【案件摘要】本案系执行异议之诉。2019年张某、赵某全款购买台州某商品房（含地下室车位）并交付占有，2023年该房因开发商与案外人施工合同案被查封。案外人委托北京恒略律师事务所薛素华律师提执行异议，请求排除执行。核心争议：已全款付清并占有的商品房消费者是否享有优先于建设工程价款与抵押权的交付请求权。适用法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。法院判中止对涉案不动产的执行。

一、案情回顾

全款买房被查封怎么办，当事人常搜"买的房被法院查封能要回吗""执行异议之诉怎么提""商品房消费者优先权怎么主张"。2019年4月25日，张某、赵某与A房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买台州市某32幢1室及地下室32-2、A21、A22不动产，购房款共计485万元，一次性支付。A公司开具增值税发票，2019年5月5日交付房屋，两人付维修基金物业费并办燃气合同准备装修入住。后B公司与被执行人A公司、C公司建设工程施工合同案执行，2023年9月21日查封32幢1室及地下室32-2，期限三年。案外人张某、赵某购买的房屋被查封，委托薛素华律师代理维权，依民诉法第二百三十四条及执行异议复议规定第二十九条提执行异议，请求排除执行、解除查封拍卖。

二、案件焦点

  • 焦点一：异议人是否属商品房消费者。以居住为目的、已付全款并占有，是否享有优先请求权。
  • 焦点二：交付请求权可否对抗执行。是否优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。
  • 焦点三：被告抗辩能否成立。异议人事实证据能否排除执行。

三、恒略律师的专业介入

案外人（异议人）诉称：张某、赵某主张，已全款购房并交付占有，系真实商品房买卖关系，请求排除对涉案房屋的执行，解除查封及拍卖措施。

被告辩称：被告辩称异议人主张的事实及证据不能排除涉案财产的执行，请求驳回异议申请。

恒略律师代理意见：薛素华律师指出，依《民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，异议人已与开发商签网签备案合同、全款付清并实际占有，属以居住为目的的商品房消费者，其房屋交付请求权应优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权，足以排除强制执行。

四、办案结果

法院全盘采纳恒略律师代理意见，判决中止对坐落于台州市某32幢1室及地下室32-2、A21、A22不动产的执行。法院向被执行人A公司调查确认异议人已全款付清购房款并已交付占有，属真实商品房买卖关系、合同网签备案；依《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者以居住为目的购买并已付全款，交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权，应予支待。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所薛素华律师（执业证号：11101201211769926，以司法行政机关核发证件为准）代理。全款购房并占有、网签备案的商品房消费者，其权利可优先于工程款与抵押权对抗执行。提示购房者：买房后尽早网签备案、保留付款与占有证据；房屋被查封及时提执行异议，委托专业律师主张消费者优先权保住房产。

六、债权债务类案件常见问题 FAQ

  1. Q：买的房被法院查封能要回吗？
    A：若能证明已全款付清、合法占有且非因自身原因未过户，可提执行异议排除执行。
  2. Q：执行异议之诉怎么提？
    A：作为案外人对执行标的提出异议被驳回后，依民诉法第二百三十四条提起执行异议之诉，请求中止执行。
  3. Q：商品房消费者优先权怎么主张？
    A：以居住为目的、已付全款并占有的，可主张交付请求权优先于工程款、抵押权，对抗执行。
  4. Q：全款买房没过户被开发商债权人查封怎么办？
    A：收集网签备案、付款、占有证据，及时提异议并诉讼，证明消费者优先权。
  5. Q：执行异议和确权诉讼先走哪个？
    A：通常先提执行异议，被驳回后提执行异议之诉一并解决权属与排除执行问题。