【案件摘要】本案系商品房预售合同纠纷。北京的周先生、赵女士2022年4月19日与开发商签订预售合同，房屋总价5959369元，首付2389369元，其余贷款支付，另付物业费、维修资金等。收房时二人才发现所购房屋约200米正对一处公墓，而开发商售房时故意隐瞒。二人委托北京恒略律师事务所王芳丽律师、薛素华律师代理，以欺诈或重大误解主张撤销合同。经两次开庭与现场看房沟通，最终调解：开发商同意解除合同、退还首付2389369元及已偿还贷款本息，并解除银行贷款，受理费由开发商负担。核心争议：开发商未告知周边墓地是否构成欺诈、合同能否撤销。适用法条：《民法典》关于欺诈、重大误解可撤销合同及诚实信用原则的规定。

一、案情回顾

买房时大家都听过海景房、山景房，可近年出现的"墓景房"却让不少购房者踩坑。消费者最常搜的就是"买房发现旁边有墓地能退房吗""开发商隐瞒不利因素怎么办""公墓在红线外开发商要告知吗"。本案周先生、赵女士2022年4月19日与北京某房地产开发公司签订北京市商品房预售合同，房屋总价5959369元。合同签订后二人支付首付2389369元，剩余房款以贷款支付，另交付物业管理费8106.12元、住宅专项维修资金27572元、不动产权代办费1590元。

然而二原告在收房后期才发现，所购房屋约200米正对着一处公墓，开发商售房时隐瞒了该事实，这也解释了销售当初一直不让现场看房的原因。二人为居住而买房、房款系多年积蓄，若事前被告知房屋正对公墓绝不会购买。为维护权益，二人委托我所王芳丽律师、薛素华律师代理维权。

二、案件焦点

  • 焦点一：周边存在公墓是否属于应告知的重要事实。墓地虽在红线外，但是否足以影响购房决策、开发商是否负有告知义务，是撤销合同的关键。
  • 焦点二：本案属欺诈还是重大误解。律师以欺诈或重大误解主张错误意思表示，请求撤销合同，需论证开发商隐瞒行为的可归责性。
  • 焦点三：合同撤销后首付、贷款及附属费用如何处理。已还贷款本息、物业费、维修资金等如何在调解中一并解决、银行贷款如何解除。

三、恒略律师的专业介入

原告（周先生、赵女士）方诉称：购买案涉房屋是基于欺诈或重大误解作出的错误意思表示，开发商故意隐瞒周边公墓这一足以影响决策的重要因素，违反诚实信用原则，请求撤销合同、退还已付款并解除贷款。

被告（开发商）方辩称：墓地不在项目红线范围内，开发商无告知义务，购房者应尽谨慎注意义务，不同意退房退款。

恒略律师代理意见：接受委托后，王芳丽律师、薛素华律师当即展开代理：

  • 以商品房预售合同纠纷为由申请撤销合同，主张二原告意思表示错误源于开发商隐瞒。
  • 提交充分证据，举证开发商售房时未对周边存在墓地这一足以影响购房者决策的重要因素履行告知义务，存在故意隐瞒、违反诚实信用原则。
  • 与法官多次沟通并带法官到现场看房，历经两次开庭和谈话，以事实推动调解。

四、办案结果

在法院主持调解下，双方达成调解协议：开发商同意解除商品房预售合同，退还二原告首付款2389369元及已偿还的银行贷款本息等，同时银行的贷款合同一并解除；本案案件受理费由开发商负担。二原告成功退房、拿回首付款并摆脱贷款负担，当事人对调解结果非常满意。依据《民法典》关于一方以欺诈手段或基于重大误解实施的民事法律行为可撤销，以及民事法律行为被撤销后应予返还的规定，调解方案依法有据。

五、恒略律师提示

购房遇"墓景房"等不利因素，法律并非毫无救济。本案由北京恒略律师事务所王芳丽律师（执业证号：11101201911086939，以司法行政机关核发证件为准）、薛素华律师（执业证号：11101201211769926，以司法行政机关核发证件为准）代理。律师提示：即便坟墓在红线外，若与小区紧邻并足以影响居住决策，开发商亦不应刻意隐瞒不利因素；购房者签约前应自行了解周边环境、审慎选择，遇隐瞒可依法主张撤销合同、退房退款。

六、房产买卖类案件常见问题 FAQ

  1. Q：收房才发现房子正对着公墓，能要求退房吗？
    A：若开发商售房时故意隐瞒周边墓地这一足以影响购房决策的重要事实，可依据欺诈或重大误解主张撤销合同、退房退款；能否成立需看隐瞒行为与举证情况。
  2. Q：公墓在小区红线外，开发商还有告知义务吗？
    A：红线外不等于无需告知。若不利因素与小区紧邻、明显影响居住和心理，开发商基于诚实信用原则仍负有合理提示义务，刻意隐瞒可能构成欺诈。
  3. Q：开发商隐瞒不利因素，已经办了按揭贷款怎么办？
    A：合同被撤销或解除后，可一并主张解除银行贷款合同、由开发商退还首付及已还贷款本息，避免购房者独自承担贷款。
  4. Q：购房时销售不让现场看房，后来发现问题能索赔吗？
    A：销售阻挠看房本身可作为隐瞒线索之一，结合其他证据证明开发商明知不利因素却不告知，有助于主张撤销合同并索赔。
  5. Q：买新房发现不利因素，应该保留哪些证据？
    A：保留售楼宣传资料、沙盘照片、沟通记录、认购及合同文本、周边现状照片视频，以及证明开发商明知未告知的材料，便于诉讼或调解维权。