【直接回答】在北京地区，违约金数额要看合同约定与法律调整。房屋买卖合同中一般会约定违约金的计算方式，例如按照房款的一定比例或者按日计算逾期交房、逾期付款违约金。依据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百八十五条的规定，当事人可以约定违约金以及损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。因此，卖方违约的违约金，首先按照合同约定计算；若约定过高或者过低，当事人可以请求调整，法院一般以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，遵循公平原则与诚信原则衡量。此外，买方还可以主张继续履行、赔偿实际损失（如租金损失、差价损失）或者解除合同，具体取决于违约情形与合同约定。

一、问题背景与典型场景

二手房或新房交易中，卖方违约的情形并不少见。典型场景有四类：一是卖方逾期交房，买方主张按日计算的违约金；二是卖方违约不卖或另卖他人，买方主张违约金或差价损失；三是买方要求继续履行合同、强制过户；四是双方对违约金数额、计算基数与起止时间争议较大。北京地区房产交易金额高、交易周期长，违约造成的损失可能巨大，违约金条款的约定与适用直接关系双方利益，需要结合合同与法律综合判断。

二、关键争议点

第一，违约金计算方式与计算基数、起算时点如何确定。第二，违约金过低或过高的调整标准与举证责任。第三，违约金与实际损失赔偿能否并用。第四，继续履行与解除合同的选择对违约金的影响。第五，免责事由（如不可抗力、疫情、政策变化）的成立与范围。第六，诉讼时效与违约金的主张范围。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师曾代理一起商品房预售合同纠纷案件：2021年4月30日，张权与北京A房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买某小区302号房屋，总价6841972元，约定2023年6月15日前交付；补充协议给予90日宽展期，期满起按日万分之一计付违约金。A公司直至2024年3月5日才交付房屋，逾期近9个月。张权委托北京恒略律师事务所田娇艳律师起诉，要求支付2023年9月14日至2024年3月5日的违约金118366.12元。案件的核心争议在于：疫情等因素是否构成不可抗力、宽展期如何适用以及违约金标准是否合理。法院采纳律师意见，判决A公司支付全额违约金118366.12元及诉讼费。该案说明：逾期交房违约金的计算，需要把合同约定的宽展期、起算时点与计算标准逐项论证清楚，并对不可抗力抗辩进行有效回应，才能把约定的违约金落到实处。本案由北京恒略律师事务所田娇艳律师（执业证号：11101202111381309，以司法行政机关核发证件为准）代理。

四、实务建议与法律依据

行动建议：一是仔细审查合同与补充协议中的违约金条款，明确计算方式、基数与起止时间；二是固定违约事实与时间节点，如催告函、交付记录与沟通记录；三是测算实际损失，如租金支出、差价与资金占用成本，为调整违约金做准备；四是对方主张不可抗力或免责事由的，审查其是否成立、是否及时通知与举证；五是选择继续履行、要求违约金或解除合同应结合自身需求与可行性；六是注意诉讼时效，及时主张权利。涉及房产交易与合同违约的，可参考房产买卖 | 建设工程服务，涉及合同条款与违约救济的可参考企业商事 | 合同纠纷板块。法律依据：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百八十五条关于违约金约定与调整的规定，以及第五百七十七条、第五百八十四条关于违约责任与损失赔偿范围的规定，具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，违约金先按合同约定，再考虑调整。第二，约定过低可请求增加，过分过高可请求减少。第三，实际损失是调整的核心参照。第四，不可抗力抗辩要审查是否成立并已及时举证。第五，主张违约金要注意诉讼时效与起止时间。涉及房屋买卖违约的，可通过房产买卖 | 建设工程服务获得整体方案，涉及合同条款与违约的可结合企业商事 | 合同纠纷板块，涉及赔偿款执行的可参考债权债务 | 执行案件板块。

六、常见问题解答

Q1：违约金约定过低怎么办？

可以请求增加。依据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百八十五条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。主张增加时，应当提供实际损失的证据，如另行租房的租金支出、房屋差价损失与资金占用成本等，由裁判机构综合衡量。

Q2：违约金太高，卖方能要求降低吗？

可以请求适当减少。若约定的违约金过分高于实际造成的损失，卖方可以请求法院或者仲裁机构适当减少。裁判机构一般以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度与预期利益等因素，遵循公平原则与诚信原则确定合理的违约金数额。

Q3：违约金和实际损失能同时要吗？

需注意不能重复计算。违约金本身具有补偿与惩罚功能，若违约金已足以弥补损失，一般不再另行主张同一部分损失；若违约金低于实际损失，则可以请求增加至损失水平。是否可以并用，取决于约定内容与损失性质，避免对同一损失重复主张。

Q4：卖方不卖了，能要求继续履行吗？

可以主张，但需具备条件。买方可以请求继续履行合同、协助办理过户；若房屋已经另行出售给善意第三人并完成登记，或者存在其他履行障碍，继续履行可能难以实现，此时可转为主张违约金与损失赔偿。选择哪种请求，应结合房屋权属状况与实际可行性判断。

Q5：疫情算不可抗力吗？

不一定，要具体分析。疫情或者管控措施是否构成不可抗力、能否免责，取决于其与违约之间的因果关系、影响程度与期间，以及义务方是否及时通知并提供证明。实践中，法院会审查疫情对施工、交付的实际影响是否导致无法履行，并非一律免责。因此，主张不可抗力需要充分举证。

上述解答立足北京地区审判实践整理，其他省市裁判口径或有不同，具体案件请以当地规则与证据情况为准。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 田娇艳律师 · 北京恒略律师事务所

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