【直接回答】二手房买卖常见纠纷主要包括：一是定金与违约金争议，如买方反悔或卖方违约拒卖；二是房屋质量与隐瞒瑕疵，如渗漏、违建、抵押与查封；三是户口迁移与房屋交付，如卖方拒不迁出户口或延迟交房；四是产权与共有人问题，如无权处分或共有人不同意出售；五是税费与贷款办理，如税费承担约定不明或贷款审批失败。依据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）合同编的相关规定，当事人应当遵循诚信原则履行合同义务，违约方应承担继续履行、赔偿损失等责任。北京地区审理此类案件时，通常结合合同约定、履约证据与过错程度判断。

一、问题背景与典型场景

典型情形有三类：一是签约后房价波动，一方毁约；二是交房后发现隐瞒的抵押、查封或质量问题；三是贷款、过户与户口迁移等环节衔接不畅引发争议。上述纠纷多可通过合同条款的事先明确与履约留痕来降低风险，实践中争议多集中在房价波动、信息隐瞒与流程衔接三个环节，其中权利负担与质量瑕疵的披露问题最为常见，可参考房产买卖与建设工程的处理思路。

结合同类案件的一般情形，需同时审视主体资格、交付标准与验收依据，避免因约定模糊导致责任划分困难。及早固定证据并明确诉求，通常比事后补救更为有效。

二、关键争议点

争议集中在四点：其一，定金与违约金的适用，二者不能重复主张超出部分；其二，信息披露义务，卖方对重大瑕疵与权利负担应如实告知；其三，履约顺序与条件，付款、解押与过户的先后安排影响责任划分；其四，共有人与代理权限，未经授权的处分可能影响合同效力。此外，交房时的物业、水电与户口迁移等附随事项，也常在履约后期引发新的分歧。

此类分歧的实质在于，要留意工期、质量与价款支付之间的牵连关系，防止以局部违约掩盖整体违约。及早固定证据并明确诉求，通常比事后补救更为有效。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师在房产交易纠纷领域的实务经验显示，二手房争议的成因多在于合同约定不清与履约记录缺失。常见问题有三：一是违约责任条款笼统，未明确解除条件与赔偿标准；二是未核实权属与抵押查封状况，过户时才发现障碍；三是付款与解押、过户的衔接未作约定，一方违约后责任难以划分。北京法院审判实践中，能够提供书面合同、付款凭证与沟通记录的一方，在主张定金、违约金或损失赔偿时更具优势。建议签约前核查权属与交易条件，明确违约责任与履约顺序，并对关键环节保留书面证据。

四、实务建议与法律依据

行动清单：一是签约前核查不动产权属、抵押与查封状况及共有人意见；二是明确约定定金、违约金、解除条件与税费承担；三是约定付款、解押与过户的先后顺序与时间节点；四是保留付款凭证、沟通记录与交房查验记录；五是发生争议先协商，协商不成及时诉讼并考虑保全。涉及合同条款审查的可参考企业商事与合同纠纷；涉及房产交易与登记的可了解房产买卖与建设工程。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条（均自2021年1月1日起施行）。具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，签约前核查权属与负担，是避免纠纷最有效的方式。第二，定金与违约金条款应明确，避免重复主张或标准不明。第三，履约顺序应事先约定，防止出现责任真空。第四，争议发生后及时固定证据并评估保全，可通过房产买卖与建设工程栏目了解处理路径。第五，涉及贷款的，应事先确认解押时间与资金安排，避免因流程衔接失败构成违约。

因此建议当事人，应重点关注合同约定、履行节点与权属登记三者是否一致，任何一环出现偏差都可能放大后续风险。此外，个案差异较大，具体处理仍应结合完整证据与现行法律规定综合判断。

六、常见问题解答

Q1：二手房定金能退吗？

视违约方而定。给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行的，应当双倍返还定金。若系因不可归责于双方的原因导致合同无法履行，定金一般应予返还。具体以合同约定与履约情况为准。

Q2：卖方反悔不卖了怎么办？

买方可依合同主张继续履行或要求承担违约责任，包括返还定金、支付违约金或赔偿损失。是否支持继续履行，需考虑房屋是否已过户、是否存在履行障碍及买方意愿，建议及时固定证据并评估保全与诉讼方案。

Q3：买到有抵押的房子怎么办？

应先查明抵押情况与解押安排。若合同约定卖方负责解押而未履行，买方可要求其承担违约责任；若抵押导致无法过户，买方可主张解除合同并索赔。签约前核查权属与抵押状况，可有效避免此类风险。

Q4：户口不迁出算违约吗？

若合同约定卖方负有迁出户口的义务，未履行可能构成违约，买方有权主张违约责任或赔偿损失。实践中户口迁移涉及行政管理，法院通常不支持强制迁出，但可判决违约金或赔偿，建议在合同中明确约定。

Q5：过户前房价涨了能不卖吗？

一般不能。依法成立的合同对双方具有约束力，卖方无正当理由拒绝履行的，买方可以请求继续履行并主张违约责任。若合同已无法履行，买方也可请求解除并赔偿损失，包括房价上涨带来的相应损失。

上述解答立足北京地区审判实践整理，其他省市裁判口径或有不同，具体案件请以当地规则与证据情况为准。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。