【直接回答】在北京地区，两段分开算：继承环节——法定继承人继承房产免契税、免个税、不涉增值税，只缴万分之五印花税与登记规费；再赠与环节——继承来的房产再赠与近亲属的，免增值税、免个税，受赠人缴百分之三契税与印花税；赠与非近亲属的，赠与方可能缴增值税、受赠方按偶然所得缴百分之二十个税。关键规则：继承的取得时间与原值连续计算，影响后续转手的年限与成本。

一、问题背景与典型场景

老人过世房子由子女继承，子女想再把房子过给孙辈——「继承免费，再给孙辈是不是也免费？」实务里这种两段式过户越来越常见，两段的税费规则不同、衔接规则更玄：继承的年限与原值怎么算，直接决定后面每一步的税负。

二、关键争议点

第一，继承环节的免税清单与遗嘱继承的差异。第二，再赠与环节近亲属与非近亲属的两套规则。第三，继承取得的时间与原值的连续计算规则。第四，传承路径的组合比选：继承、赠与、买卖的排列组合。

三、恒略律师的专业分析

本案由北京恒略律师事务所李永慧律师（执业证号：11101199611955812，以司法行政机关核发证件为准）代理。第一段，继承环节的税费：法定继承人（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母外祖父母等法定继承顺序内的人）通过继承承受房屋权属的，不征契税、不征个人所得税，继承也不属于增值税应税行为，实际成本只有万分之五的印花税与登记规费——继承是三种过户方式里税费最低的；注意遗嘱继承的细节：法定继承人范围内按遗嘱继承的同样免契税，法定继承人以外的人（侄甥等）通过遗赠取得房产的，受遗赠方要按赠与口径缴百分之三契税——遗嘱写谁、关系是什么，税负就不一样。第二段，再赠与环节的税费：继承来的房产再赠与近亲属（配偶、父母、子女、祖父母外祖父母、孙子女外孙子女、兄弟姐妹及抚养赡养人）的，增值税与个税双免，受赠人缴百分之三契税加印花税——两段式「继承再加赠与近亲属」的总税负主要是受赠环节的契税；赠与非近亲属的规则切换：赠与方视同销售可能缴增值税（按当地对满二年免税政策的执行口径核实），受赠方按偶然所得缴百分之二十个税加契税，总成本常常不如走买卖。第三段，连续计算规则是最重要的隐藏知识点：因继承、遗赠取得住房的，购房时间按被继承人（原产权人）取得房屋的时间确定，房屋原值也按原购置成本衔接——这意味着继承来的房子再出售时，「满二年」「满五唯一」的年限按老人当年购房时间起算，很多继承房一拿到手就是「满五唯一」，出售免增值税与个税——这是继承房相比赠与房的最大税收优势（受赠取得的房屋再售按差额百分之二十征个税且不能核定）。第四段，路径组合的规划视角：把房传给孙辈，方案一「身后继承给子女、子女再赠与孙辈」——总税负约一段百分之三契税；方案二「生前直接赠与孙辈」——同样免增值税免个税缴契税，但老人失去控制权；方案三「继承后持有再出售给孙辈」——满五唯一口径下税负可能更低，但要走资金与交易流程。家庭传承先画时间轴、再算两段账，配合遗嘱把路径固定下来，税负与纠纷风险才能同时压到最低。

四、实务建议与法律依据

第一步，辨身份：确认继承人与受赠人的法定范围，遗赠与继承税负不同；第二步，留原值：老人的购房合同、发票、契税票妥善保存，成本连续计算全靠它；第三步，算两段：继承加赠与的组合税负提前测算；第四步，立遗嘱：用遗嘱固定传承路径，避免身前身后两个方案打架。主要法律依据：《中华人民共和国契税法》第六条、《中华人民共和国印花税法》及增值税、个人所得税相关政策文件关于继承与无偿赠与不动产的规定；具体适用以现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

继承再赠与三句话：继承几乎零税，再赠近亲属只掏契税；年限原值连续算，继承房再售常享满五唯一；传承方案先画时间轴再算总账，遗嘱是路径的固定器。涉及继承过户与税费筹划的可通过遗产继承与分家析产服务获得整体方案，涉及赠与合同与撤销的可结合房产买卖与建设工程板块，涉及遗嘱订立与效力审查的可参考专项法律服务板块，涉及家庭内部分配争议的可参考离婚诉讼与家事纠纷板块咨询。

六、常见问题解答

Q1：法定继承人继承房产要交契税吗？

不征。法定继承人通过继承承受房屋免征契税，实际成本只有印花税与登记规费。

Q2：遗嘱继承和法定继承的税费一样吗？

法定继承人范围内按遗嘱继承的同样免契税；法定继承人以外的人受遗赠的，按赠与口径缴百分之三契税。

Q3：继承来的房子再赠与子女交多少税？

近亲属间赠与免增值税免个税，受赠子女缴百分之三契税与印花税，总成本以契税为主。

Q4：继承的房子马上卖要交什么税？

购房时间按老人取得时间连续计算，满二年免增值税、满五唯一免个税，多数继承房可直接享受。

Q5：三种过户方式哪种最省税？

继承最低、赠与次之、买卖按成交计税；结合再售规则与家庭安排总账比较，没有绝对的唯一答案。

上述解答立足北京地区审判实践整理，其他省市裁判口径或有不同，具体案件请以当地规则与证据情况为准。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。