时间：2026-09-24
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作者：北京恒略律师事务所【直接回答】有风险，而且是多重风险。网签价与实际成交价不一致，即俗称的「阴阳合同」：为避税等目的把网签价做低时，网签合同中的价格条款属于双方虚假意思表示，依《民法典》（2021年1月1日施行）第146条无效，隐藏的真实成交价约定原则上按实际法律关系处理；做低房价少缴税款的，依《税收征收管理法》（2015年4月24日修正）第63条按偷税处理，由税务机关追缴税款、滞纳金，并处不缴或少缴税款50%以上5倍以下罚款，逃税数额较大且占应纳税额10%以上的还可能触犯《刑法》第201条逃税罪。交易层面，按虚假价格签约的一方在发生纠纷时难以按网签价主张权利，法院一般按真实成交价认定。行动指向：已签署的尽快以补充协议固定真实价格并如实申报；交易中的直接按真实价格网签，切勿接受「避税」安排，个案评估可通过房产买卖与建设工程服务进行。
一、问题背景与典型场景
阴阳合同在二手房交易中并不少见，典型场景包括：中介提议「做低网签价」减少增值税、契税与个税，双方另签一份体现真实价格的内部分成或补充约定；网签价做低的同时做高装修补偿款「平衡」差价；买方希望低网签少缴税、卖方担心收不到尾款，约定「阳合同走流程、阴合同算真账」；贷款环节为抬高按揭额度反过来做高网签价，虚构成交价骗取更高贷款。当事人普遍低估了两件事：一是价格条款无效后，争议时「按哪份算」的博弈成本；二是税务稽查与征信层面可能付出的实际代价。
二、关键争议点
- 合同效力之争：网签价格条款因虚假意思表示无效，但整份合同是否无效需区分评价，真实成交价条款与付款、过户等条款的效力如何衔接，直接影响履约与违约责任的认定。
- 价格认定之争：发生纠纷时按网签价还是实际成交价履行，需结合付款流水、补充协议、聊天记录综合判断，举证不利的一方可能承担数万至数十万元差价损失。
- 税责与刑责边界：做低房价少缴税的，补税、滞纳金加50%至5倍罚款是基本盘；经税务机关依法下达追缴通知后仍不补缴的，可能进入逃税罪的刑事评价范围。
三、恒略律师的专业分析
恒略律师处理涉阴阳合同房产纠纷的经验是「价格事实优先、效力分层评价」。履约纠纷中，法院通常不会让虚假价格条款获利：一方主张按网签低价付款、另一方举证真实成交价的，付款流水、中介记录、双方沟通截图往往决定胜负；反之，卖方按真实高价主张而买方仅有网签合同的，同样面临举证关口，这也是恒略律师反复提示「真实价格必须书面留痕」的原因。争议设计上，卖方最需防范的是买方以网签低价主张权利、逾期付款却按低价计算违约金；买方最需防范的是卖方以「合同部分无效」为由毁约抬高价格，此时应明确主张无效的仅是虚假价格条款、真实交易关系继续履行。税务与合规层面，做高网签价骗取贷款的还叠加贷款欺诈风险，银行有权提前收贷并追究责任；因阴阳合同引发的整体纠纷若与公司购房、企业资产处置相关，可协同企业商事与合同纠纷服务评估；涉税金额较大或已被稽查的，应尽早制定补缴与陈述申辩方案，必要时与金融资本与涉外跨境服务团队核对资金合规安排。
四、实务建议与法律依据
法律依据层面：《民法典》（2021年1月1日施行）第146条规定行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力依照有关法律规定处理，这是评价阴阳合同的基础规范；第153条规定违反法律、行政法规强制性规定与违背公序良俗的民事法律行为无效。《税收征收管理法》（2015年4月24日修正）第63条对偷税设定追缴税款、滞纳金并处不缴或少缴税款50%以上5倍以下罚款的处罚；《刑法》第201条（经2009年2月28日《刑法修正案（七）》修改）规定逃税数额较大且占应纳税额10%以上的可处三年以下有期徒刑或拘役并处罚金，数额巨大且占比30%以上的刑期更高，但经税务机关依法下达追缴通知后补缴应纳税款、缴纳滞纳金、已受行政处罚的，可不予追究刑事责任（五年内因逃税受过刑事处罚或二次以上行政处罚的除外）。实务建议层面：交易全程按真实成交价网签与申报；确已签署阴阳合同的，尽快签订补充协议明确真实价格、留存付款凭证；配合税务检查时如实申报并主动补缴，用好首违不罚与免刑条款；涉及大额交易的，签约前请律师审核合同结构，可访问北京恒略律师事务所预约评估。
