【案件摘要】本案为申请执行人执行异议之诉。因张某某与王某拆迁利益纠纷，法院判决王某支付1961519.84元，强制执行中法院于2018年5月28日查封登记在王某名下的北京市海淀区某小区6号楼5单元1001室。该房屋此前已由刘某某于2014年3月7日以365万元购买并实际居住。张某某提起执行异议之诉请求准许执行，刘某某委托北京恒略律师事务所朱桂颖律师代理，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，围绕查封前签约、合法占有、足额付款、非自身原因未过户四项要件构建证据链。一审法院驳回张某某诉请，二审（北京市第一中级人民法院）依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条维持原判。刘某某两审均胜诉，成功排除强制执行、保住房屋。

一、案情回顾

“买了回迁安置房还没过户就被法院查封了，怎么办？”“执行异议之诉怎么打才能保住房子？”这是许多不动产买受人面临强制执行时最揪心的问题。张某某与王某因拆迁利益发生纠纷，2016年张某某起诉王某要求支付拆迁利益196万余元，法院判决王某支付腾退款及安置房折价款共计1961519.84元。王某上诉，二审维持原判；因王某未主动履行，张某某申请强制执行。2018年5月28日，法院作出执行裁定，查封登记在王某名下的案涉房屋——北京市海淀区某小区6号楼5单元1001室。

然而，该房屋早已被刘某某购买并实际居住。刘某某提出执行异议，主张其于2014年3月7日经中介公司与王某签订房屋买卖合同，以365万元购买案涉房屋，已支付大部分房款并实际占有使用。2025年，法院作出执行异议裁定，支持刘某某异议，中止对案涉房屋的执行。

张某某不服，提起申请执行人执行异议之诉，请求准许执行案涉房屋。刘某某委托北京恒略律师事务所朱桂颖律师代理本案，一场围绕“买受人能否排除强制执行”的诉讼就此展开。

二、案件焦点

  • 刘某某是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项要件，享有足以排除强制执行的民事权益。
  • 房屋买卖合同效力、付款真实性、查封前实际占有及未过户原因是否经得起二审审查。

三、恒略律师的专业介入

申请执行人张某某主张：案涉房屋未登记在王某名下，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条适用前提；刘某某与王某的房屋买卖合同真实性、有效性存疑；合同核心条款因房屋未取得产权证而未生效；交易价格异常、尾款比例过低、付款人与收条不符；刘某某未实际占有房屋；未过户存在过错；甚至怀疑双方恶意串通、虚假诉讼。

朱桂颖律师的代理思路紧扣《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”朱律师认为本条立法本意在于优先保护无过错不动产买受人的物权期待权，据此在庭审中提出以下法律意见逐项证明刘某某符合排除执行条件：

第一，查封前已签订合法有效的书面买卖合同。双方于查封前已订立合法有效的《房屋买卖合同》《定金合同》等交易文件；在案涉房屋被司法查封（2018年5月28日）之前，王某作为房屋实际权利人于2014年3月7日与刘某某签订《房屋买卖合同》，合同对1001室房屋约定明确，合法有效。

第二，查封前已合法占有、实际管控案涉房屋。合同签订后王某即按约交付房屋，由刘某某占有使用；物业费票据、水电燃气缴纳凭证及居委会出具的《证明》均可充分证明实际占有情况。

第三，刘某某已依约足额支付购房款。刘某某支付定金8万元、2万元，后续支付295万元、45万元，共计350万元，另付中介费8.4万元；2025年6月26日又将尾款15万元缴至法院指定账户，合计365万元，履约金额占总房款比例极高，自始无恶意。

第四，非因自身原因未办理过户。刘某某主动配合执行，足额缴清尾款；知悉查封事实后按法院要求将剩余15万元购房款缴至法院指定账户。综上，张某某诉讼请求缺乏事实与法律依据，应依法驳回。

四、办案结果

一审法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条，采信刘某某与王某签订《房屋买卖合同》的事实及已付房款350万元的主张，认定刘某某将剩余尾款交付法院执行符合要求，结合物业费收据及居委会证明佐证实际入住，且无证据证明系刘某某自身原因未过户，判决驳回张某某全部诉讼请求，案件受理费70元由张某某负担、公告费200元由王某负担。

张某某不服上诉至北京市第一中级人民法院，主张合同核心条款未生效、交易价格异常、付款人为案外人刘某1、未实际占有、一审未审查虚假诉讼及追加第三人程序违法等。二审中朱桂颖律师继续代理，强调一审认定事实清楚、适用法律正确。二审法院认为，刘某某与王某在查封前签订书面买卖合同，张某某称合同未生效系内部约定且王某未提异议，抗辩缺乏依据；刘某某一审法庭辩论终结前已付365万元并作出合理解释；物业费收据、居委会证明及二审法院调取的《物业服务合同》足以认定查封前已合法占有；现有证据不足以证明系刘某某自身原因未过户。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项，判决驳回上诉、维持原判，二审案件受理费22454元由张某某负担。本案为终审判决，刘某某两审均胜诉，成功保住房产。

五、恒略律师提示

本案提示：并非所有“买了未过户”的房屋都能排除强制执行，关键在于证据链是否完整、交易是否真实、付款与占有是否发生在查封前、未过户是否可归责于买受人。买受人遇房屋被查封，应及时固定买卖合同、付款凭证、占有使用证明，并依法院要求将剩余价款交付执行。本案由北京恒略律师事务所朱桂颖律师（执业证号：11101202011246828，以司法行政机关核发证件为准）代理。

六、执行案件常见问题 FAQ

  1. 问：买了房没过户被法院查封怎么办？答：可提出执行异议；符合《执行异议和复议规定》第二十八条四项要件的，可排除强制执行，必要时提起执行异议之诉。
  2. 问：执行异议之诉怎么打？答：由被执行财产买受人作为原告，围绕查封前签约、合法占有、足额付款、非自身原因未过户举证，证明享有排除执行的权益。
  3. 问：什么情形下能排除强制执行？答：查封前签有效买卖合同、查封前合法占有、已付全部或按约付部分款并将余款交执行、非因买受人原因未过户。
  4. 问：尾款没付清也能排除执行吗？答：可以。已按合同约定支付部分价款，并将剩余价款按照人民法院要求交付执行的，仍符合法定条件。
  5. 问：对方说合同没办产权证不生效怎么办？答：若出卖人未提异议且合同无其他无效情形，内部生效条款不影响买受人信赖利益，法院通常认定合同合法有效。