【直接回答】在北京地区，承租人租期届满或合同解除后拒不搬离，出租人不得采取换锁、清退物品等私力强制手段，否则可能反担侵权或赔偿责任。正确路径是依法主张房屋返还：依《中华人民共和国民法典》第七百三十三条，租赁期限届满承租人应返还租赁物；协商无果的，向房屋所在地人民法院起诉请求腾退，取得生效判决后申请强制执行，由法院依执行程序强制迁出房屋。建议先固定租期届满、催告与违约证据，必要时咨询专业律师设计清退方案。详见债权债务与执行案件服务。

一、问题背景与典型场景

承租人不搬离多发生在租期届满、合同解除或一房二租之后：房东已通知不再续租，租客以「没找到房」为由拖延；租客欠租失联，房屋被其占用无法交付新租户；以及转租情形下次承租人拒不迁出。不少房东图快自行换锁、断水电或清走物品，结果被租客以财物损毁、非法侵入起诉。房屋腾退本质是返还租赁物请求权，须通过「诉讼加执行」实现，私力救济风险高。涉及房屋交付标准的，可结合房产买卖与建设工程服务厘清交接。

二、关键争议点

此类争议焦点有三。其一，返还依据：租期是否确已届满或合同是否已合法解除，是请求腾退的前提，房东需证明已依规通知。其二，占有合法性：租客主张继续占有是否有合同或法律依据，如买卖不破租赁、次承租人权利等。其三，执行方式：生效判决后只能由法院强制迁出，自行清退不被允许且易生赔偿。涉及合同解除效力的，可参考企业商事与合同纠纷服务判断。

三、恒略律师的专业分析

结合办理房屋腾退争议的实务观察，出租人最容易踩的坑是「以暴制拖」。依《民法典》第七百三十三条，租赁期限届满承租人应返还租赁物；但返还义务的实现须借助公力救济，出租人无权私自剥夺他人占有。恒略律师通常建议：先书面送达到期不续或解除通知并留证，给予合理搬离期限；期限届满仍不搬的，起诉请求腾退并可视情况主张占有使用费；判决生效后及时申请强制执行，由法院公告并组织迁出。对租客遗留物品，也应在法院监督下依法处置，切忌自行处理引发赔偿。涉及款项执行的，可衔接债权债务与执行案件服务推进。

四、实务建议与法律依据

法律依据为《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第七百零三条（租赁合同定义）、第七百三十三条（租赁期限届满返还租赁物）及第五百六十三条（法定解除权）；腾退进入执行后，依《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月24日修正，2022年1月1日施行）关于强制迁出房屋的执行程序规定办理。实务建议：签约即明确到期搬离与逾期占有费；到期前书面催告并给予合理期限；拒不搬离的起诉请求腾退并主张占有使用费；判决生效后申请强制执行，由法院依法迁出，切勿私力清退。

五、恒略律师提示

遇到承租人不搬，记住「公力救济、切勿私清」。换锁、断水、扔物不仅清退无效，还可能因毁坏财物或侵犯占有被反诉赔偿，得不偿失。应先以书面通知固化到期与催告事实，给予合理搬离期；逾期则起诉并主张占有使用费，把房屋占用损失量化为可执行的金钱请求。判决后交给法院强制迁出，全程留证、依法推进，把自身风险降到最低。如需文书与方案，可借助专项服务与其他案件服务支持。

六、常见问题解答

Q1：房东自己把租客清出去，能赢吗，会不会反被追责？

自行清退风险极高，不建议采取。依《民法典》第七百三十三条，房屋返还应通过公力救济实现，出租人无权私自剥夺他人占有。若您换锁、断水电或清走物品，租客可主张财物损毁、侵犯占有甚至非法侵入，反向要求赔偿，清退目的也未必达成。合法且稳妥的做法是起诉请求腾退，取得判决后申请法院强制迁出。胜算在于证明租期届满或合同已合法解除，而非谁先动手，切勿轻信私力清退的速效话术。

Q2：起诉承租人腾房，我需要准备哪些证据？

核心证据包括：房屋租赁合同与权属证明（证明您有权出租与收回）、租期届满或解除的通知及送达记录（证明返还请求已合法提出）、租金与费用结清或欠付凭证、催告搬离的书面函件与回执、现场照片或影像（证明房屋仍被占用）、以及租客身份信息。证据目标指向「租赁终止加占有无正当理由」。材料齐备，腾退与占有使用费主张更易获支持，避免事实不清被驳回。

Q3：为腾房打官司，要花多少律师费和诉讼费？

诉讼费依《诉讼费用交纳办法》以诉讼请求金额计，腾退案件若同时主张占有使用费，以相应金额为标的核算，由败诉方负担。律师费视案件复杂度与标的大小，采取计件或按标的额比例计费，具体以委托合同为准，并无统一标准。由于腾退常伴随欠租与占用费，建议把多项请求一并主张，综合核算律师费与诉讼费成本，必要时委托律师集中处理以提高效率。

Q4：腾房诉讼一般要多久才能把人请走？

诉讼周期受程序影响：一审普通程序六个月、简易程序三个月内审结；事实清楚的案件可能适用简易程序。取得判决后，若租客上诉，二审一般三个月。判决生效进入强制执行后，法院会公告并限定迁出期限，拒不迁出的组织强制迁出，执行周期视配合程度与财产情况而定，可能再需数月。整体看，从起诉到实际腾退常需半年以上，建议提前固定证据、同步主张占有使用费，避免房屋长期空耗。

Q5：承租人不搬，我第一步具体该怎么操作？

建议四步推进：第一，书面送达租期届满或合同解除通知，明确搬离期限并保留送达回证；第二，期限届满前再次催告，给合理搬离期并固定其仍占用的证据；第三，协商无果的，向房屋所在地法院起诉，请求腾退房屋并主张逾期占有使用费；第四，取得生效判决后及时申请强制执行，由法院依法强制迁出，遗留物品在法院监督下处置。全程避免私力清退，以法律文书与执行程序稳妥收回房屋。

以上内容参考北京地区司法实践整理，个案事实与管辖法院不同可能影响结论，欢迎就具体情况咨询恒略律师。

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