【直接回答】在北京地区，二手房卖家违约，定金能否退还及退还多少，取决于收据上的表述与违约原因。依《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百八十六条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。因此，卖家因自身原因涨价或拒绝出售的，一般应双倍返还定金；而因买方原因导致合同无法继续的，则可能不退还定金。房产买卖与建设工程类服务中，区分定金与订金是第一步。

一、问题背景与典型场景

常见情形包括：卖家签约后反悔涨价并拒绝履行；房屋被查封或存在抵押导致无法过户；卖家的共有人不同意出售；中介以未居间成功为由扣留定金；或者买方因贷款未获批要求解除。争议的焦点集中在定金性质、违约原因归属与房屋是否存在根本障碍。企业商事与合同纠纷类业务中，违约责任的分配逻辑与此一致。

二、关键争议点

焦点一，收据或合同中表述为定金还是订金。焦点二，违约原因归属哪一方。焦点三，是否致使合同目的不能实现。焦点四，定金数额是否超过标的额百分之二十。焦点五，是否存在不可归责于违约方的免责事由。焦点六，中介费与定金的处理是否有关联。焦点七，诉讼请求的表述与金额计算。相关程序问题可向专业机构进一步咨询。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师认为，违约责任的判断关键在于把约定与履行事实逐项对齐。以本所田娇艳律师代理的一起商品房预售合同纠纷为例，其论证方法对二手房定金争议具有直接参考价值：第一步逐条梳理合同与补充协议的核心约定，固定交房期限、宽展期起算点与违约金标准，明确按约定计算权利的基础；第二步收集付款凭证、入住通知与竣工验收备案资料，形成可核验的证据链，把主张期间与金额落到具体节点上；第三步针对相对方提出的免责主张设计回应，指出相关事由在合同签订前已常态化、属于相对方应当预见的范围，因而不能构成免责，同时强调宽展期应按约定严格适用、届满后未履行即应承担违约责任。法院最终采纳代理意见，支持了权利人的违约责任主张。企业商事与合同纠纷栏目对该类论证有更完整的说明。这一思路在定金争议中体现为：先固定定金条款与数额，再固定违约事实与时间节点，最后针对性回应对方抗辩，二手房案件中的请求设计可参考该结构。

四、实务建议与法律依据

行动建议：一是核对收据或合同上写的是定金还是订金；二是核对定金数额是否超过合同总价款的百分之二十；三是固定违约事实，包括催告记录、对方明确拒绝的意思表示与房屋权属障碍材料；四是区分是否存在归责于己方的情形，如贷款未获批；五是评估是否一并主张违约金或继续履行；六是注意诉讼时效与管辖约定；七是保留中介沟通记录以厘清费用归属。法律依据：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百七十七条、第五百六十三条。涉及合同条款审查的详见企业商事与合同纠纷，涉及诉讼与保全的详见专项服务与其他案件。具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，定金与订金法律后果完全不同，务必核对书面表述。第二，超过合同总价款百分之二十的部分不产生定金效力。第三，双倍返还的前提是收受方违约且合同目的不能实现。第四，若房屋本身存在查封或共有人异议，返还通常更易获得支持。第五，主张时应对违约原因与时间节点作清晰论证。第六，注意诉讼时效与管辖约定。第七，任何人不得对返还结果作出承诺。

六、常见问题解答

Q1：卖家违约，定金能退多少？

若收据或合同写明的是定金，且因卖家原因不履行约定义务致使合同目的不能实现，依《民法典》第五百八十七条，卖家应当双倍返还定金，即返还定金数额的两倍。若收据上写的是订金，通常视为预付款性质，只能请求返还已支付的款项，不能主张双倍返还。实务中务必先核对书面表述，这往往是争议的起点。

Q2：定金和订金有什么区别？

定金适用定金罚则：给付方违约不履行则不得请求返还，收受方违约则双倍返还，且定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。订金一般视为预付款，没有双倍返还的法定效果，发生争议时只能按合同关系处理。实务中还有保证金、意向金等表述，法律效果各不相同，需逐一核实。

Q3：定金超过房价两成会怎样？

超出部分不产生定金效力。依《民法典》第五百八十六条，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。实务中若实际交付金额超过百分之二十，超过部分可能被认定为预付款，可主张返还，但适用定金罚则的基数一般以法定限额内的部分为准。建议在签约时明确约定定金数额，避免日后就基数产生争议。

Q4：房子被查封了卖家不退定金怎么办？

房屋被查封导致无法过户的，通常属于收受方无法履行约定义务，若因此致使合同目的不能实现，可主张双倍返还定金。实务中需先完成不动产登记查询，取得查封或抵押的证明材料，再以书面形式催告并要求明确答复。若卖方承诺解封而逾期未办，也可作为违约认定的补充依据。

Q5：中介费被扣着，定金能一起要回吗？

需要区分处理。定金主张的依据是定金罚则或买卖合同约定；中介费则取决于居间服务的实际履行情况，通常按居间合同条款处理。若因卖家违约导致合同无法履行，中介的服务目的未达成，相应费用可能不予支持；但若居间服务已实际完成，报酬请求可能受合同保护。建议在主张时把两部分分开列明，避免混同。

以上内容参考北京地区司法实践整理，个案事实与管辖法院不同可能影响结论，欢迎就具体情况咨询恒略律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 田娇艳律师 · 北京恒略律师事务所

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