【直接回答】卖方违约不卖，买方有两条主路径：一是诉请继续履行，要求卖方协助办理过户并支付逾期违约金，前提是房屋无查封抵押障碍、买方具备购房资格且能支付尾款；二是解除合同，主张返还已付款项、定金罚则或违约金，并索赔房屋差价损失，依《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条，赔偿范围包括合同履行后可获得的利益。起诉前应先书面催告固定违约证据并查询房屋权属状况。北京恒略律师事务所房产买卖合同团队可评估路径，详见北京恒略律师事务所。

一、法律依据与条文解读

1.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（2021年1月1日施行）

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。卖方「不卖」属于典型的拒绝履行，买方可要求其继续履行过户义务，也可以解除合同转向金钱救济。选择路径时要评估房屋现状：已抵押、查封或另售过户的，继续履行往往难以执行，解除加赔偿反而更高效；该选择直接影响诉讼策略与保全措施。

2.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（2021年1月1日施行）

损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见或应当预见的损失。落到二手房交易，房屋差价损失是核心可得利益：卖方毁约时房价上涨的部分，买方有权主张；实务中通常以评估或同地段类似房屋成交价确定差价，约定违约金低于差价损失的，还可依第五百八十五条请求增加赔偿。

3. 实务裁判口径

法院支持继续履行的常见条件：房屋无查封、抵押已涤除或可涤除，买方购房资格与付款能力齐备；判决协助过户后买方可申请强制执行。差价损失的评估基准日多在违约发生时或判决作出时之间酌定，买方应及时申请评估锁定时点。卖方常见抗辩如「共有人不同意」「限购政策变化」「配偶反对」一般不构成免责事由；但买方自身不具备购房资格或未按约付款的，责任会重新分配。恶意另售他人且买受人与卖方串通的，还可依《民法典》第一百五十四条主张后续合同无效。

二、恒略律师真实案例（详尽复盘）

案情回顾：大宗资产买卖中卖方隐瞒重大瑕疵、拒绝如实履约的教训，与企业房屋资产交易尤为相通。2012年，A矿业科技公司响应地方政府招商引资，与B镇政府签订《尾砂库尾砂转让协议》，约定以480万元受让尾砂库开采权用于建设固废资源综合利用项目；A公司依约支付200万元转让款，并投入1800余万元建设厂房、购置设备。项目启动后问题接踵而至：原规划50亩用地实际仅竞得20.66亩且与厂房位置不符；尾砂库早在2010年已被列入复垦项目、2011年验收为农用地根本无法开采；2015年试生产时B镇政府阻止，后更切断电源致项目彻底停滞。2023年，A公司委托北京恒略律师事务所文品良律师起诉，要求确认合同无效、追回款项并索赔损失。

争议焦点：一是B镇政府是否隐瞒尾砂库已复垦事实，致协议违反强制性规定而无效；二是2023年起诉是否超过诉讼时效、自何时起算；三是巨额投资损失如何认定与赔偿。

我方主张与对方立场：A公司主张对方签约时隐瞒关键事实、严重违背诚信，请求确认合同无效、返还转让款并赔偿投资损失；B镇政府辩称A公司转让资产退出、未按约完成采选应自担责，且合同履行期2015年届满、2023年起诉已超诉讼时效。

律师策略与代理意见：文品良律师系统论证：通过申请政府信息公开调取2010年省国土资源厅复垦批复，证明对方签约时已知尾砂库不可开采仍签约；协议违反《土地复垦条例》第八条，开采必然破坏复垦土地，因违反法律法规强制性规定而无效；损失测算上，断电阻挠致厂房设备闲置减损819万元，环评费、复垦覆盖费等直接损失28.7万元，合计主张847.7万元；时效方面，2023年通过信息公开确认复垦事实后方知权利受损，时效自此时重新起算。

法院说理与办案结果：法院认为案涉协议并非矿产开采权转让，依法变更案由为买卖合同纠纷；协议因违反土地复垦强制性规定无效，时效抗辩不予采信，判令返还转让款200万元及利息；投资损失中正常经营支出及无关费用不予支持，环评费和尾砂库覆盖款予以支持，厂区主体设备、电力设施、厂房等损失依评估按减损价值70%赔偿5739961.57元，共计赔偿6026961.57元及利息。从起诉到判决锁定返还与赔偿合计800余万元，本案说明卖方隐瞒资产权利瑕疵时，买方依法可获返还与赔偿双重救济。

本案由北京恒略律师事务所文品良律师（执业证号：11101201910111365，以司法行政机关核发证件为准）代理。

三、常见问题解答

Q1：卖方不卖，我能不能要求继续过户？

可以。继续履行是《民法典》第五百七十七条列举的第一顺位违约责任，房屋未查封、抵押可涤除、买方有购房资格且能付清尾款的，法院可判决卖方协助办理过户，逾期不履行可申请强制执行。但若房屋已被另售过户给善意第三人，继续履行客观不能，应转向解除合同并索赔差价。起诉前务必查询不动产登记与查封状况再定策略。

Q2：解除合同能索赔哪些项目？

主要包括：已付定金适用定金罚则双倍返还或没收己方定金的对应救济、已付房款及利息、中介费等交易费用、房屋差价损失。依《民法典》第五百八十四条，差价属可得利益应予赔偿；约定违约金低于实际损失的，还可依第五百八十五条请求增加至损失相当。差价一般通过司法评估确定，主张时注意保留同地段成交记录佐证。

Q3：需要准备哪些证据？

核心证据链包括：买卖合同及补充协议、居间合同，定金与房款支付凭证，网签备案记录，催告履约的微信、短信、律师函及送达记录，房屋权属登记与查封抵押查询结果，以及同地段房价走势证据。卖方口头反悔、拖延过户的过程尽量以书面或录音固定；证据越完整，差价主张与违约金增加请求的支持度越高。

Q4：这类官司要多久、花多少钱？

审限上，适用简易程序三个月内审结，普通程序六个月内审结，涉及评估鉴定的会相应延长。费用方面，案件受理费按诉讼标的额分段累计计算，主张差价赔偿的还需预交评估费；律师费视委托范围面谈确定并在书面合同中明确。诉讼中可申请财产保全防止卖方转移房产或房款，保全费与担保费用也应纳入预算。

Q5：卖方把房子过户给别人了怎么办？

先查过户时间与买受人身份：若买受人明知我方在先交易仍与卖方串通过户，可依《民法典》第一百五十四条主张其合同因恶意串通损害他人权益而无效，追回房屋或索赔；若买受人善意且已付合理对价并过户，则难以追回房屋，应尽快解除合同并索赔差价、利息等损失。无论哪种情形，都应第一时间起诉并申请保全，避免损失扩大。

四、维权建议

  • 发现卖方拖延先书面催告，明确宽限期与法律后果，催告记录是解除与索赔的关键证据。
  • 起诉前查询房屋查封、抵押与权属状况，据此选择继续履行还是解除索赔的路径。
  • 房价波动期及时申请差价评估，保存同地段成交数据，锁定对己方有利的基准时点。
  • 定金、房款、税费、中介费凭证完整保存，一并主张利息与合理维权费用。
  • 购置大宗资产前核查权利瑕疵与政策限制，约定明确的过户期限与违约责任条款。

如您正面临类似问题，建议尽早携带证据材料咨询专业律师，避免错过法定时限。→ 企业商事法律服务 · 文品良律师 · 北京恒略律师事务所