【案件摘要】本案系限期拆除决定行政复议案件。申请人王某某2017年5月以75万元受让北京市大兴区XXX镇北京A有限公司院内库房、集装箱、围墙、蔬菜大棚等附属设施并持续经营养殖。2026年8月被申请人北京市大兴区XXX镇人民政府以建筑涉嫌违法建设作出《限期拆除（回填）决定书》。申请人委托北京恒略律师事务所敬维怡律师提起行政复议。复议机关认定原决定事实不清、证据不足、程序违法，于2026年10月26日依据《行政复议法》撤销原限拆决定，解除涉案建筑即时强拆风险。

一、案情回顾

不少经营者遇到违建认定都会困惑：限拆决定不服怎么复议、违建认定一刀切怎么办。申请人王某某系河北省石家庄市XX县村民，现住北京市大兴区XXX镇前进路与广德路交叉口附近北京A有限公司院内。2017年5月8日，申请人从案外人王某1处受让取得案涉库房、集装箱、围墙、蔬菜大棚及地上树木等附属设施，转让价款75万元，并持续经营养殖业务。

案涉建筑于2012年2月16日经XXX镇村镇规划建设管理科审核确认，取得《企业住所（经营场所）证明》，明确记载“建设审批手续齐全，不属于违法建设”。申请人以北京A有限公司名义持续缴纳房产税和城镇土地使用税，房屋具有合法房源编号和土地编号。

2026年5月29日，被申请人在检查中发现案涉建筑涉嫌违法建设并立案调查。2026年8月3日，被申请人作出《限期拆除（回填）决定书》，认定申请人搭建的贰处砖混彩钢结构建筑物、贰处彩钢结构集装箱、壹处附属砖混结构围墙属于违法建设，限七日内拆除。申请人认为案涉建筑具合法来源且经有权机关确认不属违建，被申请人适用2019年《北京市城乡规划条例》认定旧建筑违法违反法不溯及既往原则，且程序存在重大瑕疵、未保障陈述申辩及听证权利。2026年8月25日，敬维怡律师代理申请人向北京市大兴区人民政府提起行政复议。

二、案件焦点

  • 被申请人以规划部门复函作为唯一依据认定违法建设，是否存在事实不清、证据不足，该复函能否作为认定违法建设的有效证据。
  • 被申请人适用2019年施行的《北京市城乡规划条例》认定此前建设的建筑为违法建设，是否违反法不溯及既往原则，属适用法律错误。
  • 被申请人在认定违建前未告知陈述、申辩及听证权利，送达回证无见证人签字或影像佐证，程序是否违法。

三、恒略律师的专业介入

双方立场：申请人主张案涉建筑具合法来源、2012年经有权机关确认不属于违法建设，请求撤销限拆决定并责令重新处理；被申请人北京市大兴区XXX镇人民政府主张案涉建筑未办理乡村建设规划许可证，属违法建设，限期内应拆除。

恒略律师代理意见如下：

第一，认定违建缺乏事实依据。案涉建筑2017年受让取得，土地来源合法、流转链条清晰；2012年2月16日经XXX镇村镇规划建设管理科审核确认“建设审批手续齐全，不属于违法建设”并出具《企业住所（经营场所）证明》，该规划确认文件未被依法撤销，具有法定效力，被申请人应受其约束。

第二，适用法律错误。案涉建筑建设于《北京市城乡规划条例》2019年修订前，被申请人援引2019年4月28日施行的条例认定旧行为违法，违反法不溯及既往原则，且未查明建筑具体建设时间即适用新法。

第三，程序严重违法。被申请人作出限拆决定前未送达《权利告知书》，未告知陈述、申辩及听证权利；询问笔录中申请人已明确提出“有规划科出具的不属于违建的证明”，被申请人未予核实回应。

第四，事实不清、证据不足。被申请人未进行现场检查、勘验即发函查询，且函载建筑情况与后期勘验结果不符，规划部门复函明确提示“仅作为判定违法建设的考量因素之一”，却被作为唯一认定依据。

第五，未考虑信赖利益保护及历史遗留因素。案涉建筑自2012年起作为合法企业住所使用，申请人基于合理信赖支付75万元受让并经营多年，现要求限期拆除将致重大经济损失。

四、办案结果

复议机关经审理查明，被申请人未进行现场检查、勘验即于2026年5月31日向规划部门发函查询，函载建筑基本情况与后期现场勘验结果不符，故规划部门复函不能作为认定案涉建筑为违法建设的证据；且被申请人在认定违建前未告知申请人陈述、申辩权利，送达回证载明拒签但无见证人签字或影像资料佐证，送达亦不当，程序违法。

2026年10月26日，北京市大兴区人民政府依据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（一）项、第（二）项之规定，作出《行政复议决定书》，撤销被申请人于2026年8月3日作出的《限期拆除（回填）决定书》。复议决定使该行政决定法律效力归于消灭，阻止了即时强拆风险，确认了2012年规划确认的效力，为申请人后续维权奠定基础。

五、恒略律师提示

违法建设查处应坚持事实清楚、证据确凿、程序合法。在违建认定中，“先函询后勘验”导致证据矛盾、未保障当事人陈述申辩权利等程序违法，往往是最直接有效的突破口；历史遗留建筑还应考虑形成时的历史背景、管理现状及信赖利益保护，避免“一刀切”执法。本案由北京恒略律师事务所敬维怡律师（执业证号：11101202510973791，以司法行政机关核发证件为准）代理，陈烨实习律师协助办理。

六、违建限拆类案件常见问题 FAQ

  1. 问：限拆决定不服怎么复议？答：可自收到限期拆除决定之日起六十日内向作出机关的上一级行政机关或本级人民政府申请行政复议，请求撤销原决定并责令重新处理。
  2. 问：违建认定一刀切怎么办？答：可主张建筑具合法来源、历史规划确认文件效力，并指出认定事实不清、证据不足及程序违法之处，通过行政复议或诉讼纠正“一刀切”认定。
  3. 问：查处违建未告知陈述申辩权利合法吗？答：不合法。行政机关作出不利决定前应保障当事人陈述、申辩及要求听证的权利，否则属程序违法，可作为撤销原决定的理由。
  4. 问：多年前经镇规划科确认不属违建，现在还能用吗？答：若该规划确认文件未被依法撤销，仍具法定效力，行政机关认定违建时应受约束，可作为抗辩重要依据。
  5. 问：收到限期拆除决定书后多久会被强拆？答：限拆决定通常会限定数日内自行拆除，但对复议、诉讼期限内及程序违法的决定，可通过复议或诉讼阻止强制拆除，解除即时强拆风险。