【案件摘要】本案系房屋买卖合同纠纷。原告李某、姜某于2020年9月27日与被告某文化旅游发展有限公司签订商品房买卖合同，购买0009座2单元104号房屋。原告先后于2019年11月27日、2020年7月23日交付首付款403638元、80000元，剩余310000元办理按揭贷款。被告未按约定期限交房且逾期超过120日，原告要求解除合同、返还房款，委托北京恒略律师事务所薛素华、王栋律师代理。核心争议：被告是否构成逾期交房违约、合同应否解除、已付房款应否返还及违约责任承担。适用法条：《民法典》关于买卖合同、合同解除及违约责任之规定，《民事诉讼法》第二百六十条。

一、案情回顾

交了首付开发商却迟迟不交房，逾期超过120天能不能解除合同？很多购房者会搜“开发商逾期交房怎么办”“逾期交房能解除合同吗”“首付交了开发商不交房怎么维权”。原告李某、姜某于2020年9月27日与被告某文化旅游发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告0009座2单元104号房屋，并约定房屋价款、支付期限及违约责任等。合同签订前后，原告于2019年11月27日交付首付款403638元、2020年7月23日交付首付款80000元，剩余310000元向某银行办理按揭贷款。现被告未按合同约定期限交付房屋，且逾期已超过120日，违约行为严重，原告依据合同约定要求解除合同、返还房款。被告不同意原告诉求，称自身不存在逾期交房、不构成违约，原告未支付全部房款，依约可拒绝交房。

二、案件焦点

  • 焦点一：被告未按期交房且逾期超120日，是否构成根本违约、合同应否解除。逾期交房达到约定解除条件。
  • 焦点二：原告已付首付款应否返还，及双方是否各自存在违约行为。返款与违约责任认定。
  • 焦点三：按揭贷款未获批致余款未付，责任应如何分配。付款期限约定不明时的风险分担。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：原告主张被告逾期交房超120日构成违约，要求解除合同并返还已付购房款。

被告辩称：被告称自身无逾期交房、不构成违约，原告未付全部房款，依约有权拒绝交房。

恒略律师代理意见：听取当事人案情后，北京恒略律师事务所薛素华律师、王栋律师凭借多年办案经验与扎实法律素养，逐一分析案件法律点，二原告当即决定委托。经对案情及证据分析研判，律师认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；现原告已按约支付首付款，被告未能按约交付符合约定的房屋，双方合同目的已无法实现，应予解除，被告应返还原告房屋首付款；且被告严重违约，应承担违约责任。庭审中被告提交银行贷款证明称二原告贷款未结清、银行不予放贷，故原告未付余款；律师紧扣合同效力与交付义务，主张剩余房款未能办理贷款、合同目的落空，支持解除与返款诉请。

四、办案结果

法院认为，原告已按约支付首付款，但因剩余房款未能办理银行贷款、二原告亦未以其他方式支付房款并要求解除合同，故双方商品房买卖合同目的已无法实现，应予解除，被告应返还原告已付房屋首付款483638元。综合案情，双方约定除首付款外其余房款以按揭贷款支付，就首付款期限有约定，但按揭贷款付款期限未约定，故原告未付余款、被告未交房，双方均不存在违约行为，均不需向对方承担违约责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条（迟延履行加倍利息）等规定，判决如下：一、原被告2020年9月27日签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告购房款483638元；三、原告于本判决生效之日起十日内配合被告办理合同备案登记及银行按揭撤销手续；四、驳回原告其他诉讼请求。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所薛素华律师（执业证号：11101201211769926，以司法行政机关核发证件为准）、王栋律师（执业证号：11101201910090334，以司法行政机关核发证件为准）代理。购房过程中买卖双方易因交房、贷款、违约产生纠纷。购房者签约时应明确交房期限、按揭付款期限及逾期违约责任；一旦发生逾期交房，注意依约固定催告与违约证据，必要时委托专业房产纠纷律师介入，以最大化维护自身合法权益。

六、房屋买卖类案件常见问题 FAQ

  1. Q：开发商逾期交房超过多少天可以解除合同？
    A：需看合同约定。本案合同约定期限届满后逾期超过120日，买受人即可依约主张解除合同；无约定时可依法定根本违约规则处理。
  2. Q：首付交了但银行不批贷，开发商能不交房吗？
    A：若合同对按揭付款期限未作约定，且买受人已付首付、积极办贷，法院可能认定双方均无违约；但不影响符合条件时解除并返还已付款。
  3. Q：合同解除后，已付的首付款能全额拿回来吗？
    A：合同因目的无法实现而解除的，出卖人应返还已收受的购房款；本案法院判决开发商返还已付首付款483638元。
  4. Q：开发商违约，我能同时要回房款和违约金吗？
    A：取决于违约认定与合同约定。若法院认定双方均无违约（如本案按揭期限未约定），则可能仅支持返款、不支持违约金，具体以证据为准。
  5. Q：买房遇到纠纷，先协商还是直接起诉？
    A：可先协商、调解；协商不成再依“谁主张谁举证”原则起诉，围绕诉求提交合同、付款凭证、催告记录等证据，必要时委托专业律师。