【直接回答】可能优先，但分两类看。以居住为目的、已支付全部价款的商品房消费者，其房屋交付请求权与已付购房款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权——依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年4月20日施行）；购买商铺、车位或以投资为目的的房款债权，则作为普通债权，依《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条（2007年6月1日施行）顺位清偿。行动上应在法院受理破产公告确定的申报期内及时申报债权、书面主张优先权，并参与重整计划表决，详见房产买卖纠纷法律服务与债权债务执行案件服务。

一、法律依据与条文解读

1.《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年4月20日施行）

该批复明确：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应予支持；仅支付部分价款的，在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款的亦可适用。房屋确实无法交付的，购房人价款返还请求权同样优先。其立法目的在于保护生存居住权益，故适用以「居住目的」为前提，这也是购房人举证的第一道门槛。

2.《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条（2007年6月1日施行）

破产财产在优先清偿破产费用与共益债务后，依职工债权、社保及税款、普通债权的顺序清偿；重整程序中债权按担保债权、职工债权、税款与普通债权分组表决（《中华人民共和国企业破产法》第八十二条，2007年6月1日施行）。消费购房人的优先权是上述顺位之外的特别保护，管理人制作财产分配方案或重整计划时应予单独安排，投资性房款则落入普通债权组，受偿率取决于破产财产规模。

3. 实务裁判口径

法院认定「居住目的」通常结合买受人名下有无其他用于居住的房屋、房屋面积与用途、网签备案与实际占有情况综合判断；购买商铺、写字楼、车位的 一般不认定消费者优先权。房企破产案件中，「保交楼」政策导向下管理人多优先安排续建交付，能交付的保房、不能交付的退款，两类方案并存时购房人应仔细测算优劣。最易踩的坑是逾期未申报债权、放弃表决权，以及在未厘清优先权之前轻率解除合同，导致本可保房或优先受偿的权利落空。

二、恒略律师真实案例（详尽复盘）

开发商破产重整的核心是清偿顺位与可分配财产规模。以下恒略承办的「执行不能」追索案件显示：即使一方当事人已无财产可供执行，债权人仍可能通过追索股东责任等路径实现债权，对房企破产中受偿不足的债权人同样具有参考价值。

案情回顾：马某与A公司居间合同纠纷，经北京市朝阳区人民法院判决A公司返还居间服务费423500元（(2019)京****民初****号）。A公司提起上诉后未按期交纳上诉费，按自动撤回上诉处理，判决生效。因A公司未履行付款义务，马某申请强制执行，法院经穷尽执行措施未发现A公司有可供执行的财产，裁定终结本次执行程序。生效债权落空之际，马某委托北京恒略律师事务所贠航律师继续追索。

争议焦点：一是公司无财产可供执行、已具备破产原因但不申请破产时，认缴期限未届满的股东出资能否加速到期；二是股东刘某（认缴900万元）、张某（认缴100万元，认缴期限均至2039年9月23日，工商档案无实缴记录）应否在未出资范围内对A公司债务承担补充赔偿责任。

我方主张与对方立场：马某主张A公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，其具备破产原因而未申请破产，股东认缴出资应加速到期并在未出资范围内承担补充赔偿责任；股东方援引认缴期限利益进行抗辩，但未出庭应诉，亦未就实缴出资举证。

律师策略与代理意见：贠航律师调取工商内档，查明两股东认缴数额与出资期限，确认无任何实缴记录；随后依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日印发）关于出资加速到期的裁判规则，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（2020年12月29日修正）关于未履行出资义务股东补充赔偿责任的规定，提起股东损害公司债权人利益责任之诉，主张A公司已具备破产原因而不申请破产，股东不得再以期限利益对抗债权人。

法院说理与办案结果：法院认定A公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，具备破产原因但未申请破产，两股东不再享有出资期限利益，未到期出资依法加速到期；刘某、张某未出庭并举证实缴，承担举证不能的不利后果。最终判决刘某在未出资900万元范围内、张某在未出资100万元范围内，对A公司应向马某履行的债务承担补充赔偿责任，423500元生效债权由此获得清偿路径。

本案由北京恒略律师事务所贠航律师（执业证号：11101202110286151，以司法行政机关核发证件为准）代理。

三、常见问题解答

Q1：购房人在开发商破产中算普通债权人吗？

分情况。以居住为目的、已支付全部价款（或在一审法庭辩论终结前补足）的商品房消费者，其交付请求权、价款返还请求权依法优先于工程款、抵押权及普通债权；购买商铺、写字楼、车位或以投资为目的的购房人，一般作为普通债权人按清偿顺位受偿，清偿率取决于破产财产规模与处置进度。主张优先权应书面提出并举证居住目的与付款事实。

Q2：已付首付、房子还没网签怎么办？

网签备案不是主张消费者优先权的唯一条件，核心审查购房合同真实性、付款凭证与居住目的。已付全款的可主张交付优先权；仅付首付且无力补足的，可就已付房款主张价款返还请求权优先受偿，并依重整计划安排选择继续履行或解除合同。建议同步收集付款流水、贷款合同、入住或装修证据，证明合同已实际履行。

Q3：重整计划表决该同意还是反对？

结合续建可行性、交付时间与投资人资金实力判断：能继续履行合同并按期交房的，保房通常优于按普通债权打折清偿；确实无法交付的，应争取价款返还优先受偿。购房人应参加债权人会议并充分发表意见，对明显失衡的草案可投反对票并陈述理由；法院强制批准重整计划时，也会审查是否损害购房人等利益相关方的合法权益。

Q4：债权申报要哪些材料、期限多久？

依《中华人民共和国企业破产法》第四十五条（2007年6月1日施行），申报期限自法院发布受理破产申请公告之日起算，最短不少于三十日、最长不超过三个月。材料包括购房合同、付款凭证、贷款合同、身份证明、网签备案或占有使用证据。逾期未申报的，可在破产财产最后分配前补充申报，但此前已进行的分配不再补足，且需自行承担审查确认费用，务必盯紧公告期限。

Q5：烂尾楼能要回房还是拿回钱？

两条路径择优：项目具备续建价值的，通过重整程序保交房，通常对居住型购房人最有利；确实无法交付的，主张已付购房款返还请求权，消费者情形下该请求权优先受偿。实现程度取决于项目资产、共益债投入与处置进度，建议尽早委托律师参与债权申报、重整表决与谈判，并关注开发商股东出资、关联方资金占用等追加责任线索。

四、维权建议

  • 第一时间查看法院受理破产公告与申报通知，在期限内完成债权申报。
  • 整理购房合同、付款凭证、贷款合同、网签备案与交房通知等全套证据。
  • 以居住为目的且已付清房款的，书面主张交付或退款优先权并留痕。
  • 关注重整计划草案与债权人会议安排，理性测算保房与退款方案优劣。
  • 发现开发商股东未实缴出资或财产混同的，可咨询债权债务执行律师评估追加责任路径。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 债权债务法律服务 · 贠航律师 · 北京恒略律师事务所