【直接回答】在北京地区，证据的核心是证明合同约定的交付时间、实际交付时间以及逾期事实与损失。应收集商品房买卖合同与补充协议、付款凭证与发票、交房通知与入住手续、竣工验收与备案资料、延期通知与沟通记录、现场照片与视频、物业交接记录等。依《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）关于合同履行与违约责任的规定，出卖人未按约定期限交付房屋的，应承担违约责任。购房人还应核查是否存在宽展期条款、不可抗力抗辩与免责约定，据此计算违约金主张区间。证据越完整，主张逾期交房违约金越有把握，具体以合同约定与现行有效法律法规及司法裁判为准。

一、问题背景与典型场景

开发商逾期交房，购房人维权常因证据不足而受挫。典型场景包括：合同约定交付日已过仍未收房；开发商以疫情、天气、考试等主张不可抗力；补充协议约定宽展期；交房通知发出但房屋未达条件；购房人已入住却仍主张逾期违约金。上述情形中，交付时间与房屋是否达到交付条件，是争议焦点，需以证据固定。相关房产与商品房可参考房产买卖与建设工程。

二、关键争议点

第一，约定交付时间与实际交付时间的认定。第二，房屋是否达到约定交付条件。第三，不可抗力与情势变更抗辩的成立。第四，宽展期条款的适用。第五，违约金计算标准与期间。第六，质量瑕疵是否影响逾期认定。第七，证据的收集与固定方式。上述问题决定能否获得违约金支持。涉及合同条款可参考企业商事与合同纠纷。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师曾代理一起商品房逾期交房违约金案件：购房人与开发商签订预售合同并足额付款，约定交付日期明确，补充协议约定开发商自身原因逾期给予宽展期、宽展期届满后按日支付违约金；开发商实际交付时间逾期近九个月。律师研读合同与补充协议，梳理交付时间、宽展期与违约金标准等核心约定，收集付款凭证、入住通知与竣工验收备案资料形成完整证据链。针对开发商以疫情、会议、恶劣天气、考试主张不可抗力，律师指出疫情在合同签订前已常态化、开发商应可预见，恶劣天气与政府活动亦非必然全面停工，均不构成免责事由；宽展期应按约严格适用，不能随意累加。法院采纳律师意见，判令开发商支付全额逾期交房违约金及诉讼费。该案说明，逾期交房维权的关键在于用证据锁定约定交付时间与实际交付时间，并逐一反驳免责抗辩。恒略律师通常建议购房人保存合同与补充协议原件、全部付款凭证、交房与入住通知、验收备案资料、延期沟通记录及现场证据，并核对宽展期与违约金条款，据此计算主张区间。本案由北京恒略律师事务所田娇艳律师（执业证号：11101202111381309，以司法行政机关核发证件为准）代理。

四、实务建议与法律依据

行动清单：一是保存买卖合同、补充协议与全部付款凭证；二是留存交房通知、入住手续与现场照片视频；三是核对宽展期与违约金条款，计算主张区间；四是针对不可抗力抗辩收集反驳证据；五是逾期后及时主张，避免时效流失。法律依据：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）关于合同履行、违约责任与不可抗力的规定；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正，2021年1月1日施行）关于交付使用与逾期交房责任的规定。涉及房产与商品房的，可参考房产买卖与建设工程；涉及合同争议的可参考企业商事与合同纠纷；涉及执行的可参考债权债务与执行。具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，证据核心是约定交付时间与实际交付时间。第二，合同与补充协议、付款凭证务必保存。第三，不可抗力抗辩看合同签订时间与可预见性。第四，宽展期应按约严格适用。第五，逾期后及时主张，避免时效风险。涉及房产纠纷的，可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案。

六、常见问题解答

Q1：逾期交房要收集哪些证据？

应收集买卖合同与补充协议、付款凭证与发票、交房通知与入住手续、竣工验收备案资料、延期沟通记录、现场照片视频与物业交接记录，用于证明约定与实际交付时间及逾期事实。

Q2：开发商以疫情为由延期怎么办？

需判断是否构成不可抗力。若疫情在合同签订前已常态化、开发商应可预见，或并非必然导致全面停工，通常不构成免责事由，购房人可收集相关证据予以反驳。

Q3：房屋有瑕疵算逾期交房吗？

一般算。房屋未达到约定交付条件即构成逾期，质量瑕疵不当然免除逾期违约责任；若开发商在未达条件的情况下通知交房，购房人可主张逾期违约金。

Q4：宽展期条款有效吗？

一般有效。合同约定的宽展期属双方意思表示，但应按约严格适用，不能随意与其他延期累加；宽展期届满后仍未交房的，开发商应按约支付违约金。

Q5：逾期交房违约金怎么算？

以合同约定为准，常见按已付房款日万分之一至万分之五计算。购房人应确定起算与截止日期，并结合实际交付或达到交付条件之日，主张相应期间的违约金。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。