【直接回答】在北京地区，分情况，但「无证」本身不等于零补偿。权属合法只是手续不全的（历史遗留、早年建设、政府招商引资默许），拆迁时应按合法建筑获得补偿——重置成新价、停产停业损失、搬迁与临时安置费用一样不能少；真正违法且无法改正的违建，才可能不予补偿。实践中最常见的不公，是把「无证」直接打包成「违建」零补偿处理。应对路径：先固定建设年代与经营证据，再通过申请政府信息公开、行政复议、行政诉讼逐层纠偏，必要时主张国家赔偿。

一、问题背景与典型场景

上世纪九十年代建的老厂房，当年村里同意、镇里收税，就是没办产权证；二十年后的征收项目来了，一纸《违建认定》把几千万的厂房打成零补偿。企业主最委屈的是：不是我不想办证，是当年政策不允许办。这类案件的核心不是哭诉历史，而是用证据证明无证的原因与建筑的实际价值。

二、关键争议点

第一，无证原因的举证，历史形成与政府认可的认定；第二，违建认定的程序合法性，限期拆除决定的审查；第三，补偿范围的核算，重置成新价与停产损失；第四，责令限期拆除与征收补偿的程序竞合。

三、恒略律师的专业分析

第一层，定性先于定量：拿到征收决定先别谈钱，先审查对方把你的厂房定性成什么——合法建筑补偿、未登记建筑酌情补偿还是违建零补偿，三种定性对应三套结果；定性错误的，先复议或诉撤销违建认定，再谈补偿数字。第二层，证据组织：建设年代证据（村委证明、当年缴费凭证、老照片、航拍图）、政府认可证据（招商引资协议、租金收取记录、以往整治未处理的事实）、经营证据（纳税、电费、员工工资表），三组证据共同还原「历史遗留」的真相。第三层，实务案例参考：北京恒略律师事务所何宁宁律师代理的一起征地维权案件中，村民刘某某的合法房屋被纳入征收范围却未获补偿，律师通过政府信息公开、行政复议、村务公开、申请履行安置补偿职责多线并行层层施压，最终当事人与区征收办签订协议、征收补偿款309000元足额到账——「手续不全就不给说法」的惯性做法，在证据与程序面前是可以被纠正的，无证厂房案件同理：先用程序逼出依据，再谈实体补偿。第四层，程序防守：遭遇限期拆除决定或强制拆除的，六十日内申请复议、六个月内起诉，同步申请停止执行；强拆已发生的，立即报警固定证据并提起确认违法与国家赔偿之诉。时间线本身就是证据，越早固定越有利。本案由北京恒略律师事务所何宁宁律师（执业证号：11101202511925103，以司法行政机关核发证件为准）代理。

四、实务建议与法律依据

第一步，收到任何文书先拍照留存，不要在压力下签署空白协议；第二步，系统整理建设与经营的历史证据链；第三步，申请信息公开锁定征收文件与补偿方案；第四步，对违建认定、补偿决定依法复议或起诉，强拆的同步主张国家赔偿。主要法律依据：《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）相关条款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日施行）第二十四条关于未登记建筑的调查处理、第二十八条关于强制执行的规定，《中华人民共和国行政强制法》（2012年1月1日施行）第十三条；具体适用以现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

无证厂房的补偿之争取决于两件事：无证原因的证据，与违建定性的程序战——先翻掉「违建」帽子，再谈补偿数额。涉及无证厂房拆迁与违建认定的，可通过征地拆迁与行政诉讼服务获得整体方案；涉及强制拆除与国家赔偿的，可结合专项服务板块；涉及厂房产权与合同的，可参考企业商事与合同纠纷栏目；涉及其它处置的，可咨询恒略行政团队对应条线。

六、常见问题解答

Q1：没有产权证的厂房一律零补偿吗？

不是。未登记建筑经调查认定属于合法或历史遗留的，应当依法补偿；直接按违建零补偿处理的，可通过复议诉讼纠正。

Q2：怎么证明厂房是历史形成的？

村居证明、当年缴费凭证、航拍图与老照片、招商引资文件、历年经营纳税记录，形成年代与政府认可的完整证据链。

Q3：补偿大概能拿到什么水平？

按重置成新价、停产停业损失、搬迁费分项核算；各地标准差异大，关键是拿到当地补偿方案与评估报告逐项核对。

Q4：被认定违建还能翻盘吗？

能。从认定主体权限、程序告知、事实依据三方面审查，违法认定可申请复议或起诉撤销，时限为知悉之日起六十日复议或六个月诉讼。

Q5：厂房被强拆了怎么办？

立即报警并固定现场证据，起诉确认强拆违法后主张国家赔偿，赔偿范围涵盖建筑价值与屋内可移动物损失。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 征地拆迁法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。