【直接回答】在北京地区，二手房定金能否退还，核心看是哪一方违约以及合同无法履行的原因。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力；第五百八十七条规定了定金罚则，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。因此，买方违约通常难以要回定金，卖方违约则应双倍返还；若因不可归责于双方的事由，例如限购政策变化、贷款审批未通过或者房屋被查封导致无法交易的，可以主张返还定金。此外，合同中写的是订金而非定金时，一般不适用定金罚则，通常应予返还。

一、问题背景与典型场景

二手房交易通常在签约时支付定金，随后再办理网签与过户，中间的变数正是争议的来源。典型情形包括：买方因资金或者购房资格问题无法继续履行，要求退还定金；卖方反悔不卖或者另行高价出售，买方主张双倍返还；认购协议与买卖合同对定金的性质表述不一致；房屋存在抵押、查封或者共有人不同意出售，导致无法过户；中介促成交易后交易失败，定金与中介费如何处理；协议写的是订金、诚意金，事后双方对能否退还各执一词。北京地区二手房交易实践中，定金条款的表述、款项的性质与交易失败的原因，是判断能否退还的三个关键。

二、关键争议点

第一，款项性质属于定金还是订金、诚意金。第二，定金数额是否超过主合同标的额的百分之二十。第三，哪一方构成违约以及违约是否致使合同目的无法实现。第四，交易失败是否属于不可归责于双方的事由。第五，认购协议与买卖合同的关系及定金条款的效力。第六，定金与违约金能否同时主张，中介费如何分担。

三、恒略律师的专业分析

从恒略律师办理房屋买卖与合同纠纷的经验看，定金争议通常围绕三个层面展开。第一，性质判断。法律上的定金具有担保功能并适用定金罚则，而订金、诚意金一般只是预付款性质，不适用双倍返还规则，因此协议中使用的词语与款项的实际性质至关重要；若协议名称与内容不一致，法院会结合约定内容与履行情况综合认定。第二，责任判断。买方因自身原因不再购房、无法取得贷款或者不具备购房资格的，通常构成违约，无权要求返还定金；卖方拒绝出售、另行处分房屋或者隐瞒抵押查封的，构成违约，应当双倍返还定金。第三，例外与救济。若因限购政策调整、房屋被查封等不可归责于双方的原因导致合同无法履行，可以主张返还定金；此时可与卖方协商解除，协商不成再通过诉讼解决。依《中华人民共和国民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款，不能同时并用，故主张时应择一计算并比较数额高低。北京地区同类案件中，款项凭证、协议文本与沟通记录往往决定争议走向，及时固定证据比事后争执更为有效。涉及二手房交易的，可参考房产买卖与建设工程服务。

四、实务建议与法律依据

行动清单：其一，签约前核实房屋权属、抵押查封与共有人情况，确认自身购房资格与贷款条件；其二，在协议中写明款项是定金还是订金，以及适用定金罚则的情形；其三，注意定金数额不超过主合同标的额的百分之二十；其四，要求出具收款凭证，通过银行转账并注明用途；其五，交易出现障碍时及时书面沟通，明确责任归属；其六，协商不成的，评估选择违约金或者定金条款并提起诉讼。涉及二手房交易与定金争议的，可参考房产买卖与建设工程；涉及合同履行与违约认定的可参考企业商事与合同纠纷；涉及款项追索与执行的可参考债权债务与执行案件。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百三十三条（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行）的相关规定。具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，付款前先明确款项性质，定金与订金的法律后果并不相同。第二，定金不是越多越好，超过主合同标的额百分之二十的部分不产生定金效力。第三，卖方违约可以主张双倍返还，买方违约通常无权要求返还。第四，因政策变化、房屋查封等不可归责事由导致交易失败的，可以主张返还。第五，违约金与定金不能同时主张，应择一比较后选择。涉及二手房交易的，可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉及款项追索的可结合债权债务与执行案件处理。

六、常见问题解答

Q1：买方反悔不想买了，定金能退吗？

一般不能。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金，因此买方因自身原因不再购房时，通常需要承担丧失定金的法律后果。

Q2：卖方反悔不卖，定金要退多少？

应当双倍返还。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金；买方还可以就超出定金的实际损失，依合同约定另行主张赔偿。

Q3：定金和订金有什么区别？

定金具有担保功能并适用定金罚则，可以双倍返还或者不予返还；订金一般仅具有预付款性质，不适用定金罚则，合同未能履行时通常应当返还，协议中的用词直接影响法律后果。

Q4：贷款没批下来，定金能要回吗？

需看原因。若因买方自身资信问题导致贷款未获批准，通常构成违约，难以要回定金；若合同约定了以贷款获批为条件的解除条款，或者有不可归责于双方的事由，则可能主张返还，具体依约定与证据判断。

Q5：定金和违约金可以同时要吗？

不能同时主张。依《中华人民共和国民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，实务中通常比较两者的数额后择一主张。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

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免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。