【案件摘要】本案系预约合同纠纷（商铺租赁定制装修）。北京A商业管理有限公司2024年6月与张某海签《租赁房屋确认书》，约定租东城区某中心房屋、月租83333元、租期三年，A公司按约定制装修。装修完成检测合格后张某海拖延签约并最终不承租，A公司委托北京恒略律师事务所朱桂颖律师起诉请求赔偿装修等损失70万余元。法院认定预约合同成立、被告恶意违约，判赔装修费365000元。核心争议：预约合同是否成立、违约方认定、赔偿范围。适用法条：《民法典》及相关司法解释关于预约合同规定。

一、案情回顾

商铺定制装修完租客跑路，出租方常搜“租客签了确认书不租了能要装修费吗”“预约合同有法律效力吗”“租赁意向书算合同吗”。2024年6月3日，A公司与张某海签订《租赁房屋确认书》，约定张某海承租东城区某中心14层10单元房屋，月租金83333元、租期三年。A公司按被告要求定制装修隔断、墙面、地毯、LOGO墙、家具等，承诺甲醛检测合格后起算租期，并明确“若因乙方原因不承租，需赔偿甲方装饰装修费用”。

A公司积极施工，2024年7月装修完成、检测合格并发送报告，张某海却以各种理由拖延签正式合同、明确表示不再承租，房屋长期空置。A公司多次沟通无果，委托朱桂颖律师起诉，请求判令张某海赔偿装修等各项损失共计700760元。

二、案件焦点

  • 焦点一：《租赁房屋确认书》是否构成合法有效的预约合同。仅被告签字、未约定面积单价，能否认定预约成立。
  • 焦点二：未签本约的违约方是谁。系原告无法提供产权证明所致，还是被告恶意违约。
  • 焦点三：被告应否赔偿及范围。装修费365000元及消防、家具等其他费用如何认定。

三、恒略律师的专业介入

原告（A公司）方诉称：双方签确认书、A公司按约装修并检测合格，张某海恶意不承租构成违约，请求赔偿装修等损失70万余元。

被告（张某海）辩称：确认书仅其签字无原告盖章、未约定面积单价，仅为租赁意向无约束力；主要装修在签确认书前已完工属原告单方行为；消防家具等费用无合同依据；未签正式合同系原告无法提供产权证明。

恒略律师代理意见：朱桂颖律师全面梳理证据链，指出：虽确认书未盖原告公章，但原告实际履行装修义务、被告在微信群多次参与方案沟通且未提异议，足以认定就租赁主体、标的、租金、租期达成一致，符合预约合同认定；被告以“资金托管”“产权证明”等反复拖延却无有效证据，微信明确“对房子态度没变化”仍拒签，显属恶意违约；依确认书约定，被告应赔偿装饰装修费用365000元，该费用与违约直接因果。

四、办案结果

法院认为，被告出具确认书载明将来订立合同主体、房屋坐落、起租日、租期、租金标准，原告按约装修、被告参与意见并现场查看，认定成立预约合同关系；原告已检测合格、出具授权函并协商，系被告违背诚信致本约未订立，属不履行预约义务；依确认书约定判赔装修费365000元，其他费用非约定或证据不足未支持。判决：被告张某海于判决生效七日内赔偿原告装修费损失365000元；驳回其他诉讼请求；案件受理费10807.6元原被告分担。律师精准把握预约合同规则，为客户挽回装修损失。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所朱桂颖律师（执业证号：11101202011246828，以司法行政机关核发证件为准）代理。预约合同是法律承认的合同类型，签订时应明确双方权利义务；签约后应诚信履约，不要“出尔反尔”避免不必要纠纷。

六、商铺租赁预约合同纠纷常见问题 FAQ

  1. Q：租客签了确认书不租了能要装修费吗？
    A：确认书约定不承租需赔装修费的，可主张赔偿；法院据实际支出与因果关系认定数额。
  2. Q：租赁意向书算合同吗？
    A：若就主体、标的、租金、租期等核心要素达成合意，可认定为预约合同，具法律约束力。
  3. Q：预约合同和本约合同区别？
    A：预约约定将来订立本约，本约确立实际租赁关系；违反预约应承担预约违约责任。
  4. Q：装修费之外其他费用能赔吗？
    A：消防、家具等若非确认书约定赔偿内容或证据不足，通常不予支持。
  5. Q：对方说没盖章合同不成立怎么办？
    A：一方实际履行、对方参与并未异议的，可认定合同成立，盖章非唯一生效要件。