【直接回答】不能。居住权经登记设立后属于用益物权，房屋所有权后续转让不影响居住权存续，买受人买到的是带着居住负担的房子，在登记的居住期限内无权要求居住权人搬离，这就是居住权的对抗效力。想清退只有四条路：等期限届满或居住权人死亡、与居住权人协商放弃并注销、证明居住权设立存在可撤销事由、或当初合同没披露居住权而主张欺诈解除。

一、问题背景与典型场景

买方以明显低价拿下二手房，过户后拿着新房本去收房，门却开不了——登记簿上赫然记着一个十年期的居住权；或者继承、离婚析产取得的房子里住着前配偶，手里攥着登记在册的居住权证。居住权制度落地后，「房本在手却进不了门」成为新的交易风险类型。

二、关键争议点

第一，对抗效力的边界：登记居住权与未登记口头居住安排的区别。第二，买受人的审查义务：查册时点与善意的认定。第三，居住权设立的撤销事由：恶意串通、逃债设权的处理。第四，清退的合法路径与补偿安排。

三、恒略律师的专业分析

从恒略律师处理物权与交易纠纷的经验看，居住权对抗案件抓四个层面：其一，登记即对抗——居住权自登记时设立，与房屋所有权分离运行；口头承诺让人居住、没办登记的居住安排只是债权关系，新所有权人可以要求腾房，登记了的则完全相反，这一字之差决定结局。其二，买方视角——签约前调取不动产登记簿是唯一可靠动作，居住权信息在登记簿上一目了然；明知有居住权仍购买的，视为接受负担，事后反悔难获支持。其三，攻击居住权本身——居住权系债务人为逃避执行与亲属恶意串通设立的，债权人可提起撤销之诉；设立程序瑕疵（如居住权合同主体错误、无偿设立但损害其他共有人利益）的，可主张撤销登记。其四，清退谈判——绝大多数居住权清退靠补偿协议解决：一次性补偿换取放弃声明加注销登记，金额参照剩余期限租金折现；协商不成的，审视居住权人是否滥用权利（转租营利、超范围占用），可在合同框架内主张解除居住权。买前查册、卖前披露、纠纷先谈撤销再谈补偿，是这类案件的三段式打法。

四、实务建议与法律依据

第一步，签约前调取不动产登记簿确认有无居住权及其期限、无偿性；第二步，已购入带居住权房屋的，核对居住权登记内容，评估剩余期限的占用成本；第三步，协商清退的签订书面补偿协议，办理放弃声明与注销登记同步完成；第四步，认为设立存在恶意串通或程序瑕疵的，及时起诉撤销居住权登记。主要法律依据：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）第三百六十六条至第三百七十条关于居住权的设立、内容与消灭、第一百五十四条关于恶意串通行为无效的规定；具体适用以现行有效规定为准。

五、恒略律师提示

居住权对抗三句话：登记的居住权赶不走，查册是买房第一动作；清退靠协商补偿加注销登记，硬赶只会惹官司；恶意设权可撤销，逃债套路有反制。涉及居住权纠纷的可通过房产买卖与建设工程服务获得整体方案，涉及家庭养老居住安排的可咨询婚姻家庭与纠纷团队，涉及居住权撤销诉讼的可结合合同纠纷板块，涉及执行异议中居住权主张的可参考债权债务与执行栏目。

六、常见问题解答

Q1：买方过户时不知道有居住权，能撤销买卖吗？

分情况：卖方签约时隐瞒居住权的，构成欺诈或根本违约，可撤销合同、返还房款并索赔；买方自己未查册且合同已披露的，撤销难获支持。

Q2：口头答应让我住，没登记的居住算数吗？

只是债权关系。新所有权人可以要求腾房，居住人无法以口头约定对抗；真正有保障的是书面合同加登记，两者缺一不可。

Q3：居住权人把房子转租了，能清退吗？

原则上居住权不得转让、继承，擅自转租超出居住权内容且通常被合同禁止的，所有权人可主张解除居住权合同，要求其返还房屋并注销登记。

Q4：拍卖来的房子带居住权，能申请撤销吗？

看拍卖公告是否披露：已披露的视为接受负担；未披露且设立存在恶意串通逃债嫌疑的，可提出执行异议或另行撤销，实践中查册与公告记录是关键证据。

Q5：怎么合法又体面地清退居住权人？

三步走：评估剩余期限的租金折现给出补偿方案；签订放弃居住权声明与补偿协议；共同办理注销登记后再交付房屋。全程书面留痕，避免口头承诺反复。

上述解答立足北京地区审判实践整理，其他省市裁判口径或有不同，具体案件请以当地规则与证据情况为准。

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