【直接回答】在北京地区，二手房交易中，卖方收了定金或房款后反悔不卖，构成违约，买方可依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条主张继续履行或赔偿损失。若合同仍具备履行可能，可诉请强制过户；若卖方根本违约，可解除合同并请求返还已付款、赔偿房屋差价等可得利益损失。违约金数额有约定从约定，无约定则按实际损失。建议保留合同、沟通与房价证据，必要时参考相关栏目。

一、问题背景与典型场景

卖方中途毁约不卖，在房价波动或家庭意见分歧时较为常见。典型情形包括：签合同后房价上涨，卖家以配偶不同意、房屋查封或「再想想」为由拖延；收了定金却将房屋另售他人；甚至一房二卖。买家往往已做贷款、装修或置换安排，陷于被动。北京地区二手房交易中，此类违约索赔需求突出，相关规则可参考相关栏目。

二、关键争议点

焦点一，卖方是否构成违约，需看合同生效与履行障碍是否可归责于卖方。焦点二，买方诉请继续履行还是解除合同，取决于房屋能否过户、是否另售第三人。焦点三，赔偿范围，含定金罚则、已付款利息、房屋差价、中介费等。焦点四，违约金与定金能否并用或择一。焦点五，卖方抗辩「共有人不同意」的效力，善意买受人可主张表见代理或违约赔偿。具体以现行有效法律法规及司法裁判为准，合同纠纷可参考企业商事与合同纠纷栏目，回款执行可参考债权债务与执行案件栏目。

三、恒略律师的专业分析

以本所承办的一起商品房买卖违约索赔案为例，可观察卖方违约时守约方获赔的裁判逻辑。2021年4月30日，张权与北京A地产签订《北京市商品房预售合同》，购买某小区302号房屋，套内建筑面积99.41平方米，总价6841972元，约定2023年6月15日前交付；补充协议给予90日宽展期，期满起按日已交房价款万分之一支付违约金。A公司直至2024年3月5日才交付，逾期近9个月。张权委托本所承办律师起诉，要求支付2023年9月14日至2024年3月5日违约金118366.12元。争议在于疫情等是否不可抗力、宽展期能否累加、违约金标准。法院采纳律师意见，认定疫情在合同签订前已常态化、不构成不可抗力，宽展期应严格适用，日万分之一约定有效，判决A公司支付全额违约金118366.12元及诉讼费。本所亦承办开发商逾期交房致根本违约、购房者获全退全赔的商铺纠纷，体现违约方终须担责。本案由北京恒略律师事务所田娇艳律师（执业证号：11101202111381309，以司法行政机关核发证件为准）代理。

四、实务建议与法律依据

行动建议：一是签约时约定明确违约条款与定金，提高违约成本，相关范本可参考专项服务与其他案件栏目；二是卖方反悔后及时发函催告并固定证据，防止房价波动扩大损失；三是评估房屋是否仍可过户，决定诉请继续履行或解除赔偿；四是委托评估机构测算房屋差价等可得利益损失；五是胜诉后及时申请执行，相关事项可参考征地拆迁与行政诉讼栏目。法律依据方面，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定违约责任，第五百八十四条规定损失赔偿含合同履行后可得利益，第五百八十八条规定定金与违约金择一适用，相关司法解释对一房二卖与赔偿范围亦有规定。

五、恒略律师提示

风险提示：第一，卖方「不卖了」不等于合同作废，买方仍有继续履行或索赔的选择权；第二，房屋差价损失需及时固定证据，拖延可能导致扩大部分不被支持；第三，一房二卖中善意买受人可能优先，原买方只能转向赔偿；第四，共有人以未同意抗辩，未必免责，善意买方可主张赔偿。建议尽早就诉求与证据咨询专业律师，结合相关栏目制定方案。

六、常见问题解答

Q1：卖家违约不卖了能要求赔偿吗？

能。卖方收了定金或房款后反悔不卖，构成违约。买方依民法典第五百七十七条可主张继续履行或赔偿损失；若卖方根本违约致合同目的落空，可解除合同并请求返还已付款、赔偿房屋差价等可得利益。违约金有约定从约定，无约定按实际损失。能否获赔取决于卖方违约事实与买方证据。

Q2：向违约卖家索赔要准备什么证据？

应准备：一是房屋买卖合同、定金及房款支付凭证；二是双方沟通记录，体现卖方明确表示不卖或拖延；三是房屋当前状态证据，如另售他人、查封信息；四是房价波动证据，用于计算差价损失；五是己方履约证明，如贷款、置换安排。证据越充分，索赔金额越易被支持。

Q3：卖家违约不卖一般能赔多少钱？

赔偿数额无统一标准。合同约定违约金或定金的，从约定并可主张定金罚则；未约定的，按实际损失含已付房款利息、房屋差价、中介费等酌定。房价上涨时差价可能可观，但需举证。部分案件中法院会结合过错与可预见规则调整。具体金额应结合合同与行情评估，建议咨询专业律师。

Q4：卖方违约索赔诉讼要多久？

此类诉讼一审普通程序一般不超过六个月，事实清楚可适用简易程序；若涉及一房二卖、第三人权利或鉴定房价，周期更长。对方上诉二审约三个月。执行取决于房屋是否可过户或卖方偿付能力。关键在及时起诉并保全财产，防止卖方转移或另售，拖延会增加回款难度。

Q5：遇到卖家反悔不卖该怎么办？

第一步，书面催告卖方履约并保留凭证；第二步，评估房屋是否仍可过户，决定诉请继续履行或解除赔偿；第三步，固定卖方违约与房价证据，测算差价损失；第四步，协商无果及时起诉，必要时申请财产保全；第五步，胜诉后申请执行。建议尽早咨询律师，避免错过最佳维权时机。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 田娇艳律师 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。