【案件摘要】本案系商品房预售合同解除与贷款合同一并解除的合同纠纷。原告D女士2018年6月与Z公司签《商品房买卖合同（预售）》购B市X项目商铺，约定2018年12月31日交房；支付首付后与H信用社签按揭。Z公司逾期多年未交房、项目停工。D女士委托北京恒略律师事务所刘东华律师代理，以根本违约为核心主张解除合同、返还房款及费用，开发商唯一股东承担连带责任、贷款银行担责。法院全面支持：解除预售与借款合同，Z公司返还首付267188元、已还贷款本息154783.01元、公共维修基金5079元、印花税267.10元，付违约赔偿金50000元，并由唯一股东C承担连带责任、向H信用社偿还剩余贷款。核心争议：根本违约解除与贷款合同一并解除、股东连带责任。适用法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条。

一、案情回顾

“开发商逾期交房能退房吗”“商铺按揭贷款谁还”“唯一股东要连带赔吗”，是商品房买卖高频搜索。原告D女士2018年6月与Z公司签《商品房买卖合同（预售）》购B市X项目商铺，约定交房2018年12月31日；支付首付后与H信用社签按揭贷款合同。Z公司逾期多年未交房、项目停工，经承诺仍未履约。

D女士诉至法院，请求解除合同、返还购房款及相关费用，并要求开发商、其唯一股东及贷款银行承担相应责任。代理律师围绕“根本违约导致合同目的无法实现”展开：D女士委托北京恒略律师事务所刘东华律师，律师充分举证与法律论证，有力维护原告核心权益。

二、案件焦点

  • 焦点一：逾期交房是否构成根本违约。长期逾期、项目停工致合同目的无法实现，能否支持解除。
  • 焦点二：购房合同解除是否一并解除贷款合同。开发商应否承担贷款返还责任。
  • 焦点三：唯一股东与贷款银行责任。股东滥用独立地位、银行资金监管失职是否担责。

三、恒略律师的专业介入

原告（D女士）方诉称：开发商严重违约致合同目的落空，请求解除购房与贷款合同、返还全部已付款并承担违约赔偿，股东与银行承担相应责任。

被告（Z公司、股东C、H信用社）立场：开发商主张已部分履约；股东与银行就连带责任提出异议。

恒略律师代理意见：刘东华律师围绕根本违约展开：

  • 论证Z公司逾期交房构成根本违约，依法支持合同解除
  • 依《商品房买卖司法解释》第二十条、第二十一条，主张解除购房合同应同时解除贷款合同，由开发商承担贷款返还责任
  • 详细计算实际损失（资金占用、已付各项费用）并提出合理违约赔偿诉求
  • 主张Z公司唯一股东C滥用公司独立地位承担连带责任；指出H信用社预售资金监管失职应承担相应责任

四、办案结果

法院全面支持原告关于解除合同、返还购房款、已还贷款本息、公共维修基金、印花税及违约赔偿的诉求，并判Z公司唯一股东C承担连带责任，实现购房款“全退”、贷款“转由开发商偿还”、违约损失获赔。判决：1.解除《商品房买卖合同（预售）》；2.解除与H信用社的《个人购建房担保借款合同》；3.Z公司返还首付267188元、已还贷款本息154783.01元、公共维修基金5079元、印花税267.10元；4.Z公司付违约赔偿金50000元；5.Z公司向H信用社偿还剩余贷款本息；6.C对上述债务承担连带责任；驳回原告其他诉讼请求（律师费、差旅费、优先受偿权、H信用社连带责任等）。

五、恒略律师提示

开发商严重违约导致合同解除的，购房者可要求返还全部已付款并主张违约赔偿；自然人独资公司股东不能证明财产独立的应对公司债务承担连带责任。本案由北京恒略律师事务所刘东华律师（执业证号：11101199911363364，以司法行政机关核发证件为准）代理，律师以根本违约为支点实现购房者全退全赔。

六、商品房买卖纠纷常见问题 FAQ

  1. Q：开发商逾期交房能退房吗？
    A：逾期多年、项目停工致合同目的无法实现的，构成根本违约，购房者可诉请解除合同并返还已付款。
  2. Q：商铺按揭贷款谁还？
    A：购房合同解除的，依司法解释应一并解除贷款合同，剩余贷款由开发商偿还，已还本息可请求返还。
  3. Q：唯一股东要连带赔吗？
    A：一人公司股东不能证明财产独立于公司的，应对公司债务承担连带责任，本案C被判连带。
  4. Q：退房能要违约赔偿吗？
    A：可主张资金占用损失等违约赔偿，本案获判违约金50000元及各项费用返还。
  5. Q：银行预售资金监管失职担责吗？
    A：金融机构在预售资金监管中应履行审慎义务，否则可能面临法律责任；本案原告相关诉请未获全部支持，但提示了监管责任。