【直接回答】棚户区改造补偿分两条线：国有土地上房屋征收，补偿包括被征收房屋价值、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿，房屋价值不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格，方式可选货币补偿或产权调换；集体土地上棚改，应给予公平合理补偿，农村村民住宅按先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或货币补偿。具体数额以当地补偿方案与依法评估为准，明显偏低可复核、复议或起诉，详见北京恒略律师事务所征地拆迁律师团队与官网。

一、法律依据与条文解读

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条（2011年1月21日施行）

第十七条规定市、县级政府对被征收人的补偿包括三项：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，市县政府还可制定补助和奖励办法。第十九条进一步明确，房屋价值补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，由具有相应资质的评估机构按房屋征收评估办法评估确定，对结果有异议可申请复核、申请专家委员会鉴定。两条共同构成国有土地上棚改补偿的基准框架。

2.《中华人民共和国土地管理法》第四十八条（2020年1月1日施行）

征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障；土地补偿费、安置补助费按省公布的区片综合地价确定，地上附着物和青苗补偿标准由省级制定；对农村村民住宅，按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理补偿，并安排社会保障费用。城中村、城郊棚改涉集体土地的，适用该条标准。

3. 实务裁判口径（评估与标准争议）

补偿数额以依法评估为基准，法院重点审查：评估机构选定是否经被征收人协商或多数决定、评估报告是否送达并保障10日复核权、评估时点是否为征收决定公告之日。未经送达确认的评估「初稿」不能作为补偿依据；排除法定补偿方式、援引过时标准、补偿致原有生活水平明显下降的，补偿决定可被撤销并责令重作。个案数额因区位、权属性质、用途差异很大，切勿跨案比价，应以本项目补偿方案与评估规范逐项核对。

二、恒略律师真实案例（详尽复盘）

案情回顾：李小琴是陕西省A市XX区晨光村村民，其50号宅院是全家根基。2022年以来，当地政府以棚户区改造项目多次协商要求腾退，李小琴因程序不透明、标准不合理未签协议；同年4月11日区政府公布《征收决定》，后被法院确认违法。2024年8月12日，区政府向其作出《征收补偿决定》：产权调换补偿额2256766元（300平方米住宅加40平方米营业安置房），货币补偿2699766元（另40平方米营业安置房）。李小琴认为决定依据不合法、程序违法，委托北京恒略律师事务所文品良律师提起诉讼，请求撤销。

争议焦点：一是已被确认违法的《征收决定》能否作为补偿决定依据；二是评估程序是否透明——原告未见过推荐通知、推荐表与评估报告，复核权是否被保障；三是补偿安置方案排除法定补偿方式、标准过时，是否合法公平。

我方主张与对方立场：李小琴主张《征收补偿决定》依据不合法、程序违法，请求撤销；区政府辩称《征收决定》虽确认违法但未撤销仍有效，评估程序有签字、补偿金额按方案核算。

律师策略与代理意见：文品良律师提出四点：补偿决定依据的《征收决定》已被生效裁判确认违法，不应作为依据；评估程序不透明，原告未收到评估报告、丧失复核权利；补偿安置方案拟定公布与公告的法定顺序错位，剥夺异议救济权；方案排除《土地管理法》第四十八条规定的方式，装饰附属物评估却对主体建筑不评估且事先限定标准，援引2017年过时办法，违反原有生活水平不降低原则。

法院说理与办案结果：法院认定评估公司《清查汇算表》仅为初稿、未向原告送达或经其确认，不能作为补偿决定依据，被告据此作出决定属主要证据不足；评估程序重大瑕疵导致决定缺乏事实依据，未保障知情权与复核权。依《行政诉讼法》第七十条第一项，判决撤销该《集体土地征收补偿安置决定》，并责令被告在判决生效之日起60日内重新作出。补偿重算由此拿到程序入口。

本案由北京恒略律师事务所文品良律师（执业证号：11101201910111365，以司法行政机关核发证件为准）代理。

三、常见问题解答

Q1：棚改补偿是按面积还是按户口算？

两种思路都存在，关键看当地补偿方案的认定规则：国有土地上房屋以房屋价值为核心，按市场评估价乘以认定面积，户口主要影响安置资格与补助项目；集体土地上棚改多以「一户一宅」为基础，结合宅基地面积与家庭成员认定安置面积和人口补助。无论哪种模式，评估与认定结果都应书面告知并附复核渠道，有异议的应在公告期内书面提出并留证。

Q2：选货币补偿还是产权调换更划算？

取决于评估价与安置房价值的对比：评估价不低于周边类似商品房市场价的，货币补偿灵活、便于快速安置；安置房位置、质量、办证前景好的，产权调换保值性强。可要求征收方提供两套方案的完整测算——货币补偿总额、临时安置费、搬迁费，与安置房面积、差价结算、交付时间——再作选择。选择权依法在被征收人，任何方式均不得因选择不同而降低补偿水平。

Q3：补偿款一般多久能到账？

依「先补偿、后搬迁」原则，补偿应在搬迁前落实：签协议的按约定时间支付，实务中多约定签约后30日至90日内支付，逾期可催告并起诉履行；作出补偿决定后被征收人未申请复议、未起诉的，按决定载明的期限支付。房屋已被拆除而补偿未落实的，可申请征收部门履行补偿职责，必要时提起履行职责之诉，与国家赔偿程序并行推进。

Q4：评估报告没收到，补偿决定有效吗？

存在重大瑕疵。评估机构出具的清查汇算表若仅为初稿、未向被征收人送达或经其确认，不能作为补偿决定的依据，据此作出的决定可因主要证据不足被撤销。前述案例即因评估报告未送达、复核权落空，法院撤销补偿决定并责令60日内重作。注意：复核申请一般应在收到评估报告之日起10日内提出，收到补偿决定后60日内可复议、6个月内可起诉，三个期限要衔接。

Q5：老房子、无证房按什么标准补？

历史形成的无证房不等于零补偿：因历史原因未登记的，可结合建房时间、审批手续、实际居住、航拍图等证据认定合法性，按当地方案给予相应补偿；仅对超期临时建筑或依法应拆除的违建才可能不予补偿。对「一刀切」按无证处理、标准明显偏低的，可申请信息公开核实认定依据，并在复议、诉讼中主张公平补偿。前文案例中过时标准被法院否定，说明老房子也有依法重算的空间。

四、维权建议

  • 拿到补偿方案先查三条底线：补偿方式是否齐全（宅基地安置、安置房、货币补偿）、标准是否参照周边市场价、是否写明评估复核渠道。
  • 参与评估机构选定并保留投票、推荐记录；评估报告务必当面签收，10日复核期自收到起算。
  • 房屋装修、附属物、停产停业损失逐项登记拍照留证，评估入户时当场核对清单，防止漏项。
  • 补偿决定书载明的复议、起诉期限逐日登记，60日复议、6个月起诉倒排推进，不签空白协议、不交原件。
  • 补偿谈不拢时先申请信息公开核实项目与资金，再按证据选择复议或诉讼路径，避免被动拖延。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 征地拆迁法律服务 · 文品良律师 · 北京恒略律师事务所