应予返还，损失可按公平原则分担。若买方在签约时已明知不具备购房资格，通常构成违约，需按约定承担定金罚则或者违约责任。建议及时通知对方并协商处理。

Q2：限购导致无法过户算违约吗？

需结合过错判断。若政策变化发生在签约之后且双方均无过错，通常不认定为违约，可按情势变更解除合同并返还已付款项；若买方在签约时明知或者应当知道自身不具备购房资格仍然签约，则可能构成违约，需要承担定金或者违约金责任；卖方隐瞒影响交易的重要信息的，亦可能承担相应责任。法院还会审查合同对政策变化的约定、双方是否尽到审慎注意义务以及是否及时通知，据此确定责任。

Q3：定金能退吗？

取决于责任归属。若因限购政策变化导致合同解除且双方均无过错，收受定金的一方通常应当返还定金；若买方因自身不具备购房资格而违约，卖方可以依定金罚则不予返还；若卖方违约，则应当双倍返还定金。当事人既约定违约金又约定定金的，一般择一适用。处理时应注意保留政策文件、资格审核记录与沟通证据，以证明政策变化的时间点与责任归属。具体适用建议咨询律师。

Q4：中介费能退吗？

需视中介服务的履行情况而定。若中介已经促成合同成立，通常可以按约定收取相应报酬；若交易因限购政策变化或者中介未尽核查与告知义务而无法完成，可以主张退还部分或者全部费用，具体应结合合同约定与中介的过错程度确定。当事人应收集居间合同、收费凭证与沟通记录，证明中介是否履行了购房资格核查与政策提示义务。协商不成的，可通过诉讼主张返还。

Q5：限购政策会放宽吗？

购房资格政策会随市场与调控需要动态调整，具体以当地主管部门公布的现行有效政策为准，不宜依据过往经验预判。为降低风险，购房前应向主管部门或者通过官方渠道核实自身购房资格与社保、个税缴纳年限要求，并在合同中就政策变化约定处理方式。若已签约而资格受限，应先与对方协商变更履行主体或者延期履行，协商不成再考虑解除合同并主张返还已付款项。

本文问答结合北京地区常见裁判口径撰写，如案件发生在其他地区，建议咨询当地律师核实地域性差异。

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免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。