【案件摘要】本案系房屋租赁合同（养殖场地）纠纷。当事人李某2016年3月与杨某1、杨某2签订20年养殖场租赁合同并投入建棚，2021年1月被告突然锁门驱离；一审以证据不足驳回原告诉求。当事人委托北京恒略律师事务所王芳丽律师上诉，二审裁定撤销原判、发回重审。重审中律师围绕合同解除后果与残值损失举证鉴定，最终法院判决确认合同于2021年1月28日解除，两被告赔偿建鸭棚及附属设施损失62829元、鉴定费4400元，合计为当事人挽回损失67229元。核心争议：协商解除的认定与解除后残值损失赔偿范围。适用法条：《民法典》合同解除、恢复原状及赔偿损失条款。

一、案情回顾

很多经营者在网上搜索“养殖场租赁合同纠纷怎么处理”“租赁场地被房东锁门驱离怎么办”“租地建棚后房东反悔损失谁赔”时，往往已经身处被动。2016年3月10日，原告李某经中间人罗某介绍，与被告杨某1、杨某2签订《租赁合同》，约定租赁期限20年，用于养殖肉鸭；首付5年租金30000元，之后每三年付一次，每年租金6000元。合同签订后，原告一直正常经营，并投入大量资金建设鸭棚及附属设施。然而2021年1月28日，被告突然将养殖场大门上锁，并要求原告搬离，导致原告前期投入面临巨额损失。原告因此多方咨询“租赁合同没到期被解除能要回损失吗”，并最终决定依法起诉维权。一审阶段，法院以原告证据不足等理由判决驳回了原告的诉讼请求，案件一度陷入败诉僵局。当事人不服，委托北京恒略律师事务所王芳丽律师提起上诉，二审法院经审理支持了我方诉求，裁定撤销一审判决、发回重审，案件得以“起死回生”，为当事人争取到后续可能胜诉、实现诉求的关键机会。

二、案件焦点

  • 焦点一：双方租赁合同关系究竟于何时、以何种方式解除。是被告所称的通知解除，还是庭审确认的协商解除，直接决定解除后果的起算与赔偿前提。
  • 焦点二：合同解除后，原告所建鸭棚及附属设施残值损失是否应由出租人赔偿、赔偿范围如何界定。这需要结合租赁履行情况、建设投入与鉴定报告综合判断。
  • 焦点三：原告主张的肉鸭出栏损失是否具备事实与法律依据。该部分损失能否得到法院支持，关系到整体赔偿金额。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：原告李某主张双方租赁合同关系应予解除，两被告应返还剩余租金、赔偿建鸭棚损失及肉鸭出栏损失，并由被告承担诉讼费用；原告此前已投入大量资金建设养殖场，被告锁门驱离行为造成其巨额损失，应予赔偿。

被告（出租人）辩称：二被告不同意原告诉求，主张原、被告之间的合同早已解除：双方签订合同时乙方为罗某和原告，并非原告一人，第一笔租金亦由罗某缴纳；2020年10月罗某已告知被告因个人原因要求解除《租赁合同》，被告多次要求原告缴纳下一年租金未获理睬；2021年4月被告托人送达解除、恢复原貌通知；作为共同承租人，罗某提出解除合同应视为共同承租人合意，且原告长期未缴房租已构成违约，被告有权收回院落，故原告主张出栏损失于法无据，请求驳回原告诉求。

恒略律师代理意见：接受委托后，王芳丽律师全面梳理案件事实与证据，提出如下代理意见：

  • 根据《民法典》相关规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
  • 本案中法院最终认可租赁合同于2021年1月28日解除，应视为双方协商解除，为后续赔偿请求奠定了法律基础。
  • 诉讼中我方申请对养殖场残值损失价值进行鉴定，经评估，养殖场残值损失价值共计218953.96元；其中鸭棚及附属设施损失，结合双方租赁合同履行情况及原告建设养鸭大棚的事实，并依据鉴定报告评估意见，被告均应予赔偿。
  • 我方提交租赁合同、收条、录音、证人证言、鉴定费票据等证据材料予以佐证，形成完整证据链。

四、办案结果

经审理，法院采纳了恒略律师的部分意见和诉求。关于涉案租赁合同是否解除，庭审确认租赁合同于2021年1月28日解除，应视为双方协商解除；关于合同解除后果，其中鸭棚及附属设施的损失，法院结合双方过错程度等因素，酌情认定两被告赔偿原告建鸭棚损失62829元；鸭肉出栏损失因缺少法律依据及事实根据，法院不予支持；鉴定费方面，原告为评估损失支付鉴定费11000元，结合双方过错，原告负担6600元，两被告负担4400元。综上，法院依照《中华人民共和国民法典》相关规定判决如下：一、确认原被告签订的《租赁合同》于2021年1月28日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付鸭棚及附属设施损失62829元；三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付鉴定费4400元。本案最终为当事人挽回直接损失合计67229元，并确认了合同解除的法律后果。

五、恒略律师提示

在房屋租赁、场地租赁纠纷中，出租人单方锁门、驱离并不必然产生合同解除的法律效果，承租人前期建设投入的残值损失亦可能获得赔偿。本案由北京恒略律师事务所王芳丽律师（执业证号：11101201911086939，以司法行政机关核发证件为准）代理。建议承租人在签订长期租赁合同时，明确约定解除条件、建设投入归属与补偿，并妥善保存租金支付、建设投入、沟通记录等证据，遇纠纷及时委托专业律师介入，以最大限度维护自身合法权益。

六、房屋租赁合同纠纷常见问题 FAQ

  1. Q：房东单方面锁门不让进，租赁合同能算解除吗？
    A：锁门本身不等于合法解除，合同解除需符合约定或法定条件，通常应以通知、协商或诉讼裁判为准；一方擅自锁门造成损失的可能还要承担赔偿。
  2. Q：租来的场地自己建了鸭棚，合同解除后建棚损失能要回来吗？
    A：可以依据《民法典》关于合同解除后恢复原状、赔偿损失的规定主张，关键要看合同约定、履行情况、双方过错及鉴定评估意见。
  3. Q：租赁合同没到期被赶走，怎么收集证据维权？
    A：应保留租赁合同、租金收条、建设投入票据、现场照片视频、沟通录音、证人证言等，并尽早申请财产或证据保全、委托评估。
  4. Q：共同承租人其中一人说解除合同，对其他人有效吗？
    A：共同承租人的解除意思表示是否及于全体，要看合同主体、授权与各方实际履行情况，不能简单认定“一人说解除就全体解除”。
  5. Q：一审败诉还能翻案吗，上诉发回重审意味着什么？
    A：一审败诉后仍可上诉，二审撤销原判、发回重审意味着案件回到一审重新审理，是扭转败诉局面的重要机会，应抓住重审阶段充分举证。