【直接回答】退定金只是最低限度的救济。卖家毁约的，依《民法典》（2021年1月1日施行）第587条应双倍返还定金；依第588条，定金不足以弥补损失的，还可就超出部分继续索赔；也可依第585条主张约定违约金，或依第584条要求赔偿实际损失与房屋差价，差价按毁约时同类房屋市场价与合同价之差计算，以订立合同时可预见为限。定金、违约金、损失赔偿三者择一最优路径，不可重复叠加。毁约证据与差价证据决定索赔成色。详见房产买卖与建设工程法律服务及北京恒略律师事务所。

一、问题背景与典型场景

房价上涨阶段卖家毁约最为集中：签约后看到同小区挂牌价跳涨，宁可赔定金也要把房子另卖高价；或者拖延网签与过户、坐地加价，甚至一房二卖。买家此时往往已支付定金甚至部分首付款，还投入了中介费、评估费等成本，最关心的问题是：除了退定金和双倍定金，还能不能再主张房屋差价？装修、税费、中介费等支出算不算损失？差价按什么标准计算？这些问题的答案直接决定索赔金额的高低，也决定买家在「要房」与「要钱」之间如何选择。主张得当的买家，获赔总额可能远超定金数额；主张失当的，则可能只拿回双倍定金了事。

二、关键争议点

  • 三种救济的择一与组合：定金罚则（双倍返还）、约定违约金、实际损失赔偿（含差价）不能重复叠加，依第588条定金与违约金只能择一，但定金不足以弥补损失的还可就超出部分索赔，路径选择直接影响获赔总额。
  • 差价损失的举证：法院支持差价的前提是有客观参照，评估报告、同期同区域成交记录是主要证据，主张过高且无据的部分会被调减。
  • 继续履行与赔偿的取舍：房屋未过户也未另售的，可诉请继续履行；已被另售给善意第三人或设定抵押的，只能转向金钱赔偿，还要防范卖家转移其他财产，判决后可依债权债务与执行案件法律服务申请强制执行。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师在处理卖家毁约纠纷中形成两条基本经验。其一，索赔路径要按「收益最大化、举证最可行」来测算：先算双倍定金与差价孰高，差价明显高于定金的，起诉时应以差价赔偿为主张核心，同时把双倍定金作为备选或并入诉请结构；约定违约金接近差价水平的直接按约定主张，避免法官依第585条调减带来二次举证。其二，程序动作要快：毁约苗头出现时立即书面催告并要求对方明确是否履行，随后申请查封涉案房屋，防止一房二卖后履约不能；对已将房屋过户给第三人的，核查第三人是否明知毁约事实、是否恶意串通，构成恶意串通损害他人利益的，可依《民法典》第154条主张后手买卖无效，为继续履行打开空间。一房二卖中先行合法占有、先行支付价款等事实会影响履行顺位的认定，买家应尽早整理付款、占有、网签的时间线，把主动权抓在自己手里，必要时与房产买卖与建设工程法律服务团队面谈制定诉讼方案。

四、实务建议与法律依据

法律依据层面：《民法典》（2021年1月1日施行）第586条规定定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力；第587条规定收受定金一方不履行致合同目的不能实现的应双倍返还定金；第588条确立定金与违约金择一适用、定金不足以弥补损失可继续索赔的规则；第584条确定赔偿范围包括可得利益、以可预见为限；第566条规定合同解除后可以请求恢复原状并赔偿损失。实务建议层面：毁约后第一时间固定卖家拒绝履行的书面证据并发出催告函；同步申请财产保全查封房屋；差价证据按评估、成交记录、挂牌价三线准备；已付首付款、税费、中介费、装修投入等凭票据一并纳入损失清单；起诉时想清楚继续履行与赔偿损失的主次关系，注意三年诉讼时效（《民法典》第188条），避免拖延导致权利打折。

五、恒略律师提示

「退定金」和「赔差价」是两件事，多数毁约案件里差价才是大头。索赔金额的高低，取决于合同条款怎么写、毁约证据怎么固定、差价怎么证明三个变量，而不是听卖家口头承诺赔多少。房价越是上涨期，越要快起诉、快查封，迟一步房子可能已经过户给他人。如您遇到卖家毁约、一房二卖或坐地加价，建议尽早携带合同与付款凭证，通过北京恒略律师事务所预约面谈，测算定金、违约金与差价的最优主张组合，把每一分可主张的损失都落到诉请里。

Q1：定金和订金一字之差，赔偿差多少？

差别很大。定金具有担保性质，收受方毁约的适用《民法典》第587条定金罚则，应当双倍返还；订金、意向金通常视为预付款，原则上原额退还，不适用双倍返还。同时依第586条，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力，只能按预付款处理。签约时应确认收据和合同里写的是「定金」二字，并核实金额是否在百分之二十上限内；已签成「订金」的，赔偿主张要转向违约金或实际损失路径，并注意收集对方毁约证据。

Q2：除了双倍定金，还能主张房屋差价吗？怎么算？

能。依《民法典》第588条，定金不足以弥补违约造成损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失；差价损失属于第584条的可得利益，计算基准一般为毁约时同区域同类房屋市场价与合同价之差。证明方式包括委托专业机构评估、提供同期同小区或同地段类似房屋的成交记录与挂牌证据。法院会以证据能够支持的差价为准，主张虚高的部分不仅得不到支持，还会相应增加诉讼费负担，评估与主张金额应量力合理，聚焦可证明的损失。

Q3：已付的首付款、税费和中介费能一起要回来吗？

能。依《民法典》第566条，合同解除后已经履行的部分可以请求恢复原状，已付首付款应予返还；为履行合同支出的契税、维修基金、中介费、评估费等，属于因违约造成的实际损失，可凭票据主张赔偿，法院通常酌情支持。需要把这些支出与房屋差价损失分项列明，避免笼统打包主张被整体调减；若主张的是继续履行而非解除合同，已付款项转为购房款的一部分，则不存在返还问题，转而可主张逾期过户期间的违约损失。

Q4：卖家把房子高价卖给第三人了，我该怎么办？

先查第三人状态：房屋尚未过户的，可起诉要求卖家继续履行并申请查封，赶在过户前锁定标的；已过户但第三人与卖家恶意串通损害您利益的，可依《民法典》第154条主张后手买卖合同无效，追回房屋；第三人构成善意取得的，房屋无法追回，转为主张差价赔偿、双倍定金或违约金。同时核查卖家名下其他财产并申请保全，为胜诉后的执行做准备，避免赢了官司拿不到钱；一房二卖的事实证据（网签时间、付款凭证）应尽快固定。

Q5：打这类官司要多久？大概要花多少钱？

时间上，依《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正，2024年1月1日施行）第152条，适用普通程序的案件应在立案之日起六个月内审结，案情清楚的权利义务关系简单的适用简易程序更快；涉及差价评估的，评估周期会适当延后判决。费用上，诉讼费按争议金额分段累计交纳，主张差价的案件争议额较高、费用相应增加，申请保全另计保全费与担保费用，律师费按委托合同约定支付。合理确定诉请金额、证据一次到位，是控制成本与周期的关键。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所