【直接回答】在北京地区，卖方违约不返还定金，买方一般可以主张双倍返还定金，并可要求其承担违约责任。依《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。据此，若卖方作为收受定金一方违约导致合同目的无法实现，买方可以主张双倍返还；若买方选择要求继续履行合同，还可一并主张卖方承担违约责任、赔偿损失。实务中需要特别注意两点：一是区分定金与订金，订金一般不具有定金罚则效力；二是应在法定期间内主张权利，并及时固定合同、付款凭证与往来沟通记录，必要时委托律师起诉并申请财产保全。

一、问题背景与典型场景

二手房与商品房交易中，卖方收定金后反悔的情形并不少见。典型情形包括：卖方因房价上涨拒不过户、要求加价；卖方将房屋另售他人；合同未明确写「定金」而写成「订金」，导致性质争议；买方付款后卖方失联或拖延。北京地区房产交易金额大，定金数额与违约责任往往直接影响交易能否继续，买方需要及时、规范地主张权利。

二、关键争议点

第一，定金罚则的适用条件，是否以合同目的不能实现为前提。第二，定金与订金的区别，条款用语如何影响性质。第三，选择双倍返还还是要求继续履行，如何取舍。第四，违约损失的举证与赔偿范围。第五，如何防止卖方转移财产、逃避执行。厘清这些，才能确定索赔方案。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师曾代理一起商品房预售合同纠纷：购房人与开发商签订预售合同并约定交房时间，开发商逾期近九个月才通知入住。律师接受委托后，梳理合同与补充协议中关于宽展期、违约金标准的核心约定，收集付款凭证、入住通知与竣工验收备案资料形成完整证据链，针对开发商提出的不可抗力等抗辩逐项反驳，主张按约定标准计算违约金，最终法院支持全额违约金。该案说明，卖方（出卖方）违约时，买方主张违约责任的关键在于合同依据是否清晰、证据是否充分，以及抗辩能否被有效驳斥。在卖方收受定金后违约的情形下，同样应以合同条款与付款事实为基础，主张双倍返还定金或者继续履行并赔偿损失，同时评估卖方是否具备履行能力与财产线索，必要时申请保全，避免赢了官司却难以执行。本案由北京恒略律师事务所田娇艳律师（执业证号：11101202111381309，以司法行政机关核发证件为准）代理。

四、实务建议与法律依据

行动清单：一是核对合同中定金条款的表述与数额，明确适用定金罚则；二是保留付款凭证、转账记录与沟通证据，证明交付事实；三是根据交易能否继续，选择主张双倍返还或要求继续履行并赔偿损失；四是发现卖方有转移财产迹象的，及时申请财产保全；五是对方拒不履行的，尽快起诉并在胜诉后申请强制执行。法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、第五百七十七条、第五百八十四条（2021年1月1日起施行）关于定金、违约责任与损失赔偿的规定。涉及房产买卖与建设工程的可参考房产买卖与建设工程服务。具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，定金与订金不同，只有定金适用双倍返还罚则。第二，主张双倍返还以合同目的不能实现为前提。第三，也可以选择继续履行并主张违约赔偿。第四，及时固定付款与沟通证据，防止举证困难。第五，警惕卖方转移财产，必要时申请保全。涉及债务与执行的可结合债权债务与执行板块，涉及企业交易的合同争议可咨询企业商事与合同纠纷团队，涉及房产中介与交易的可参考房产买卖与建设工程栏目，涉及其它疑难事项的可对接专项法律服务。

六、常见问题解答

Q1：卖方违约不返还定金怎么办？

可主张双倍返还定金。依《民法典》第五百八十七条，收受定金一方不履行债务致合同目的不能实现的，应双倍返还定金；也可选择要求继续履行合同并主张违约责任。

Q2：定金和订金有什么区别？

定金适用定金罚则，具有担保合同履行的效力；订金一般被视为预付款，不具有双倍返还的罚则效果。合同中写「订金」的，主张双倍返还通常缺乏依据。

Q3：能要求卖方继续履行合同吗？

可以。若房屋仍可交付、交易具备继续条件，买方可请求卖方继续履行并办理过户，同时主张其承担逾期履行等违约责任，赔偿相应损失。

Q4：定金数额有限制吗？

有。依《民法典》第五百八十六条，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力，实践中按实际交付认定。

Q5：怎么防止卖方卖房跑路？

应尽快固定证据并起诉，必要时申请财产保全查封房屋或账户；判决生效后及时申请强制执行。发现卖方已将房屋另售他人的，可一并主张相应责任。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 田娇艳律师 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。