【直接回答】在北京地区，二手房交易中，契税由买方缴纳，个人所得税一般由卖方缴纳，但具体承担可由买卖双方在合同中约定，约定优先于法定纳税义务人。依《中华人民共和国契税法》相关规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受方为契税纳税人，故买方为契税纳税义务人；依《中华人民共和国个人所得税法》及相关规定，个人转让房产取得的所得应缴个人所得税，纳税义务人为卖方。不过，交易实践中双方常通过合同将税费转嫁由一方承担，但该约定仅约束合同相对方，不改变法定纳税人身份。建议签约前明确税费条款，避免过户时扯皮。详见房产买卖与建设工程服务。

一、问题背景与典型场景

二手房税费「由谁出」是交易谈判的焦点之一。典型场景包括：中介口头承诺「各付各税」或「卖家净得」，到过户时却因税费数额大起争执；买方以为契税由卖方出，卖方以为个税由买方承担，合同约定模糊；满五唯一住房可免个税，但卖方隐瞒持有情况导致买方多付；以及通过「阴阳合同」低报成交价企图少缴税，埋下违法隐患。许多人对法定纳税义务人与合同约定承担二者区别不清，误以为谁交税谁就是义务人。事实上法定身份固定，约定只解决内部承担。相关合同安排可结合房产买卖与建设工程服务。

二、关键争议点

税费承担的争议焦点有三。其一，法定与约定的区分：契税法定纳税人为承受方（买方），个税为转让方（卖方），但合同可约定由对方实际承担，该约定不对抗税务机关。其二，免税条件的认定：个人转让自用五年以上且家庭唯一生活用房可免个税，是否「满五唯一」直接影响税负，双方常就此举证分歧。其三，计税价格争议：以网签价还是评估价、核定价为计税依据，低报成交价涉嫌偷税。涉及合同效力与履行的，可参考企业商事与合同纠纷服务防范条款风险。

三、恒略律师的专业分析

结合办理房产交易案件的实务观察，税费争议最常出问题的是「合同约定不明」与「免税信息不实」。依《契税法》与《个人所得税法》及实施条例，契税纳税人法定为买方、房产转让个税法定为卖方，这是刚性规定；但买卖双方以「净得价」「包税」条款将税负转嫁的，在合同内部有效，税务机关仍向法定纳税人征收。实务中，部分卖方隐瞒房屋非「满五唯一」、或双方为少缴税签署阴阳合同，事后易生补缴与罚款风险。恒略律师通常建议：签约时单列税费承担明细并核实房屋持有年限与套数；拒绝阴阳合同；对包税条款明确范围与争议处理。涉及复杂交易的，可衔接专项服务与其他案件服务。

四、实务建议与法律依据

法律依据为《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日施行）第一条、第二条关于契税纳税人（土地、房屋权属承受方）与应税行为的规定；《中华人民共和国个人所得税法》（2018年8月31日修正）及其实施条例关于财产转让所得及个人转让房产征税的规定；以及《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》等关于「满五唯一」免税的明确规则。实务建议：明确契税由买方、个税由卖方为法定基准；合同另约定实际承担方并核实免税条件；以真实成交价申报，杜绝阴阳合同；过户前计算总税负并写入合同。涉及税务争议的，可结合房产买卖与建设工程服务。

五、恒略律师提示

税费「谁交」要分两层看：法定纳税人身份不可改变，契税归买方、个税归卖方；但双方可约定实际由谁掏钱，约定只对彼此有效。三点提醒：一是签约单列税费条款，写清法定与约定承担，避免过户扯皮；二是核实房屋是否「满五唯一」等免税条件，防止卖方隐瞒致多缴；三是以真实价格申报纳税，远离阴阳合同与偷税风险。遇中介或对方模糊承诺，务必落到书面。如需把关合同，可借助房产买卖与建设工程服务降低交易风险。

六、常见问题解答

Q1：契税和个税法定到底由谁交，合同约定能改变吗？

法定纳税人身份是固定的：依《契税法》，房屋权属承受方（买方）为契税纳税人；依《个人所得税法》，房产转让方（卖方）为个人所得税纳税人。合同约定不能改变这一法定身份，税务机关仍向法定纳税人征收。但买卖双方可在合同中约定税费实际由哪一方承担（如「卖家净得、买家包税」），该约定在合同内部有效，约束的是双方的钱谁出，而非对税务局的义务。因此，约定解决的是「内部掏钱」，不改变「法定纳税」，二者务必区分清楚，避免误以为签了包税条款就变更了纳税义务。

Q2：二手房交易税费谁来交发生争议，需要准备哪些证据？

核心证据包括：存量房买卖合同及补充协议（证明税费承担约定）、网签合同与成交价凭证、契税与个税的完税凭证或缴款通知、房屋权属与持有年限证明（如房产证登记时间、卖方家庭住房套数声明）、中介沟通记录与承诺（如「各付各税」的聊天记录）、以及双方就税费协商的录音或书面函件。证据应围绕「法定纳税义务+合同约定承担+实际缴纳情况」组织。材料越完整，越能厘清是约定违约还是法定分担。建议在签约时即留存税费条款书面证据，争议时由律师协助举证。

Q3：二手房税费争议维权要花多少费用？

若仅因税费承担约定违约产生纠纷，劳动仲裁不适用，一般通过民事诉讼解决，案件受理费按《诉讼费用交纳办法》以诉讼请求金额（通常为争议税费额）为基数交纳，由败诉方负担；如主张继续履行合同并办理过户，标的额按房屋价值核算，费用相应提高。律师费视案件复杂程度与标的额，采计件或比例方式，以委托合同为准。涉及税务行政处罚的，由税务机关依法决定，不向纳税人收费但可能产生补缴与滞纳金。建议先核算争议金额与维权成本，小额争议可优先协商或调解。

Q4：二手房税费争议处理一般要多长时间？

若通过协商或中介调解，数日至数周可解决；协商不成提起民事诉讼的，一审普通程序六个月、简易程序三个月内审结，事实清楚的小额争议可能适用简易程序或小额诉讼，周期更短；不服上诉的二审一般三个月。涉及税务稽查或行政处罚的，税务机关依《税收征收管理法》等规定调查，时限视案情而定。整体看，纯合同税费争议从起诉到裁判常需数月至半年。建议在签约阶段即明确条款、保留证据，从源头减少争议与周期消耗。

Q5：二手房交易税费扯皮，我具体该怎么办？

建议四步走：第一，核对合同税费条款，明确法定纳税人（契税买方、个税卖方）与约定实际承担方，区分两层关系；第二，收集合同、完税凭证、房屋持有年限证明与沟通记录，固定约定与缴纳事实；第三，若对方违约拒按约定承担，先发函协商或请求中介调解；第四，协商无果在诉讼时效内提起民事诉讼，主张按约履行或赔偿。同时拒绝阴阳合同与低报税，避免税务风险。必要时委托律师审核合同与代理诉讼，借助房产买卖与建设工程服务维护权益。

以上问答以北京地区司法实践为主要参考，各地裁判口径可能存在差异，建议结合案件具体情况咨询专业律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 北京恒略律师事务所

免责声明：本文依据现行有效法律法规及公开裁判规则整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案的事实、证据与管辖差异可能影响结论，如遇纠纷请及时咨询执业律师。