【案件摘要】本案系房地产开发安置纠纷。河北的于先生与某房地产开发有限公司（开发商）签署拆迁协议，约定给予200平方米安置房屋，于先生仅需缴纳建筑工程款和车位费等。2023年交房时开发商却要求交付250平方米商铺、远超支付能力且违背协议，并以欠付工程款和超额面积款为由不予交房、只给折价款，还将于先生起诉。于先生委托北京恒略律师事务所文品良律师积极应诉并提起反诉，核心争议为拆迁安置协议效力、开发商不交房是否构成根本违约。最终双方经法院调解达成协议：于先生给付建筑款及房屋差价款、车位款，开发商于2023年12月31日前交付约定房屋及车位。

一、案情回顾

安置房纠纷常搜“拆迁协议约定安置房不交付怎么办”“开发商强买强卖超面积合法吗”“拆迁安置协议无效的情形”。河北的于先生在当地有一处合法房屋，后政府进行旧城改造，于先生与开发商签署拆迁协议，约定给予于先生安置200平方米的房屋，于先生只需缴纳建筑工程款和车位费等。但2023年到了交房的时候，开发商却要求交付250平方米的商铺，远超于先生支付能力且违背协议约定，并以于先生欠付工程款和超额面积款为由不给房屋，声称商铺已转卖只能给折价款。房产商更以此为由将于先生起诉至法院，请求判决于先生支付建筑款、并判决开发商只需给付房屋折价款。于先生仍想按协议拿到房子，委托北京恒略律师事务所文品良律师维权。

二、案件焦点

  • 焦点一：诉争拆迁安置协议是否因主体资格问题而无效。律师指出原告非行政机关、无法定职权签署征收拆迁协议，协议可能无效。
  • 焦点二：开发商不交房、强买强卖超面积是否构成根本违约。律师论证权利义务明显不对等、有失公平，开发商不交房存在根本违约。
  • 焦点三：开发商两项诉求是否自相矛盾。律师指出其一方面要求继续付安置费、另一方面又只给折价款，明显矛盾。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称（开发商）：开发商诉请于先生支付建筑款，并请求判决开发商只需给付于先生房屋折价款。

被告辩称（于先生，由恒略律师代理）：文品良律师提出五点答辩并提起反诉：第一，原告非行政机关更非县级以上政府，无法定职权发起和签署涉及土地征收征用和房屋拆迁的协议，未证明取得政府授权，诉争协议应属无效；第二，被告主要权利是获得约定200.2平方米商铺，原告以未交建设工程款为由不予交房，权利义务明显不对等、违反合同初衷；第三，原告第一项与第二项诉求自相矛盾；第四，被告已支付第一项诉求中的建筑工程款，原告曾出具收条并在后续沟通中认可无需再缴；第五，原告实际以超出协议面积50平方米房屋交付，目的在于强买强卖、不当增加被告负担。

四、办案结果

恒略律师精准找到案件焦点，一方面代理当事人积极应诉，另一方面提起反诉，主要以协议可能无效以及开发商不交房存在根本违约向对方施压。开发商迫于压力担心不利结果，终于同意调解。最终双方经法院组织调解达成协议：于先生给付某房地产开发有限公司建筑款及房屋差价款、车位款；开发商公司于2023年12月31日前将位于某105室（一楼、二楼）及房屋钥匙、地下车位一个交付给于先生。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所文品良律师（执业证号：11101201910111365，以司法行政机关核发证件为准）代理。拆迁安置协议应明确安置房屋面积、交付时间与价款，开发商以“超面积、欠工程款”为由不交付约定房屋、强行折价的，买受人可主张协议效力与根本违约。遇强买强卖、显失公平的，应及时委托律师应诉并反诉施压，争取按约交房。

六、房产买卖类案件常见问题 FAQ

  1. Q：拆迁协议约定安置房开发商不交付怎么办？
    A：可主张开发商不交房构成根本违约，积极应诉并提起反诉，要求按约交付房屋或承担违约责任。
  2. Q：开发商强买强卖超面积商铺合法吗？
    A：超出协议约定面积、违背约定且显失公平的，可主张权利义务不对等、违反合同初衷，不应被支持。
  3. Q：拆迁安置协议会无效吗？
    A：非行政机关、未获政府授权签署涉及征收拆迁协议的，可能因主体不适格被主张无效，需结合授权情况判断。
  4. Q：安置房纠纷能调解解决吗？
    A：能。通过应诉加反诉向对方施压，常可促成调解，按约交付房屋与车位。
  5. Q：已付建筑款开发商还能再要吗？
    A：若对方曾出具收条并认可无需再缴，可据此抗辩，已付部分不应重复主张。