【案件摘要】本案系民间借贷纠纷。2020年4月13日，齐某以做生意为由向鲁某借款16万元，签订借款合同，期限至2020年10月12日，月利率3%，并以齐某名下北京房山区某203号房屋抵押登记、交付房本。借款到期后齐某未还本金也未付利息。鲁某委托北京恒略律师事务所专业律师团队诉至法院，请求偿还16万元、按年利率15.4%计息，并对抵押房屋享有优先受偿权。法院判齐某偿还16万元及利息，鲁某对203号房屋折价、拍卖、变卖价款在16万元范围内优先受偿。核心争议：利率上限、抵押权效力、优先受偿权。适用法条：民间借贷司法解释相关规定。

一、案情回顾

"借钱用房子抵押有法律效力吗""月息3%受法律保护吗""借款人跑了能拍卖他的房吗"是民间借贷常见疑问。2020年4月13日，齐某以做生意为由向鲁某借款16万元，双方签订借款合同，约定借款期限自2020年4月13日起至2020年10月12日止，月利率3%。

为表还款诚意，齐某将单独所有的位于北京市房山区某203号房屋抵押给鲁某，并办理了抵押登记，将房本交鲁某保管。但借款期限届满后，齐某未偿还本金、也未支付利息。故鲁某委托恒略律师诉至法院，维护合法权益。

二、案件焦点

  • 焦点一：约定月息3%是否超过法律保护上限。超出部分不予支持的利率标准需依法调整。
  • 焦点二：房屋抵押登记是否有效设立抵押权。这决定原告能否优先受偿。
  • 焦点三：原告对抵押房屋的优先受偿权范围。以16万元为限还是及于利息等。

三、恒略律师的专业介入

原告（出借人）方诉称：已实际出借16万元，齐某未按期还款构成违约，请求偿还本金16万元、按年利率15.4%计息，并对203号房屋折价、拍卖、变卖价款在16万元范围内优先受偿。

被告（借款人）方：庭审中被告未出席答辩。恒略律师接案后耐心解答、安抚当事人，认为本案事实清晰、证据充分，第一时间梳理争议焦点、指导搜集证据，并全面考量对方可能抗辩。

恒略律师代理意见：恒略律师认为，鲁某与齐某签订《借款合同》并实际出借，双方成立民间借贷关系，齐某应按约履行还款义务，迟延还款系违约应担责。双方就203号房办理抵押登记，故鲁某主张对该房折价或拍卖、变卖所得价款在16万元范围内享有优先受偿权于法有据。

  • 提交借款合同、借据、收据、借记卡账户历史明细清单、不动产登记证明、不动产权证书等证据证实借贷与抵押事实。
  • 请求判决：偿还本金16万元；支付利息（以16万元为基数，自2020年4月13日起按年利率15.4%计至实际清偿日）；原告对203号房屋在16万元范围内优先受偿；诉讼费由被告承担。

四、办案结果

庭审中被告未出席答辩，经审理法院采纳恒略律师的部分意见及诉求。法院认为现有证据可确认双方成立民间借贷关系；关于利息，原、被告约定月息3%超出司法解释上限，因合同签订与出借均在2020年4月13日，原告主张按年利率15.4%标准不违反相关规定，予以支持。关于优先受偿权，原告对203号房屋折价或拍卖、变卖所得价款在16万元范围内享有优先受偿权的请求理由正当，予以支持。依照相关法律规定，判决如下：一、齐某于判决生效十日内偿还鲁某借款本金16万元；二、齐某于判决生效十日内支付借款利息（以16万元为基数，自2020年4月13日起按年利率15.4%计至实际付清日止）；三、鲁某对齐某名下203号房屋的折价或拍卖、变卖所得价款在16万元债权范围内享有优先受偿权。

五、恒略律师提示

民间借贷务必签订书面合同并办理抵押登记，利率约定勿超法定上限。本案由北京恒略律师事务所专业律师团队（执业证号：＿＿＿＿＿＿，以司法行政机关核发证件为准）代理，提醒出借人规范签约、及时行权，遇拖欠尽早委托专业律师。

六、民间借贷抵押借款常见问题 FAQ

  1. Q：借钱用房子抵押，没过户只办登记有效吗？
    A：有效。签订抵押合同并办理抵押登记即设立抵押权，无需转移房屋所有权，登记是优先受偿的前提。
  2. Q：约定月息3%合法吗？
    A：超出法定保护上限的部分不受支持。2020年8月后司法保护上限为合同成立时一年期LPR四倍，本案按年利率15.4%获支持。
  3. Q：借款人到期不还，能直接拍卖他的房吗？
    A：不能自行拍卖。须取得生效判决，并在债权范围内对抵押房屋折价、拍卖、变卖价款主张优先受偿。
  4. Q：对方不出庭，法院会判我赢吗？
    A：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，法院可缺席审理；证据充分的，原告合理诉求会得到支持。
  5. Q：借条和抵押登记哪个更重要？
    A：两者都重要。借条证明借贷关系，抵押登记保障优先受偿；仅有借条无登记，只能普通债权受偿。