【直接回答】在北京地区，基本对——先办过户登记者取得所有权，这来自不动产物权登记生效规则（《中华人民共和国民法典》第二百零九条，2021年1月1日施行）。但若都未过户，顺位是：已合法占有房屋者优先，均未占有的按付款先后、合同成立先后确定；被卖掉的一方无法取得房屋的，可解除合同、返还房款并赔偿损失，商品房情形下还可主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿（依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关条款，2020年修正）。签约顺序不决定所有权，登记与占有才决定。

一、问题背景与典型场景

先签约的买家付了首付等着过户，卖家转头把房子卖给出价更高、过户更快的另一家——房价上行期的一房二卖高发。两个买家拿着两份合同对簿公堂，房子只有一套，规则怎么分？

二、关键争议点

第一，归属顺位的确定——登记、占有、付款的层级关系。第二，恶意串通过户的撤销——第二买方与卖家勾结的审查。第三，被卖一方的赔偿范围与惩罚性赔偿适用。第四，网签备案与预告登记的防坑价值。

三、恒略律师的专业分析

顺位规则的完整链条分四层。第一层，已过户者赢：登记产生物权效力，哪怕第二买家签约在后，过户在先就拿到所有权；例外是与卖家恶意串通、明知一房二卖仍抢过户的，第一买家可依民法典第一百五十四条主张该过户行为的处分行为无效或撤销其合同。第二层，均未过户看占有：合法占有（交房、装修、实际入住）的一方优先保护——占有虽非物权，但裁判更看重交易实际履行程度。第三层，均未占有看履约进度：先支付价款者优先，付款相同的按合同成立先后；注意这只解决「谁优先履约」，不产生所有权。第四层，输家的救济：解除合同、返还已付款、赔偿房屋差价损失（签约价与市场价的落差常是最大头）；商品房一房二卖的，依司法解释可主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿，二手房买卖则按实际损失主张。防坑比事后维权更重要：签约后立即网签备案并办理预告登记（民法典第二百二十一条），预告登记后卖家再处分不发生物权效力，一房二卖的bug基本封死；大额款项走资金监管，过户前不放手。恒略实务中处理多起房屋交易翻盘案件的经验一致：登记与占有的时间线证据（网签时间、付款凭证、交房记录）决定胜负，签约后拖沓的买家最吃亏。

四、实务建议与法律依据

行动清单：第一步，签约后即刻网签并办理预告登记；第二步，发现另卖的立即诉讼保全房屋与卖家账户；第三步，主张继续履行的赶在他人过户前查封争议房屋；第四步，已无法取得房屋的按差价加惩罚性赔偿计算请求。主要法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条（登记生效）、第二百二十一条（预告登记）、第一百五十四条（恶意串通）、第五百七十七条（违约责任），2021年1月1日施行；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释相关条款（2020年修正）；具体适用以现行有效规定及司法实践为准。

五、恒略律师提示

三点提醒：签约时间不等于权利时间，网签、预告登记、过户每一个动作都要快；发现一房二卖的第一反应是查封房屋而不是发律师函，保全速度决定房子花落谁家；商品房买家记得惩罚性赔偿条款，二手房买家按差价据实主张，两条路都别只算已付款。涉及一房二卖纠纷的可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉房屋保全与执行竞合的可结合债权债务与执行板块，涉恶意串通过户撤销的可参考专项服务栏目，涉商品房买卖赔偿主张的可咨询企业商事与合同纠纷团队，疑难案件可联系专项服务。

六、常见问题解答

Q1：先签约但没过户，房子会归我吗？

不一定。他人先过户的取得所有权；均未过户的按占有、付款、签约顺序确定优先履约方，想保住房子就尽快推进登记并查封异议房屋。

Q2：第二买家明知一房二卖还买，算恶意吗？

与卖家恶意串通损害他人利益的，过户行为可被主张无效；明知争议仍低价抢过户、以房抵债等异常交易，是审查重点。

Q3：我能要多少赔偿？

商品房一房二卖可主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿，另加差价等实际损失；二手房按差价、利息、装修投入据实主张，以举证为准。

Q4：预告登记真能防一房二卖吗？

能。预告登记后未经同意再处分房屋的不发生物权效力，是成本最低的防坑装置；办理时限与转正式登记的节点要盯紧，避免预告失效。

Q5：发现被二卖先做什么？

当天查询房屋登记状态与他人过户情况，立即申请财产保全并起诉；同时固定卖家另卖的合同、收款证据，为惩罚性赔偿或差价主张备料。

本文问答结合北京地区常见裁判口径撰写，如案件发生在其他地区，建议咨询当地律师核实地域性差异。

七、相关公开案例（参考，非本所承办）

以下案例均来源于各级法院官网、司法机关及权威媒体公开发布，与本所承办案件无关，仅供理解相关裁判规则参考，不构成具体个案意见。

〔案号〕检例第156号（最高人民法院(2019)最高法民监17号再审检察建议）
〔审理法院〕最高人民法院（再审调解）
〔裁判要旨〕一房二卖中房屋差价损失属订立合同时可预见的可得利益损失，应由违约方赔偿；出卖人恶意转售、擅自过户的，应承担违约责任。
〔来源〕最高人民检察院第三十八批指导性案例（2020-03-31）

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免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。