【直接回答】在北京地区，按"漏水源+过错"定责：漏水因楼上业主专有部分的原因（水管老化、地漏倒灌、装修破坏防水、忘关水龙头）造成的，楼上业主赔；漏水因共有设施（主管道、屋面防水、外墙）损坏造成的，物业未尽维修义务的在其过错范围内担责，动用维修基金的走大修程序。损失范围包括修复费用、物品损失与合理的租房过渡费用。

一、问题背景与典型场景

漏水纠纷的典型僵局：楼下天花板泡了，楼上说"我家没漏水，是管道的事"；物业说"管道是共有的，找全体业主"；楼上业主装修改过水电却拒不配合勘查；责任清楚了，赔偿金额谈不拢——天花板修复到底算局部粉刷还是整面重做。漏水案标的不大，但"找漏点、定责任、算损失"三关都卡人的不少。

二、关键争议点

第一，漏点的技术认定。专业机构查漏（打压测试、红外检测）的报告是定责基础，凭肉眼猜疑难以服人。第二，专有与共有的区分。入户管道之后的段位归业主，立管、主管道、防水层等共有部分归全体业主与物业责任体系。第三，物业的过错边界。报修后未及时处理、维保记录缺失的，物业按过错补充担责。第四，损失的量化。修复方案与费用评估、被淹物品的折旧价值、过渡租房的合理性，逐项举证。

三、恒略律师的专业分析

漏水赔偿的处理按"查—定—算"三步走，每步都有讲究。查漏段：发现漏水第一件事是固定现场（拍照录像、时间记录、受损物品清单），同时通知物业与楼上业主到场；漏点不明或双方有争议的，请有资质的检测机构查漏并出具书面报告——打压测试能定位入户段泄漏，红外与湿度检测能画出渗漏范围，这份报告是后续所有谈判与诉讼的地基。定责段按漏点位置切分：漏点在楼上专有部分内的（自家水管、地暖、洁具、装修改动），楼上业主作为专有部分所有人承担修复与赔偿责任，就算没有任何过错（水管自然老化），基于相邻关系的排水渗漏妨害，楼下也有权要求排除妨害与赔偿——这是很多楼上业主的认知盲区："我没过错凭什么赔"，答案是相邻关系不以过错为唯一要件，妨害排除义务是法定的。漏点在共有部分的（立管、屋面防水、公共管道井），责任落到维修义务体系：保修期内开发商担责；保修期外由物业按合同履行维修义务，物业接到报修不处理的，在过错范围内对扩大损失担责，大修动用维修基金的走法定程序。算账段：损失清单逐项列——修复费用按实际维修或评估价、家具家电按折旧价、无法居住的过渡租房按同地段合理租金、误工与搬运的实际支出凭票主张；楼下业主常见误区是"狮子大开口"，过高的索赔反而拖长周期，清单化+票据化+评估报告的组合最快促成和解。给两边的提示：楼上业主接到漏水下楼通知的，配合勘查是义务，拒绝配合的在诉讼中会被推定不利；楼下业主别急着砸天花板取证，破坏性自力取证可能反被主张赔偿责任，查漏交给专业机构。北京老旧小区管道老化漏水高发，先查漏定责再谈钱，程序顺了金额反而好谈。

四、实务建议与法律依据

第一步，现场固定：影像、清单、时间线完整留存，通知相关方到场；第二步，专业查漏：有争议委托机构出具书面检测报告；第三步，责任切分：专有部分找业主、共有部分找物业与维修体系；第四步，损失索赔：清单+票据+评估，必要时起诉并申请评估鉴定。主要法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十八条（相邻关系原则）、第二百九十六条（用水排水妨害）、第一千一百六十五条（过错责任）、第九百四十二条（物业服务人维修义务）；具体适用以现行有效法规为准。

五、恒略律师提示

漏水案的三句口诀：先固定现场再谈责任，先查漏报告再定谁赔，先列损失清单再开价码。楼上别赌"没过错不赔"，楼下别急"砸顶取证"，专业报告在手，责任与金额都跑不掉。涉及漏水赔偿与相邻纠纷的可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉及维修义务与合同责任的可参考企业商事与合同纠纷板块，涉及赔偿执行的可参考债权债务与执行案件板块，涉及装修损害的延伸问题可参考人身损害与医疗纠纷板块咨询。

六、常见问题解答

Q1：楼上不配合查漏怎么办？

物业见证下委托检测，诉讼中可申请现场勘验，拒不配合承担不利推定。

Q2：保修期外主管道漏了谁修？

共有部分由物业按合同履行维修义务，大修可动用维修基金。

Q3：损失金额谈不拢怎么办？

诉讼中申请财产损失评估，以评估意见为基础裁判。

Q4：租房过渡费能主张吗？

因漏水无法正常居住的合理租房费用可主张，凭租赁合同与票据。

Q5：防水层在楼板里算谁的？

楼板与公共防水层属共有部分，维修责任不在楼上单一业主。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。