【直接回答】在北京地区，出租人负有维修义务，房东不修的，承租人可以自行维修并由出租人承担费用。《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外；第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，房屋漏水属出租人维修范围的，房东拒不维修时，承租人可自行维修并保留票据主张费用，或要求减免租金。若漏水因承租人不当使用造成，则由承租人负责。

一、问题背景与典型场景

房屋漏水是租赁中最常见的维修争议。典型场景包括：屋面或外墙渗漏导致室内墙面发霉、家具受潮；上下水管道老化破裂，造成地板与电器损坏；卫生间防水层失效，渗漏至楼下引发邻里纠纷；房东以费用高、非自己使用为由推诿，承租人自行处理后要求报销遇阻。争议焦点通常在于维修责任如何划分、费用由谁承担以及能否据此减租。北京地区办理此类纠纷时，书面通知、维修票据与现场照片是核心证据，相关实务可参考房产买卖与建设工程的租赁纠纷处理。

二、关键争议点

焦点一，维修责任的划分：房屋本体与设施的自然老化由出租人负责，承租人不当使用造成的损坏由其自行承担。焦点二，通知与催告的方式：承租人应先书面请求房东在合理期限内维修，并保留送达记录。焦点三，自行维修的条件与范围：房东逾期不修时，承租人可自行维修，但应选择合理方案、控制必要费用。焦点四，费用的负担与举证：维修费用由出租人承担，承租人需提供发票与清单。焦点五，减租或延租的主张：因维修影响正常使用的，可要求相应减少租金或延长租期。焦点六，财产损失的赔偿：因漏水导致家具电器受损的，可就实际损失主张赔偿。焦点七，邻里纠纷的处理：渗漏至楼下时，应配合排查并明确最终责任主体。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师的实务体会是，维修争议的关键是及时通知、合理维修与完整留痕。第一，第一时间书面通知：以短信、微信或书面函件告知房东漏水情况，说明需要维修的具体部位与紧迫性。第二，设定合理期限：给予房东合理的维修时间，期限届满仍未处理的，再自行安排维修，避免因擅自处理而被质疑。第三，选择合理方案：自行维修应以恢复使用功能所必需为限，不宜大幅升级或改造，费用过高可能不被全额支持。第四，规范留痕：保留报价单、维修发票、支付凭证与前后对比照片，形成完整的费用与因果证据。第五，主张减租或延租：因维修导致部分时间无法正常使用的，可依民法典第七百一十三条主张相应减少租金或延长租期。第六，索赔财产损失：因漏水造成的家具、电器与装修损失，可一并主张，但需证明损失与漏水之间的因果联系。第七，责任抗辩的应对：房东常以承租人使用不当为由推卸责任，此时可由专业人员出具排查意见加以区分。上述做法在租赁纠纷中普遍适用。

四、实务建议与法律依据

行动建议：一是发现漏水立即书面通知房东并拍照录像固定现状；二是给予合理维修期限，逾期未修再行自行维修；三是维修选择必要方案并索取正规发票与清单；四是因维修影响使用的，主张减租或延长租期；五是漏水造成财产损失的，一并主张赔偿并保留证据。法律依据：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第七百一十二条、第七百一十三条、第七百一十四条关于出租人维修义务、承租人自行维修与妥善保管义务的规定，以及第五百七十七条关于违约责任的一般规定。涉及租赁与房产权属争议的可参考房产买卖与建设工程，涉及人身与财产损害赔偿的可参考人身损害与医疗纠纷。具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，维修义务原则上由出租人承担，但承租人不当使用造成的损坏除外。第二，通知与催告要有记录，口头沟通难以证明已给过合理期限。第三，自行维修应控制必要范围并索取发票，否则费用可能难获支持。第四，因维修影响使用可要求减租或延长租期，这是常被忽略的权利。第五，漏水造成的家具电器损失可一并主张，注意保存受损物品的凭证。涉及损失追偿的可通过债权债务与执行了解路径。

六、常见问题解答

Q1：房子漏水到底该谁修？

原则上由出租人维修，除非合同另有约定。若漏水因房屋本体或设施自然老化、损坏所致，属于出租人的维修范围；若因承租人不当使用造成，则由承租人自行负责修复。若因承租人不当使用造成渗漏，则应由承租人自行负责修复。

Q2：房东不修，我能自己修再要他报销吗？

可以，但要符合程序。应先书面请求房东在合理期限内维修，逾期不修的你才可自行维修，费用由出租人承担。维修应控制在恢复使用功能的必要范围内，并索取正规发票。建议选择正规维修方并保存报价单，便于核对费用的合理性。

Q3：维修期间没法正常住，能减租金吗？

可以主张。依民法典第七百一十三条，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租人可据此与房东协商，协商不成可依合同主张相应调整。协商不成时，可依合同与证据主张相应调整，避免长期自行承担。

Q4：漏水把我的家具泡坏了，能索赔吗？

可以。因出租人未尽维修义务导致漏水并造成家具、电器等财产损失的，承租人可主张赔偿实际损失，但需提供损失清单、购买凭证与受损照片，证明损失与漏水之间的因果联系。必要时可对受损财产进行清点并制作清单，便于核算赔偿数额。

Q5：房东说是我不当使用造成的，怎么区分？

可通过专业排查与技术意见区分。房屋本体、公共管道与防水层的自然老化通常属出租人责任，承租人的不当使用或私自改装导致渗漏则自行担责，必要时可申请鉴定明确成因。鉴定或专业意见有助于明确成因，避免责任在双方之间反复推诿。

本文问答结合北京地区常见裁判口径撰写，如案件发生在其他地区，建议咨询当地律师核实地域性差异。

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