征地拆迁律师主要做什么？

【直接回答】征地拆迁律师做的不是单一环节的打官司，而是围绕补偿利益最大化开展的全流程服务：一是申请政府信息公开，调取征地批复、征收公告、补偿安置方案与红线图，核实项目是否合法、自家房屋是否在征收范围内；二是审查评估报告，测算应得补偿指标；三是代理行政复议与行政诉讼，主张撤销违法的征收决定、补偿决定或以拆违促征收的强制拆除行为；四是依《中华人民共和国国家赔偿法》代理行政赔偿，主张按强拆时点市场价值赔偿损失；五是代理补偿协议纠纷，主张确认无效并索赔。

一、法律依据与条文解读

1.《中华人民共和国土地管理法》第四十七条（2020年1月1日施行的修正后文本）

本条确立征收土地的法定程序框架：国家征收土地应依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。拟征收土地所在地的县级以上地方人民政府应开展现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、补偿标准、安置方式等在乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日。

2.《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十二条（2017年7月1日施行的修正后文本）

第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依法向人民法院提起诉讼；第十二条将行政征收、征用决定及其补偿决定，以及行政机关不依法履行、未按约定履行或违法变更、解除土地房屋征收补偿协议等纳入受案范围。起诉期限一般为知道或应当知道行政行为之日起六个月，涉及不动产最长二十年。

3. 实务裁判口径

征拆行政与行政赔偿案件中，法院和复议机关的把握呈现三个倾向：第一，对主体资格与职权依据审查严格，由村民委员会、乡镇政府或临时机构签订的征收补偿协议，因缺乏法定主体资格通常被认定无效；借拆违名义在征收时机实施强制拆除，属规避征收法定程序的违法行为。第二，对程序违法容忍度低，未作处罚前调查、未告知陈述申辩与听证权利即强制拆除的，普遍被认定程序违法。

二、恒略律师真实案例（详尽复盘）

案情回顾：2022年5月19日，申请人公司与被申请人某村村民委员会签订《非住宅房屋拆迁补偿协议书》，约定拆除申请人房屋建筑面积4945.24平方米，由被申请人支付补偿费合计2599039元，并约定协议签订且百分之五十资金到位后腾空验收。协议签订后村民委员会始终未付款，厂房拆与不拆、经营能否继续均无定论。申请人委托北京恒略律师事务所，由征拆领域经验丰富的郄超丽律师承办。律师申请政府信息公开后发现：厂房事实上并未纳入征收范围。

争议焦点：一是被申请人以征收名义签约而厂房实际未被征收，是否致申请人意思表示不真实、协议应否认定无效；二是村民委员会是否具备签约主体资格；三是合同无效后损失如何赔偿。

我方主张与对方立场：申请人公司请求裁决确认双方签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》无效，并由被申请人承担本案仲裁费。被申请人则坚持以征收名义签订的协议有效、应按约履行。核心分歧在于厂房未被实际征收时以征收名义所签协议是否有效、签约主体是否适格。

律师策略与代理意见：郄超丽律师首先申请政府信息公开，查明委托人厂房并未被实际征收这一关键事实，据此形成主张：一是被申请人以征收名义签约构成欺诈，依《中华人民共和国民法典》第一百四十八条关于以欺诈手段使对方在违背真实意思情况下实施的民事法律行为可撤销的规则，应确认无效；二是村民委员会不具签约主体资格。

法院说理与办案结果：仲裁庭采纳我方核心意见，认为依《中华人民共和国土地管理法》第四十七条，征收土地经法定程序批准后由县级以上地方人民政府公告并组织实施，村民委员会不具有签订该补偿协议的主体资格，所签协议应为无效。裁决确认协议无效，并认定征收方隐瞒拆迁范围实施拆迁，应赔偿被征收人损失。

本案由北京恒略律师事务所郄超丽律师（执业证号：11101202311629788，以司法行政机关核发证件为准）代理。恒略律师提示：签补偿协议前务必核实征收四至范围与签约主体资格，遇效力争议应第一时间申请政府信息公开固定证据。

