【案件摘要】本案系房屋买卖合同纠纷。2021年原告盖某经中介与二被告郭某、张某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，支付定金20万元。被告承诺限期解押却未解除二次抵押、且拒绝以资金托管支付首付款，导致无法过户。二被告为夫妻。原告委托北京恒略律师事务所王芳丽律师起诉，主张被告违约致合同目的不能实现，诉请解约、撤销网签、返还20万元、支付违约金，并申请诉前财产保全。法院一审支持，确认合同解除、二被告返还20万元并赔偿违约金40万元；二审维持原判。核心争议：被告未解押拒托管是否构成根本违约、解除协议是否生效；适用法条：《民法典》合同解除与违约责任相关规定。

一、案情回顾

"房屋买卖不能过户怎么办""卖家不解除抵押怎么处理""买房定金能退吗"是二手房买家最焦虑的问题。2021年，原告盖某经第三人某房地产经纪公司，与二被告郭某、张某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，达成房屋买卖意向，并按约定向被告支付两笔定金共计20万元整。被告承诺于2021年2月5日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且最迟于2021年3月1日前解除抵押登记手续，解押资金为自行筹集，同时被告并未向原告说明该房屋仍存在二次抵押未解除情况，所提供房产证复印件与原件抵押情况不符。

另外，原告与被告约定2021年2月23日前将首付款204万元以银行资金托管方式支付，因疫情被告同意推迟至2021年3月9日。但办理资金托管时，被告以无法使用托管资金还清抵押贷款为由，拒绝办理资金托管并拒绝还清抵押贷款，导致原告无法按时完成过户。经多家走访，原告决定委托北京恒略律所王芳丽律师代理本案。

二、案件焦点

  • 焦点一：被告未解押、拒资金托管是否构成根本违约。被告违反约定期限解押、拒绝托管支付首付款，能否认定致合同目的不能实现，是解约与索赔的前提。
  • 焦点二：双方是否已达成了解除合同协议。被告提交无双方签字的《买卖合同解除协议》及聊天录音，主张已协商解除，该协议是否生效决定违约认定。
  • 焦点三：夫妻连带责任与违约金数额。二被告为夫妻且共同签约，被告二应否连带、40万元违约金是否应予支持，关系最终获赔额。

三、恒略律师的专业介入

原告（盖某）诉称：原告主张二被告未按约定期限办理解除抵押登记手续，且拒绝以资金托管形式支付首付款、要求将首付款用于解押，违反合同约定致合同目的不能实现，符合单方解除权条件，请求解除合同及补充协议、撤销网签、返还已付款20万元、支付违约金；二被告为夫妻且共同签约，被告二应承担连带偿还责任，并申请诉前财产保全。

被告（郭某、张某）辩称：庭审中被告称双方不能继续履行合同后已协商解除合同，不存在违约，并提交聊天记录、录音及一份没有双方签字的《买卖合同解除协议》。

恒略律师代理意见：王芳丽律师认为，二被告未按合同约定办理解除抵押登记手续，且拒绝原告以资金托管支付首付款而要求原告将首付款用于解除抵押，违反了合同约定，致使合同目的不能实现，符合原告行使单方解除权的条件。针对被告主张的"已协商解除"，律师当即指出该协议并未生效——双方协商内容是被告将20万元定金交中介、原告签字后共同撤销网签、网签撤销后由中介付款给原告，如撤销未成功则协议作废；但被告并未按约定将定金退给中介，故双方未达成解除合同的协议。法院最终采纳我方观点。

四、办案结果

一审法院认为二被告确实存在违反合同约定行为，致使合同目的不能实现；且二被告证据不足以证明已协商一致解除合同，对其辩论意见不予采信。一审判决：一、确认二被告与原告于2021年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2021年8月18日解除；二、二被告于本判决生效之日起十日内协助盖某办理撤销网签手续；三、二被告于本判决生效之日起十日内返还原告已付款项200000元；四、二被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告违约金400000元。后二被告不服上诉，请求确认解除协议有效、驳回退还定金与违约金诉请。二审法院认为其上诉请求不能成立，判决驳回上诉、维持原判。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所王芳丽律师（执业证号：11101201911086939，以司法行政机关核发证件为准）代理。律师提示：二手房买卖中卖家未解押、隐瞒二次抵押、拒绝资金托管均可能构成根本违约，买家可行使解除权并要求返还定金与违约金；签约时应核实抵押状况、约定解押期限与托管支付，遇"房屋买卖不能过户"及时委托专业律师并申请财产保全。

六、房产买卖纠纷类案件常见问题 FAQ

  1. Q：卖家不解除抵押导致不能过户，我能解约吗？
    A：可以，卖家未按约解押致合同目的不能实现构成根本违约，买家可行使解除权并要求返还已付款与违约金。
  2. Q：买房定金能退吗？
    A：若因卖家违约致合同解除，买家有权要求返还定金；卖家根本违约时还可主张违约金。
  3. Q：卖家隐瞒二次抵押怎么办？
    A：隐瞒抵押影响交易安全，买家可主张违约并索赔，签约前应到不动产登记部门核查抵押状况。
  4. Q：没签字的解除协议有效吗？
    A：无双方签字且未实际履行的解除协议不生效，不能据此认定合同已协商解除。
  5. Q：买房遇纠纷要准备哪些证据？
    A：保留合同、补充协议、定金票据、抵押查询、沟通记录等，并尽早咨询专业律师、视情况申请财产保全。