【直接回答】在北京地区，起诉租赁纠纷，一般需要准备主体材料、合同材料、履行与违约证据以及诉讼文书四类。第一，主体材料：原告与被告的身份信息，自然人为身份证等身份证明，公司为营业执照与法定代表人身份证明。第二，合同材料：租赁合同、补充协议、转租协议以及关于租金、押金与期限的约定文件。第三，履行与违约证据：租金、押金、水电与物业费的支付凭证，房屋交接清单与房屋状况的照片视频，催缴通知与沟通记录，用于证明违约事实与损失。第四，诉讼文书：起诉状、证据清单与副本，以及委托律师的授权文件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正，2024年1月1日施行）的规定，起诉应当提交起诉状与相关证据，并符合受理条件。实践中，租赁合同是否约定了争议解决方式，即通过诉讼还是仲裁解决，会直接影响起诉的路径，应当先行确认。材料齐备、证据规范，能显著提高立案效率与胜诉可能。

一、问题背景与典型场景

租赁纠纷类型多样，从商铺租赁到住宅租赁，从欠租到押金返还。典型场景有四类：一是承租方长期拖欠租金，出租方要求解除合同并追索欠款；二是租赁期满后承租方拒不腾退，出租方要求返还房屋并主张占用费；三是出租方无故不退还押金，或主张扣除不合理费用；四是房屋存在维修、渗漏等问题影响使用，双方互相指责。北京地区租赁市场活跃，纠纷多发，当事人往往因为材料不全或证据不足而陷入被动，因此梳理材料与固定证据是起诉前的首要工作。

二、关键争议点

第一，合同约定的是诉讼还是仲裁，如何选择争议解决方式。第二，欠租金额与逾期利息、违约金的计算。第三，押金能否扣除以及扣除的范围。第四，房屋损坏与维修责任的划分。第五，腾退义务与占有使用费的主张。第六，证据的真实性、关联性与电子证据的效力。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师处理租赁纠纷，通常先做「两查一算」。两查，一是查合同：确认主体、租期、租金与押金条款、维修责任、违约责任以及争议解决条款，特别关注是否约定了仲裁，这决定维权路径；二是查证据：梳理付款记录、交接文件、催缴通知与房屋状况证据，判断违约事实是否清楚。一算，是测算诉讼请求的金额，包括欠付租金、逾期利息或违约金、押金处理与占有使用费，并核对是否有重复主张。需要提醒的是，租赁纠纷中证据往往以电子形式存在，如微信沟通、转账记录与电子合同，应当保留原始载体，必要时通过公证固定；同时，房屋交接与状况的照片视频是判断维修责任与损坏赔偿的重要依据。若承租方拒不腾退，出租方还可以在诉讼中一并主张腾退与占用费用，并通过财产保全保障权利实现。总体而言，材料与证据的完整性决定了案件推进的效率与结果，起诉前系统的梳理与测算十分必要。

四、实务建议与法律依据

行动建议：一是起诉前确认合同约定的是诉讼还是仲裁，并按约定路径启动程序；二是整理主体材料与合同原件，准备复印件与证据清单；三是收集租金、押金与费用支付凭证，制作往来款项明细；四是保存房屋交接与状况的影像资料，固定损坏与维修证据；五是发送书面催告并保留送达凭证，必要时主张解除合同；六是测算诉讼请求金额，避免遗漏或重复主张。涉及租赁与房产争议的，可参考房产买卖 | 建设工程服务，涉及合同条款与违约救济的可参考企业商事 | 合同纠纷板块。法律依据：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）关于租赁合同的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正，2024年1月1日施行）关于起诉与证据的规定，具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，先看合同是否约定仲裁，路径不能选错。第二，证据要平时留存，临时补往往来不及。第三，电子证据保留原始载体，必要时公证固定。第四，房屋交接与状况影像，是责任划分的关键。第五，诉讼请求金额要算准，避免遗漏或重复。涉及租赁纠纷的，可通过房产买卖 | 建设工程服务获得整体方案，涉及合同条款与违约的可结合企业商事 | 合同纠纷板块，涉及欠款执行的可参考债权债务 | 执行案件板块。

六、常见问题解答

Q1：起诉要准备哪些核心材料？

核心是四类：主体身份材料，包括身份证或营业执照；租赁合同与补充协议；履行与违约证据，包括租金押金支付凭证、交接与房屋状况记录、催缴通知；起诉状与证据清单等文书。将材料按此四类整理并编制清单，有助于顺利立案与后续举证。

Q2：合同约定了仲裁还能起诉吗？

一般不能，应当依约申请仲裁。若租赁合同中约定了明确的仲裁条款，则由约定的仲裁机构管辖，人民法院一般不再受理；若仲裁条款不明或者无效，则可以向法院起诉。因此起诉前务必核对争议解决条款，避免因路径错误而浪费时间和费用。

Q3：没有书面合同能起诉吗？

可以。租赁关系并不以书面合同为唯一依据，通过转账记录、聊天记录、水电缴费凭证、房屋交接与居住使用证据等，也可以证明租赁关系与租金标准的存在。但缺乏书面合同会增加举证难度，建议尽量补签确认或通过书面沟通固定关键事实。

Q4：押金能不能直接扣？

要看合同约定与实际损失。若合同约定了押金可用于抵扣欠租、违约损失或损坏赔偿，且出租方能够举证证明相应损失，则可以在合理范围内扣除；若没有约定或者损失无法证明，出租方无权随意扣留押金，可能被要求返还。建议双方在交接时共同确认房屋状况并书面记录。

Q5：对方不腾退怎么办？

可以起诉并要求腾退与占用费。承租方在合同解除或期满后拒不腾退的，出租方可以诉请返还房屋并主张占用使用费，必要时申请财产保全与强制执行。为避免对方转移财产或继续占用，建议及时起诉并关注执行程序，同时保留催告与送达凭证以证明对方拒不腾退的事实。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。