【直接回答】在北京地区，总补偿＝四项之和：被征收房屋价值补偿（按征收决定公告之日类似房地产市场价评估，这是大头）＋搬迁与临时安置补偿＋停产停业损失（经营性房屋）＋补助与奖励。每项怎么算都有章法：房屋价值看评估、临时安置看期限标准、停产损失看经营证据、补助奖励看项目方案。总账能不能拿满，关键在评估环节与方案条款的逐项核对。

一、问题背景与典型场景

同样一套六十平的老房子，有人拿到四百万有人只拿到两百万——差异不在运气，在评估价、面积认定、补助名目这些「算账细节」上。补偿怎么算，先懂规则再签字，一进一出可能差出一套房。

二、关键争议点

第一，房屋价值评估的技术环节。第二，面积与性质的认定争议。第三，各项补助的计算口径。第四，总账复核的方法。

三、恒略律师的专业分析

本案由北京恒略律师事务所文品良律师（执业证号：11101201910111365，以司法行政机关核发证件为准）代理。第一层，房屋价值评估的四个技术点：时点——征收决定公告之日（不是签约日，行情涨跌之间差价明显）；可比案例——类似房地产市场价，案例选取的地段、用途、建筑年代要与被评估房屋可比，案例太少或选偏的，评估价系统性偏低；范围——主体建筑＋装修装饰＋附属设施（院子、棚子、围墙、井）＋未登记但合法存在的面积，评估漏项就是漏钱；方法——比较法为主，成本法与收益法为辅，方法选择的依据要在报告中说明。第二层，面积与性质认定：证载面积按证，未登记面积按历史成因分类处理——规划许可制度前建造的按合法面积对待、取得过批文的部分按批文面积、无任何依据的按违建处理的抗辩空间另说；房屋性质（住宅/经营）按登记用途认定，但「住宅实际经营多年」（临街铺面、民房改门店）的，部分区县政策认可按经营评估并补停产损失——住改商的认定证据（执照、纳税、持续经营痕迹）是关键。第三层，各项补助的口径：搬迁费按面积或户定额；临时安置费按过渡期限与标准计算（选期房安置的过渡期最长，这笔钱别漏算）；停产停业损失按效益法或标准法（前文详述）；补助奖励逐项对照方案——签约奖、搬家奖、整院奖、困难补助、残疾补助，名目多且时间敏感，拖到最后奖励档次越低。第四层，总账复核三步法：第一步，把方案的四项构成与自己的房屋情况逐项套算；第二步，评估报告逐字看——时点、案例、范围、方法四要素核一遍；第三步，与同院同户型邻居的补偿横向对比，明显偏低的找原因（面积漏项、装修漏评、奖励档次）；复核后走程序：评估异议十日内复核、鉴定，方案异议在公示期书面提出——书面异议记录是后续复议诉讼的证据基础。第五层，谈判与程序的配合：算清「依法应得」与「方案所给」的差额清单，谈判按差额谈而不是凭感觉；评估与程序异议的书面记录在卷，诉讼空间的预期抬升谈判落点；先算账后签字，签字前的每一次核对都在为自己省钱。北京棚改的补偿政策文件细化，本区县的补偿办法与本项目方案对照着读，大多数「算不明白」其实是没有两份文件摆在桌上。

四、实务建议与法律依据

第一步，读两份文件：补偿方案与评估报告逐字核对；第二步，抓评估四要素：时点、案例、范围、方法；第三步，核面积性质：未登记面积与住改商的证据备齐；第四步，列差额清单：依法应得与方案所给逐项对比后谈判。主要法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条至第十九条，《国有土地上房屋征收评估办法》第九条至第二十条；具体适用以现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

补偿计算三句话：评估价是总账的锚，时点案例范围方法四点核；面积与用途的认定藏着大头，历史证据提前备；先列差额清单再谈判，签字之前多算一遍。涉及棚改补偿计算与评估争议的可通过征地拆迁与行政诉讼服务获得整体方案，涉及房屋面积与产权认定的可结合房产买卖与建设工程板块，涉及住改商经营损失的可参考企业商事与合同纠纷板块，涉及评估程序文书审查的可参考专项法律服务板块。

六、常见问题解答

Q1：评估价比周边二手房低怎么办？

比对案例的可比性提书面异议，十日内申请复核评估，复核不服再申请鉴定。

Q2：院子和小房算钱吗？

合法的院落与附属设施纳入评估范围，漏评的逐项主张。

Q3：临街住宅开了十年门店按什么补？

住改商的按各区政策认定，执照纳税与持续经营证据充分的可争取经营性补偿。

Q4：临时安置费给多久？

按过渡期计算，期房安置的算到实际交房，逾期交房的按协议继续计付或加倍。

Q5：奖励拖着不签还有吗？

奖励按签约时点递减，越早签档次越高；拖延换来的协商空间与奖励损失要算总账。

上述解答立足北京地区审判实践整理，其他省市裁判口径或有不同，具体案件请以当地规则与证据情况为准。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 征地拆迁法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。