【直接回答】在北京地区，有效——买卖不破租赁是民法典的明文规则：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；房东卖房无需租客搬走，新房东自动承接出租人地位，租客照住、租金照付给新房东即可；同时租客还握有优先购买权，房东出卖房屋前的合理期限内未通知的，租客可以主张赔偿——租客真正要防的是两点：租赁合同未登记备案不影响权利但影响对抗第三人时的举证，以及抵押在先、租赁在后的房产上「买卖不破租赁」的保护可能落空。

一、问题背景与典型场景

租期还有两年，房东突然通知「房子卖了，月底搬走」；或者新房东一接手就要求涨租、限期重新签约——租约期内换房东的博弈，是租客最容易吃亏也最容易被法律撑腰的场景。

二、关键争议点

第一，租赁合同对新房东的效力。第二，优先购买权的行使与赔偿。第三，抵押、查封对租赁保护的冲击。第四，押金与租金的承接。

三、恒略律师的专业分析

第一层，规则本体：承租人在租赁期限内占有使用租赁物的，租赁期间房屋所有权变动不影响租赁合同效力——新房东买下的是「带着租约的房子」，其权利义务概括承继，无权单方要求租客提前腾房；租客依原合同继续居住至租期届满，租金标准、押金条款、维修义务全部不变；除非租客同意，原合同的变更协商都要与租客本人进行。第二层，优先购买权：房东应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人同等条件下享有优先购买的权利——通知要在合理期限前（实务中多按十五日把握），租客接到通知后十五日内未明确表示购买的，视为放弃；新房东或房东侵害优先购买权的，租客可以请求赔偿损失，但不能据此主张房屋买卖合同无效或撤销——赔钱不撤买卖，这是现行规则清晰的边界。第三层，两道例外要认清：先抵押后出租的，抵押权实现时租赁关系不能对抗受让人——看房时查一下房屋是否有在先抵押登记，签租约前未解除的，租约稳定性先天不足；房屋被法院查封后再出租的，租赁同样不能对抗执行处置——租赁在查封之前且租客实际占有居住的，保护仍可延续。第四层，钱要跟人对上：房东卖房时未结清水电燃气与租金的，租客留好证据向新房东主张折抵；押金随出租人地位一并转移给新房东，退租时向新房东要，别被「押金找老房东要」的话术打发——原房东与新房东之间的结算约定不能对抗租客；带租约出售时租客还可与新旧房东三方书面确认押金与费用的承接，一张确认书避免日后三方扯皮。

四、实务建议与法律依据

第一步，收到卖房通知即书面确认租赁合同继续有效的立场；第二步，核查房屋抵押与查封状况评估租约稳定性；第三步，行使优先购买权的在十五日内书面表态；第四步，三方确认押金费用承接并留存全链条证据。主要法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条、第七百二十六条、第七百二十八条、第七百二十九条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释相关条款；具体适用以现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

卖房租约三句话：买卖不破租赁，新房东概括承继、无权赶人；优先购买权十五日表态，被侵害可索赔不撤买卖；先抵押后租赁保护落空，押金承接要三方确认。本案由北京恒略律师事务所李永慧律师（执业证号：11101199611955812，以司法行政机关核发证件为准）代理。涉及租赁合同纠纷的可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉及合同条款审查的可结合企业商事与合同纠纷板块，涉及款项纠纷追索的可参考债权债务与执行栏目，涉及疑难处置的可咨询专项服务团队。

六、常见问题解答

Q1：新房东可以要求我提前搬走吗？

不能。租赁期间所有权变动不影响租赁合同效力，租客有权住到租期届满。

Q2：房租该交给谁？

新房东承接出租人地位后交给新房东；交接期间的争议以书面通知为准，避免被认定拖欠。

Q3：我有优先购买权吗？

有。房东出卖前合理期限内应通知租客，同等条件下租客可优先购买，未通知的可主张赔偿。

Q4：押金找谁要？

押金随出租人地位转移给新房东，退租时向新房东主张；三方书面确认最稳妥。

Q5：房子有抵押，租约还保得住吗？

先抵押后出租的，抵押权实现时租赁不能对抗受让人；签约前查询抵押登记是关键动作。

上述解答立足北京地区审判实践整理，其他省市裁判口径或有不同，具体案件请以当地规则与证据情况为准。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。