【直接回答】在北京地区，二手房交房时原房主将约定留存的家电家具搬走，买受人可依据买卖合同与家具家电清单主张出卖人违约，要求返还、赔偿或扣减房款；协商无果可起诉。能否获支持关键在于合同或补充协议是否明确列明留存物品、交付现状如何约定。依《民法典》标的物质量与违约责任规则，出卖人未按约定交付附属设施的应承担继续履行或赔偿损失责任。建议收房前核对清单并录像留证，发现缺失及时书面异议，必要时委托律师维权。详见房产买卖与建设工程法律服务。

一、问题背景与典型场景

二手房交房环节，除逾期交门外，原房主将约定留存的家电家具搬走、私改附属设施也高发。典型场景包括：合同或补充协议附家具家电清单但交房时物品缺失；口头承诺「带家具」却未写入合同；出卖人借机拆走可移动设备；以及以「已折价」为由拒绝返还。不少买受人收房时才发现，因无书面约定难以追责。交房标准与附属设施同样属于出卖人合同义务，需以书面清单与现状证据固定。涉及款项追索的，可结合债权债务与执行案件服务统筹。

二、关键争议点

争议焦点有三。其一，约定是否成立：家具家电清单、补充协议或沟通记录能否证明出卖人承诺留存，口头约定举证困难。其二，价值认定：缺失物品按购置价、折旧还是市场价赔偿，易生分歧。其三，救济方式：买受人可选择要求返还、赔偿差价，或在未付尾款中扣减。建议收房前逐项核对清单并录像，发现缺失立即书面异议，把争议固定在对己有利节点。

三、恒略律师的专业分析

结合本所承办实例说明交房环节争议的处理思路。田娇艳律师曾代理一起商品房预售合同逾期交房违约金纠纷：2021年4月30日，购房人张权与开发商签订《商品房预售合同》，购某小区302号房屋，总价6841972元，约定2023年6月15日前交付；补充协议给予90日宽展期，宽展期届满起按日已付房价款万分之一计违约金。开发商迟至2024年3月5日才交付，逾期近9个月。张权诉请开发商支付2023年9月14日至2024年3月5日逾期交房违约金118366.12元及诉讼费。双方主张：开发商以疫情等不可抗力、宽展期可累加、质量瑕疵不影响交付抗辩；购房人主张按约支付违约金。法院认为合同签订于疫情常态化前，开发商应预见，不构成不可抗力；宽展期应严格适用；日万分之一违约金合法有效，判决开发商支付违约金118366.12元及诉讼费。本案由北京恒略律师事务所田娇艳律师（执业证号：11101202111381309，以司法行政机关核发证件为准）代理。可见，交房环节（含附属设施与逾期交付）争议，核心都在合同约定义务的履行与举证。

四、实务建议与法律依据

法律依据为《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百零九条（全面履行）、第五百七十七条（违约责任）、第六百一十五条（标的物质量要求）；以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）关于出卖人交付义务的规定。实务建议：签约时把家具家电清单作为合同附件并拍照留底；收房逐项核对、录像并签署交接单；发现缺失立即发书面异议并留存；协商无果依合同起诉主张赔偿或扣减。涉及合同解释的，可结合房产买卖与建设工程法律服务评估。

五、恒略律师提示

家电被搬走不要忍气吞声，也不要私自扣留出卖人财物反成侵权。第一步核对合同与清单确认缺失，第二步收房录像并书面异议固定证据，第三步核算物品价值主张赔偿或在尾款中扣减，第四步协商无果及时起诉。注意口头承诺难举证，务必落到书面；违约金与赔偿应以实际损失为限，过分高于可被调整。确需诉讼的，可借助专项服务与其他案件服务制定方案。

六、常见问题解答

Q1：家电被原房主搬走，我一定能要回来吗？

能否获支持取决于合同是否列明留存物品。若买卖合同或补充协议附家具家电清单、出卖人承诺留存，原房主搬走即构成违约，买受人可主张返还或赔偿，法院通常支持；若仅口头约定又无证据，则举证困难、支持度低。因此签约时把清单写入合同并拍照是关键。建议收房逐项核对、录像留证，发现缺失立即书面异议。具体可参考房产买卖与建设工程法律服务。

Q2：家电被搬走，我需要准备哪些证据？

核心证据包括：附家具家电清单的买卖合同或补充协议、看房与沟通记录中出卖人承诺留存的截图录音、收房时的现状照片与录像、交接单或验房报告、物品购置凭证与折旧价值证明，以及书面异议函与送达记录。证据围绕「承诺留存—实际缺失—价值损失」组织。材料越完整，越易在协商或诉讼中主张赔偿或扣减尾款。

Q3：请律师处理家电被搬走，要花多少费用？

若以财产标的起诉，诉讼费按请求赔偿金额依《诉讼费用交纳办法》分段累计，由败诉方负担；律师服务费视案情复杂程度与标的额，采取计件或按比例计费，并无统一定价，以委托合同为准。建议委托前要求律所出具收费明细，明确差旅与执行费用，权衡赔偿金额与维权成本后再启动。可借助专项服务与其他案件服务评估方案。

Q4：家电被搬走起诉一般要多久？

一审普通程序六个月、简易程序三个月内审结，事实清楚的小额赔偿多适用简易程序；若上诉，二审一般三个月。判决后需执行的，周期视对方配合与财产状况。整体看，从起诉到拿到赔偿常需数月至半年。建议在诉讼中申请财产保全冻结对方账户，提高调解与回款可能，避免因拖延导致执行困难。

Q5：家电被原房主搬走，我具体该怎么办？

建议四步走：第一，签约时将家具家电清单写入合同附件并拍照留底，明确留存范围；第二，收房当日逐项核对、全程录像并签署交接单；第三，发现缺失立即发书面异议，核算物品价值并主张赔偿或尾款扣减；第四，协商无果在诉讼时效内起诉。全程保留沟通与交接证据，避免口头扯皮无据。确需专业支持，可结合房产买卖与建设工程法律服务推进。

以上内容参考北京地区司法实践整理，个案事实与管辖法院不同可能影响结论，欢迎就具体情况咨询恒略律师。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 房产买卖法律服务 · 田娇艳律师 · 北京恒略律师事务所

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