五、恒略律师提示
阴阳合同的本质是用违法安排换取短期税差，代价落在三处：纠纷时价格举证被动、税务稽查时补罚叠加、征信与刑责尾部风险。三点提醒：一是「大家都这么做」不是抗辩理由，稽查按户追踪，差价明显的交易更容易被锁定；二是不要在中介话术下同时签两份价格不同的备案合同，补充协议也要与网签一致，避免自相矛盾；三是已被税务机关下达追缴通知的，务必在期限内补缴税款与滞纳金、接受处罚，这是刑法第201条免予追究刑事责任的关键窗口，错过即不可逆。若交易已经进入纠纷或稽查程序，建议携带全部合同与流水尽早咨询，专项个案也可通过专项服务与其他案件服务获得结构化评估。
Q1：网签价做低后发生纠纷，法院按哪个价格判？
司法实践通常按真实成交价认定双方权利义务。依《民法典》第146条，做低价格的网签条款属于虚假意思表示而无效，隐藏的真实成交价约定在无其他无效情形时按实际交易关系处理；付款流水、中介留存文件、双方沟通记录是认定真实价格的关键证据。例外在于主张真实价格的一方必须举证到位，仅有网签合同而无流水佐证的，可能被按网签价处理。因此无论买方还是卖方，都应在交易时把真实价格写入自留的书面文件并保存全额付款凭证，纠纷发生时才能把「按哪个价」的主动权握在手里。
Q2：做低房价避税，被税务稽查到会怎么处理？
按偷税处理的框架是：追缴不缴或少缴的税款、按日加收滞纳金，并处不缴或少缴税款50%以上5倍以下罚款，具体倍数视情节裁量；纳税信用等级同步下调，影响后续融资与经营。刑事边界依《刑法》第201条：经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款、缴纳滞纳金、已受行政处罚的，不予追究刑事责任，但五年内因逃税受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。简言之，民事层面损失可控的前提是主动补缴，一旦消极对抗进入刑事程序，代价将远超当初避下的税额，切勿抱侥幸心理拖延。
Q3：卖方收了定金后，能以「合同避税无效」为由毁约吗？
一般不能。即便网签价格条款因虚假意思表示无效，合同中的付款、过户、违约等条款及双方真实交易合意原则上仍按实际成交关系评价，部分条款无效不等于整个交易关系无效，卖方不能借「避税违法」逃避履行。法院处理这类毁约时，通常查明真实成交价，判定继续履行或按真实价承担违约责任；卖方因房价上涨毁约的，还可能面临差价损失的赔偿主张。当然，交易本身存在其他无效情形或显失公平安排的，应个案评估。对买方而言，遇到此类毁约应立即固定付款与真实价格证据，必要时申请财产保全锁定房屋。
Q4：已经签了阴阳合同，现在应该怎么补救？
按三步走：第一步固定真实价格，双方签订书面补充协议，明确实际成交价、付款安排与此前网签价的更正，同步删除矛盾条款，避免纠纷时各执一词；第二步更正申报，向税务机关如实申报成交价并补缴相应税款与滞纳金，主动补缴既是法定义务，也是争取从轻处理和排除刑事风险的前提；第三步留存凭证，付款流水、更正后的网签记录与完税凭证形成完整证据链。若交易尚未过户，最稳妥的做法是撤销原网签、按真实价格重新办理；已进入稽查程序的，应在期限内完成补缴并配合检查，切勿隐匿材料。
Q5：为了多贷款把网签价做高，有什么后果？
风险比做低房价更直接。虚构成交价申请按揭贷款，可能被银行认定为骗取贷款，银行有权依约宣布贷款提前到期、要求提前清偿，并追究相应责任；贷款审批材料中的虚假价格文书还可能成为买方在后续纠纷中的不利证据。交易失败时，买方已按虚高价支付的税费难以退还，多贷部分构成额外债务。司法实践对「高评高贷」的态度明确：真实价格以实际成交认定，虚增部分不受保护。正确的做法是按真实成交价申请贷款，首付不足时通过正规融资渠道解决，或与卖方协商调整付款节奏，而不是在价格上做文章。