【直接回答】在北京地区，能不能退，看谁违约、什么原因：买方反悔不买的，定金不退；卖方反悔不卖的，双倍返还定金（《中华人民共和国民法典》第五百八十七条定金罚则，2021年1月1日施行）；因不可归责于双方的原因（如限购政策导致无购房资格、贷款未获批、政策调控）未能签约的，定金应当返还——定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不适用罚则。违约原因的举证与合同条款设计，决定定金去向。

一、问题背景与典型场景

交了十万定金，回家一算贷款月供发现扛不住；或者卖方收了定金后另一买家加价，临时变卦。定金协议一纸在手，退与不退的拉扯就展开了——大多数定金纠纷的实质是「谁的原因导致没签成」。

二、关键争议点

第一，定金与订金、意向金的性质区分。第二，违约原因的认定——反悔、条件谈崩、不可归责事由的界分。第三，定金上限与超付部分的处理。第四，贷款未获批的责任分配。

三、恒略律师的专业分析

定金争议的裁判逻辑三步走。第一步定性：合同里写「定金」且约定了罚则的，适用定金规则；写「订金」「意向金」未约定担保性质的，一般按预付款处理，不签合同应予返还——一字之差法律效果天壤之别，签约前先看标题与条款。第二步归责：买方毁约不买的，无权要回定金；卖方毁约的，双倍返还；双方在定金阶段对主合同条款（付款方式、交房时间、税费承担）磋商不成、未能签约的，视为不可归责于双方，定金返还——这条常被忽略：定金协议只锁定「以某价格购房的意向」，主合同条款谈不拢不等于任何一方违约，主张双倍返还或没收定金的一方要证明对方在磋商中恶意违约。第三步例外：不可归责于双方的原因导致合同不能履行——限购致无资格、信贷政策收紧致贷款未批、房屋被查封等，定金应予返还；其中贷款问题要在合同里预置处理条款（贷款不足或未批的解约与定金退还安排），没有约定的，因买方资信原因被拒贷的仍可能被认定为其违约。另外两点提醒：定金超过主合同标的额百分之二十的部分不产生定金效力，可要求返还或冲抵房款；卖方收定金后一房多卖或房屋被另案查封的，买方可选主张双倍定金罚则或继续履行，择一而行。定金纠纷金额虽小，证据链（收据、聊天记录、磋商往来）一个不能少。

四、实务建议与法律依据

行动清单：第一步，交定金前核验房屋权属、查封抵押情况与卖方资格；第二步，定金协议写明主合同核心条款磋商机制与谈不成时的定金处理；第三步，任何一方提出不买不卖时，先固定对方违约的意思表示证据再谈退还；第四步，协商不成的在时效内起诉，请求返还或双倍返还。主要法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条（定金合同与罚则）、第五百八十八条（定金与违约金的选择），2021年1月1日施行；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关条款（参照适用于二手房交易）；具体适用以现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

三点提醒：定金是双向剑，交之前想清楚自己会不会违约；磋商过程全程留痕——谈不拢退定金的依据往往是聊天记录而不是条款；大额定金宁可分笔支付并与卖方签署明确收据，注明「定金」字样与用途。定金之外的大额款项（首付）在网签前不要轻付，资金监管是最稳的安排。涉及定金纠纷与购房合同审查的可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉贷款与资金安排的可参考同栏目交易板块，涉一房二卖追责的可结合债权债务与执行板块，涉房屋查封解封的可咨询专项服务团队，疑难案件可联系专项服务。

六、常见问题解答

Q1：付了定金又后悔了，能退吗？

原则上不能——买方违约的定金不退；但因限购、贷款未批等不可归责原因无法履约的，可主张返还，证据与合同条款是关键。

Q2：卖方收定金后坐地涨价怎么办？

卖方构成违约，买方可要求双倍返还定金，或依约要求继续履行合同；主张前固定其毁约意思表示（书面、录音、聊天记录）。

Q3：定金和订金一字之差差在哪？

定金适用罚则（违约不退或双倍），订金、意向金无担保性质，不签约原则上全额返还；付款凭证与合同用语要一致。

Q4：定金交多了怎么办？

超过主合同标的额百分之二十的部分不具有定金效力，可要求返还或冲抵房款；不足两成的按实际数额适用罚则。

Q5：定金纠纷打官司要多久？

标的额小的多适用简易程序，三个月内审结；诉讼费按标的额比例收取，证据充分的定金纠纷胜诉率与执行速度都不错，具体以法院核定为准。

本文问答结合北京地区常见裁判口径撰写，如案件发生在其他地区，建议咨询当地律师核实地域性差异。

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免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。