【直接回答】优先按合同约定。依《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百八十五条，当事人可以约定违约金的数额或者损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少，低于损失的可请求增加。合同没有约定违约金的，则按实际损失赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失（第五百八十四条）。合同解除后，不影响违约金条款与结算、清理条款的效力（第五百六十七条），解除方仍可主张违约金并请求返还已付款项。商品房买卖中，购房合同解除通常还涉及贷款合同一并处理，由开发商承担返还责任。

一、问题背景与典型场景

房屋买卖合同解除后，买卖双方常围绕违约金数额产生分歧：买方认为卖方长期逾期交房或拒不履行应当赔偿，卖方则以违约金过高为由请求调减。实践中，违约金的计算方式多种多样，有的约定按日万分之几计算，有的约定固定金额，也有的只约定退还定金或已付款而不单列违约金。北京地区办理此类案件时，法院会先审查合同约定，再结合实际损失、过错程度与履行情况判断是否调整。理解违约金的计算规则与调整标准，有助于购房者合理主张、准确评估诉讼预期。

二、关键争议点

第一，合同约定违约金时的计算方式与起止时间。第二，违约金过高或过低时如何请求调整。第三，没有约定时实际损失的范围与举证。第四，合同解除与违约金、赔偿金能否同时主张。第五，贷款合同是否一并解除、剩余贷款由谁偿还。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师曾代理一起商品房预售合同解除、贷款合同一并解除的合同纠纷。当事人D女士于二零一八年与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买商铺并支付首付款，随后与信用社签订按揭贷款合同。开发商逾期多年未交房、项目停工，经承诺仍未履约，D女士委托本所刘东华律师代理，以根本违约为核心主张解除合同、返还购房款及相关费用。律师重点论证开发商逾期交房构成根本违约，合同目的无法实现；依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，主张解除购房合同的同时解除贷款合同，由开发商承担贷款返还责任；同时详细计算资金占用损失与已付各项费用，提出合理违约赔偿诉求。法院全面支持原告诉求：解除预售合同与借款合同；开发商返还首付款二十六万余元、已还贷款本息十五万余元及公共维修基金、印花税等；支付违约赔偿金五万元；并向信用社偿还剩余贷款本息，唯一股东承担连带责任。该案说明，违约金与损失赔偿的主张应当以合同约定为基础、以实际损失为支撑，并通过完整举证让法院形成清晰的计算链条，过高或缺乏依据的主张往往难以获得支持。本案由北京恒略律师事务所刘东华律师（执业证号：11101199911363364，以司法行政机关核发证件为准）代理。

四、实务建议与法律依据

行动清单：一是核对合同中关于违约金与损失计算的约定，确定计算方式与起止时间；二是整理付款凭证、贷款合同与还款记录，核算资金占用与实际损失；三是保存催告、承诺与沟通记录，证明对方违约与己方及时主张；四是主张解除合同的，一并提出返还购房款、赔偿违约金与贷款处理方案；五是对约定违约金明显过低或对方主张过高的，及时提出调整请求并举证。涉及房产与建设的，可参考房产买卖与建设工程与专项服务。法律依据：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百六十三条、第五百六十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条。具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，违约金优先按约定计算，但要留意约定是否过高或过低并及时主张调整。第二，实际损失需要证据支撑，付款凭证与贷款记录是核心材料。第三，合同解除不影响违约金与结算条款的效力，二者可以一并主张。第四，商品房买卖解除往往涉及贷款合同一并处理，应提前规划还款与责任主体。涉及房产与建设的，可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉及合同审查与交易风险的可结合企业商事与合同纠纷，涉及购房款返还与执行的可参考债权债务与执行，涉及贷款与担保事务的可咨询金融与跨境事务。

六、常见问题解答

Q1：房屋买卖合同解除后违约金怎么算？

优先按合同约定的数额或者计算方法确定。合同没有约定的，按实际损失赔偿，赔偿额相当于因违约造成的损失，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的损失范围。

Q2：约定违约金过高可以调低吗？

可以。依《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少；低于损失的可请求增加，具体以实际损失为基础衡量。

Q3：没有约定违约金怎么办？

按实际损失主张赔偿，包括已付购房款的资金占用损失、已产生的贷款利息、必要费用支出等。需要提供付款凭证、贷款合同与还款记录、费用票据等证据，证明损失的存在与数额。

Q4：解除合同后还能要违约金吗？

可以。合同解除不影响违约金条款以及结算和清理条款的效力，解除方在主张返还购房款的同时，仍可依约主张违约金或者赔偿损失，二者可以并行主张，但法院会综合审查总额的合理性。

Q5：商品房解除后剩余贷款谁还？

依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，因开发商原因导致购房合同解除的，贷款合同可以一并解除，由开发商承担返还购房贷款的责任，购房者不再继续承担剩余贷款，具体以法院判决为准。

上述解答立足北京地区审判实践整理，其他省市裁判口径或有不同，具体案件请以当地规则与证据情况为准。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 刘东华律师 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。