【直接回答】在北京地区，卖家毁约不卖房，应围绕四类证据收集：一是合同类证据，包括房屋买卖合同及补充协议、意向书与定金收据；二是履行类证据，包括购房款支付凭证、银行流水与资金用途说明；三是沟通类证据，包括催告函、微信与短信记录、录音录像与见证人证言；四是状态类证据，包括房屋权属登记查询、不动产登记簿记载与是否已售予他人的证明。依《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百八十六条与第五百八十七条，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力；一方不履行合同义务的，构成违约。房产买卖与建设工程类服务中，证据固定的时间窗口很短。

一、问题背景与典型场景

常见的毁约情形有：临时涨价拒绝出售；房屋已被抵押无法解押；以家人反对为由拖延；既不交房也不退款；将房屋另行出售或过户。证据上的难点在于，很多约定停留在口头或聊天记录中，且房屋权属状态变化迅速。债权债务与执行类业务中，防止财产转移的思路与房屋交易同样适用。

二、关键争议点

焦点一，合同是否成立并生效，是否具备可诉的前提。焦点二，定金与订金的性质区分及返还规则。焦点三，毁约事实的证明标准。焦点四，房屋权属与抵押状态的影响。焦点五，房屋已转售第三人时能否继续履行。焦点六，可主张的救济类型：继续履行、违约金、定金罚则或解除退款。焦点七，财产保全与执行的可及性。专项服务与其他案件栏目对该问题有更详细的说明。

三、恒略律师的专业分析

恒略律师认为，房屋交易纠纷的胜负往往取决于证据的完整链条。以本所田娇艳律师代理的一起商品房预售合同纠纷为例：购房人与开发商签订预售合同约定交付期限，双方另签补充协议约定因开发商自身原因逾期的给予九十日宽展期、宽展期届满后按日已交房价款万分之一支付违约金。购房人足额付款却迟迟未获交房通知，直至数月后才收到入住通知并被要求办理入住手续。代理律师的做法是：第一步梳理核心约定，固定交房时间、宽展期起算与违约金标准；第二步收集付款凭证、入住通知与竣工验收备案资料，形成完整证据链；第三步针对开发商的抗辩逐项回应，明确约定因自身原因逾期才给予宽展期、宽展期届满后未交房即应支付违约金；第四步论证免责事由不成立，指出相关公共事件在合同签订前已常态化、开发商应当预见，而恶劣天气与临时会议等亦非必然全面停工。法院最终支持购房人主张，判令开发商支付逾期交房违约金十一万余元并承担诉讼费。企业商事与合同纠纷栏目对该证据组织方式有更完整的说明。该案中把约定、履行与状态三类材料一并固定的做法，在二手房毁约案件中同样适用。

四、实务建议与法律依据

行动建议：一是立即向不动产登记部门查询房屋权属与抵押、查封情况；二是整理合同、定金收据与全部付款凭证；三是向对方发出书面催告，明确履行期限并保留送达证据；四是完整保存微信、短信、通话录音与视频，注意原始载体；五是核查是否已另行出售并记录购房人信息；六是评估是否申请财产保全或行为保全；七是在证据固定后评估继续履行、违约金或解除退款的请求路径。法律依据：《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条；《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）相关条款。涉及资金追索的可参考债权债务与执行，涉及诉讼保全的详见专项服务与其他案件。具体适用以现行有效法律法规及司法裁判为准。

五、恒略律师提示

第一，证据固定的时间窗口很短，被删改后难以恢复。第二，定金与订金法律后果不同，务必核实收据表述。第三，房屋是否已抵押、查封或售出，直接决定请求路径。第四，继续履行请求在房屋已售予他人时可能无法支持，应及时调整。第五，催告函应通过可查询物流方式发送并保留签收记录。第六，注意保全的担保成本与错误保全的责任。第七，任何人不得对案件结果作出承诺。

六、常见问题解答

Q1：卖家毁约不卖房，应该收集哪些证据？

建议收集四类：合同类，包括房屋买卖合同、补充协议、意向书与定金收据；履行类，包括购房款支付凭证与银行流水；沟通类，包括催告函、微信与短信记录、录音录像与见证人证言；状态类，包括不动产登记查询结果、抵押或查封情况以及是否已售予他人的证明。关键是保留原始载体并按时间顺序编排，形成能还原交易过程的证据链。专项服务与其他案件栏目对此有更详细的说明。

Q2：定金和订金有什么不同？

依《民法典》第五百八十六条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。订金一般视为预付款性质，没有双倍返还的法定效果。因此收据或合同中使用的措辞非常关键，应核实是定金还是订金，这直接影响后续主张。

Q3：房子已经卖掉，还能要求继续履行吗？

要看具体情况。出卖人一房二卖，若房屋尚未过户，第三人可主张善意取得，强制执行存在较大障碍；若尚未出售第三人，法院可能支持继续履行。实务中通常需要评估房屋权属登记状态、第三人购买时间与是否善意，以及合同是否具备履行条件。若确已无法履行，救济方式转为解除合同并主张违约金或定金罚则。

Q4：没有书面合同，只有定金收据能起诉吗？

可以起诉。定金收据、付款凭证、聊天记录中关于房屋位置、面积、价格与履行时间的约定，结合交付与看房记录等材料，可以证明合同关系的存在。举证重点在于双方是否就主要条款达成合意，以及定金的交付事实。实务中即使合同未书面签署，判决书也可作为认定事实的依据，建议尽早固定证据并评估诉讼路径。企业商事与合同纠纷栏目提供更多主张思路。

Q5：请律师处理卖家毁约要多少钱？

费用由律所与当事人协商确定，通常取决于房屋价值、争议金额、是否需要申请保全、是否涉及第三方购房人与权属调查、以及是否需要评估鉴定等。仅做证据整理与方案评估成本相对可控；若涉及诉讼、保全与执行，投入明显增加。建议先完成权属查询与证据评估，再确定服务范围与阶段安排。

本文问答结合北京地区常见裁判口径撰写，如案件发生在其他地区，建议咨询当地律师核实地域性差异。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。