【案件摘要】本案系商品房预售合同纠纷。原告饶杰（化名）2019年与被告襄阳市某文化产业有限公司签订订购合同，以1703236元购得一处房产，已付1303236元，因被告未网签备案、项目停工烂尾、未按约2020年6月1日交房构成违约。原告委托北京恒略律师事务所吴佳妮律师诉至法院，识破被告篡改房号与无证预售，主张解除合同返还房款及利息、支付违约金。法院判决解除预售合同、返还购房款1303235元并按年利率4.35%计息、支付违约金852元。核心争议：合同效力与违约解除。适用法律：商品房买卖合同相关规定。

一、案情回顾

买了预售房却烂尾、拿不到房，购房者常搜“商品房预售合同烂尾怎么办”“开发商五证不全能退房吗”“未网签备案能要求退款吗”“北京房产纠纷律师”。2019年4月27日，被告襄阳市某文化产业有限公司与原告签订《**小镇订购合同书》，将位于襄阳市某001号房产以每平方米11141元出售，总价1703236元。

合同签订后原告已支付购房款1303236元，余额40万元按揭。但因被告未进行网签备案、后续手续无法进行、无法贷款，且涉案项目一直停工、有证据显示已烂尾不再施工，被告本应依《商品房买卖合同》第十条第一款于2020年6月1日前交房却至今未交，构成违约。原告主张解除合同、返还已付房款及违约责任，委托恒略律所吴佳妮律师诉至法院。

二、案件焦点

  • 焦点一：被告预售是否具备法定许可。对方律师称许可证“过两个月才下来”，暴露无证预售问题。
  • 焦点二：合同解除与房款返还。被告违约逾期交房，原告是否有权解除合同并返还已付款。
  • 焦点三：篡改房号行为的应对。被告私自篡改合同房号，如何“将错就错”实现退款与违约金。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：原告主张解除双方实际履行的《商品房买卖合同（预售）》，被告返还已付购房款1303235元并自2019年8月7日起按年利率4.35%计息，另按全部房价款0.05%支付违约金。

被告（开发商）立场：私自篡改合同房号，辩称按篡改后房号履行；后又试图劝原告撤诉继续履行合同。

恒略律师代理意见：吴佳妮律师敏锐察觉对方律师“许可证过两个月才下来”的破绽，赴房管局查证确认涉案商品房确无相应许可证；针对被告篡改房号，决定放弃“合同无效”诉求，以对方确定的房号主张解除合同，既拿回房款又主张违约金：双方实际履行的合同合法有效，被告未交房构成违约，应按约退还已付房款并计息、支付违约金。

四、办案结果

法院充分采纳吴佳妮律师代理意见，判决解除《商品房买卖合同（预售）》，被告于判决生效十日内向原告返还购房款1303235元，并自2019年8月7日起至付清之日按年利率4.35%计息；被告向原告支付违约金852元；诉讼费由被告负担。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所吴佳妮律师（执业证号：11101202011245064，以司法行政机关核发证件为准）代理。购房前应查验开发商“五证”，遇烂尾、未网签、无证预售应及时委托律师固定证据、主张解除合同并追索房款本息与违约金。

六、房产买卖类案件常见问题 FAQ

  1. Q：预售楼盘烂尾了能要求退房退款吗？
    A：开发商逾期交房达到约定解除条件或根本违约的，购房者可主张解除合同、返还已付房款并请求利息与违约金。
  2. Q：开发商五证不全卖房有效吗？
    A：未取得预售许可等情形可能影响合同效力；购房者可据此主张权利，具体依合同与查证的许可情况确定。
  3. Q：没网签备案能要求退款吗？
    A：未网签导致无法贷款、合同无法继续履行的，可作为解除并退款的理由之一。
  4. Q：开发商篡改合同房号怎么办？
    A：可委托律师查证原始信息，选择最有利的路径（如按对方确定房号解除）实现退款与违约追责。
  5. Q：退房后违约金和利息怎么算？
    A：依合同约定，通常返还已付房款并按约利率计息，逾期交房按房价款一定比例支付违约金。