【案件摘要】本案系房屋买卖合同纠纷。A公司因关联公司需贷款，借员工张某名义签订《北京市存量房屋买卖合同》，将朝阳区262.05㎡房屋以733.74万元“出售”给张某，张某按揭贷款440万元转入A公司。后张某拒绝配合过户，A公司诉请确认合同无效并返还房屋，一审因举证不足被驳回。A公司委托北京恒略律师事务所李永慧律师上诉。核心争议：合同是否双方真实意思表示、效力如何。适用法条：《民法典》第一百四十六条。二审撤销一审判决，改判合同无效、房屋恢复登记至A公司名下。

一、案情回顾

公司借员工名义买房贷款，房子归谁？当事人常搜“借名买房合同有效吗”“阴阳合同套贷无效”“房屋过户纠纷二审改判”“北京恒略房产律师”。2020年9月，A公司关联公司B、C资金紧张需贷款，因公司购房须全款，遂借连续缴五年社保的员工张某名义签订买卖合同，将A公司朝阳区东三环某2003号房屋（262.05㎡）以733.74万元“出售”给张某，首付257.74万元、余款440万元由张某按揭贷款，贷款入A公司账户用于关联公司。后张某取走房产证拒绝过户，A公司诉至法院。

二、案件焦点

  • 焦点一：房屋买卖合同是否为双方真实意思表示。名为买卖、实为套取银行贷款并持有房产，是否构成虚假意思表示。
  • 焦点二：合同效力如何认定。通谋虚伪意思表示的买卖行为效力，及隐藏行为的处理。
  • 焦点三：一审判决的事实与法律适用的偏差。一审以举证不足驳回，二审能否以新证据链逆转。

三、恒略律师的专业介入

原告（公司）方诉称：A公司主张与张某无真实转让意思，系借名贷款，请求确认合同无效、房屋恢复登记至A公司。

被告（名义购房人）方辩称：张某称支付全部房款、房屋系真实买卖，房产证由其持有。

恒略律师代理意见：李永慧律师接手上诉后认为，一审未正确认定合同非真实意思表示、未适用《民法典》第一百四十六条。律师精准将二审核心聚焦于“交易本质的异常性与证据链条完整性”：重构资金流向（贷款440万元直接入A公司、A公司转C公司、B公司以房产抵押借款760万元结清贷款）、权证与费用持有（房产证、借款合同原由A公司持有、物业费由B公司缴纳）、代持协议与收条等，证明双方无真实买卖合意，实为借名贷款。

四、办案结果

二审法院支持A公司上诉，撤销一审判决，改判确认《北京市存量房屋买卖合同》无效，并判令房屋恢复登记至A公司名下。二审认定该“买卖”系双方通谋虚伪表示，隐藏的借名贷款关系不改变买卖行为无效的结论，为当事人挽回巨额财产。本案在改判率极低的北京三中院实现逆转。

五、恒略律师提示

借名买房、阴阳合同套贷风险极高。本案由北京恒略律师事务所李永慧律师（执业证号：11101199611955812，以司法行政机关核发证件为准）代理。律师提示：公司借个人名义购房贷款，往往因缺乏真实买卖合意被认定买卖行为无效；签约前应评估合规风险，涉诉时注重资金流、权证持有、代持协议等完整证据链构建。

六、房屋买卖纠纷常见问题 FAQ

  1. Q：借名买房合同有效吗？
    A：为规避限购或套贷而借名，常因违反法规或公序良俗、缺乏真实意思被认定无效，房屋原则上归实际权利人，但需充分证据。
  2. Q：阴阳合同套取银行贷款后果？
    A：买卖条款可能属虚假意思表示而无效，还可能涉嫌骗贷，相关方需承担返还、赔偿乃至行政刑事责任。
  3. Q：二审改判很难吗？
    A：民事二审改判率总体偏低，但一审事实认定或法律适用确有错误的，二审可改判或发回，关键在证据与法律适用。
  4. Q：房产证在谁手里重要吗？
    A：重要。权证、贷款合同、物业费单据的持有与支付主体，是判断真实交易目的的重要旁证。
  5. Q：房屋恢复登记要哪些条件？
    A：合同被确认无效后，可诉请恢复原登记；需证明原权属、无效事由及房屋现状，并涤除相关抵押负担。