【直接回答】不合法。北京明确禁止改变房屋内部结构分割出租、禁止按床位等方式变相分割出租，出租房屋人均居住面积不得低于规定标准、每个房间居住人数不得超过两人；打隔断的"N+1"房、床位于客厅的宿舍式出租都属于整治对象。租客住进群租房不仅居住品质无保障，还可能面临整治清退与安全风险，租金损失追讨也更麻烦。

一、问题背景与典型场景

群租房的典型样态：三居室打五六个隔断，客厅摆四张上下铺，厨房、阳台改成卧室；水电线路超负荷、消防通道堵塞、人员构成复杂。租客图便宜住进去，隐患从第一天就在积累：火灾风险、财物风险、邻里投诉引来的突击整治——整治一来"三天内搬走"，押金与预付租金的退还纠纷随即爆发。

二、关键争议点

第一，群租的认定边界。分割出租、超人数居住、人均面积不达标是三大认定要素；"客厅住人""阳台改卧"均属违规形态，普通合租（各住一间、未改变结构）则不违法。第二，合同效力与清退损失。违规群租合同因违反管理性规定，租客被清退后的租金退还、押金返还、装修搬离损失如何分担，是纠纷核心。第三，二房东链条的责任。群租房多经二房东之手，产权人放任分割出租的同样担责，清退后的退费主体常有争议。

三、恒略律师的专业分析

群租房纠纷的处理分租客与出租人两侧。租客侧的三步应对：第一步，识别风险信号——看房时留意门板厚度与锁具、房间有没有窗、客厅有没有床与隔断墙，签合同前要求出示房产证与产权人身份，二房东转租的要出示原始租赁合同与同意转租条款；第二步，留痕签约——合同写明房屋现状、租金押金、水电分摊，付款尽量月付避免年付压舱，转账备注"XX房租金"；第三步，遇整治清退的维权——因房屋违规被行政机关整治清退的，租客无过错，可要求出租人（含二房东）退还预付租金与押金、赔偿搬家损失，协商不成的凭合同、转账记录、清退通知起诉，胜诉率较高；人身与财物因群租安全隐患受损的，还可按安全保障义务与过错责任向出租人主张赔偿。出租人侧的合规红线：产权人把房子交给二房东后并非"甩手即免责"——明知或应知分割出租而放任的，行政处罚与民事赔偿都可能落到产权人头；合规做法是合同明确禁止分割转租、定期核查房屋使用状态、发现隔断及时要求恢复。政策层面的提醒：北京对群租的整治常态化，人均居住面积与房间人数的硬标准写入住房租赁条例，"低价"是群租唯一卖点，也是全部风险的价签。已经住进去的租客，最经济的自保动作是趁无纠纷时换房，而不是等整治通知上门——那时谈判筹码已经归零。

四、实务建议与法律依据

第一步，签约前核验：房产证、产权人身份、原始合同（二房东场景）三查；第二步，付款留痕：月付优先，转账备注用途，拒绝现金无凭证支付；第三步，清退维权：收集清退通知与合同凭证，主张退费与损失，必要时起诉；第四步，安全自保：发现消防隐患可向属地部门反映，涉及人身损害的及时就医并固定证据。主要法律依据：《北京市住房租赁条例》（2022年施行）关于出租条件与禁止行为的规定；原市住建委等部门关于出租房屋人均居住面积标准的通知；《中华人民共和国民法典》（2021年施行）合同编、侵权责任编相关规定；具体标准以北京现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

群租房的价格优势是用安全与合规折价换来的：清退随时可能来，损失追讨却要打官司。看房时的"异常便宜"多看一眼结构，签约时的产权文件多要一份，是成本最低的自我保护。涉及群租纠纷的可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉及二房东转租效力的可参考本批转租专题，涉及清退中人身财物损害赔偿的可关注人身损害与医疗纠纷板块，涉及租赁合同争议解决的可结合专项法律服务板块，涉及房屋托管运营与长租机构合规的可参考企业商事与合同纠纷板块。

六、常见问题解答

Q1：客厅打隔断住人违法吗？

违法。改变房屋结构分割出租、客厅床位式出租均属禁止情形，遇整治清退的损失可向出租人追偿。

Q2：住群租房被清退，租金能退吗？

能。房屋违规导致合同无法履行的，租客无过错，预付租金与押金应退还，搬家损失可一并主张。

Q3：普通合租算群租吗？

不算。各住原设计房间、未改变结构、人数与面积达标的合租合法；判别要点是结构与人数，不是人数多寡。

Q4：房东不知道二房东打隔断，房东有责任吗？

明知或应知而放任的要担责；尽到核查义务并及时制止的，责任主体主要是实施分割的二房东。

Q5：群租房出火灾，谁赔？

按火灾原因与各方过错认定：出租人违规分割、消防不达标的担相应责任，肇事者担直接责任，赔偿可并列主张。

上述解答立足北京地区审判实践整理，其他省市裁判口径或有不同，具体案件请以当地规则与证据情况为准。

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