三、常见问题解答

Q1：征地拆迁律师主要做什么？和普通律师有区别吗？

征地拆迁律师提供的是一条完整服务链，而非单纯出庭：一是尽职调查，通过申请政府信息公开调取征地批复、征收公告、补偿安置方案、红线图，核实征收合法性与自家房屋是否在征收范围内；二是补偿测算与谈判，审查评估报告、比对区域补偿标准，测算应得补偿指标；三是程序救济，代理行政复议与行政诉讼，主张撤销征收决定或确认强拆违法；四是依《中华人民共和国国家赔偿法》代理行政赔偿。

Q2：签了拆迁补偿协议才发现房子根本没被征收，还能维权吗？

可以维权。以征收名义签订的补偿协议，若事实上房屋并不在征收范围内，属于以欺诈手段使对方在违背真实意思情况下实施的民事法律行为，可依《中华人民共和国民法典》第一百四十八条主张撤销；更常见的是从主体资格切入，依《中华人民共和国土地管理法》第四十七条，征收须由县级以上地方人民政府公告并组织实施，村民委员会不具备签约主体资格，其签订的补偿协议应认定无效。恒略律师曾代理某公司一案，涉及4945.24平方米房屋、补偿款2599039元的协议签订后对方一直不履行，仲裁庭最终确认无效。

Q3：房子被认定为违建强拆了，律师能做什么？

律师通常从四个维度切入主张违法：一是职权越界，核查作出拆违决定的机关是否属于法定的城乡规划执法部门，实践中常有县级住建部门越权作出强制拆除决定；二是事实不清，行政机关未进行调查勘验、未核实房屋合法用途与历史成因，仅凭单方认定即定性违建，尤其农村无证房屋多有历史成因；三是程序违法，未告知陈述申辩与听证权利，或短时间连续下达公告、催告书与强制执行决定书；四是援引行政强制法中规范决定书内容的条款不等于强拆授权。

Q4：民告官告政府的行政赔偿案，赔偿按什么标准算？

核心原则是赔偿不得低于强拆时点的房地产市场价值。依《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第三十六条，行政机关违法强制拆除造成损害的应当承担赔偿责任，不能恢复原状的按直接损失给予赔偿。实务中，法院通常参照《国有土地上房屋征收评估办法》确定的规则，由评估机构独立、客观、公正地出具报告，以强拆时点改建地段或就近地段类似房屋的市场评估价格为基准，存疑时的利益归于被征收人。

Q5：委托征地拆迁律师一般要花多少钱，多久能拿到钱？

收费标准通常与案件阶段和服务内容相关。征拆案件多为基础代理费加风险代理模式，即先收取一定基础费用覆盖调查取证、信息公开、复议与一审诉讼等工作，再按实际提升的补偿或赔偿金额约定风险比例。时间方面，政府信息公开通常十五至二十个工作日答复，行政复议一般六十日内作出决定，一审行政诉讼通常六个月内审结。

四、维权建议

• 收到征收公告的被征收人：第一时间保存公告、通知与评估报告原件，并申请政府信息公开调取征地批复与红线图。
• 正在协商补偿方案的被征收人：不要急于签字，先核对补偿标准与房屋面积、结构、区位是否匹配，对评估有异议的及时申请复核评估。
• 已签协议对方不履行的当事人：审查签约主体资格与征收范围，若签约方为村民委员会且房屋未被实际征收，可主张协议无效或撤销并索赔。
• 被以违建名义强拆的当事人：尽快就强制拆除行为提起行政复议或行政诉讼，主张职权越界、事实不清、程序违法，并固定物品清单与现场照片。
• 胜诉后赔偿未到位的当事人：判决生效后对方不履行的及时申请强制执行，计算赔偿时坚持按强拆时点市场价值主张。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 征地拆迁 | 行政诉讼法律服务 · 郄超丽律师 · 北京恒略律师事务所，另可参阅何宁宁律师与吴佳妮律师办理的强拆与行政赔偿案例。